Martin Černý

Vytvořené odpovědi

Aktuálně je na stránce zobrazeno 15 odpovědí - 1. až 15. (celkem z 43)
  • Autor
    Odpovědi
  • odpověď na: Prodej bytu s neplatícím nájemníkem #25230
    Martin Černý Martin Černý
    Účastník

    Dobrý den,

    realizovat koupi bytu, kde aktuálně protiprávně bydlí bývalý nájemce, z mého pohledu nelze doporučit. Legálně vystěhovat takového nájemce může být obtížná a zdlouhavá záležitost a vystavujete se riziku, že v bytě nebudete moci dlouhé měsíce bydlet nebo ho pronajímat.

    odpověď na: daň z nemovitosti 2020 – termín #23312
    Martin Černý Martin Černý
    Účastník

    Dobrý den,

    u daně z nemovitých věcí zůstal termín splatnosti, resp. termín první splátky, nezměněn, tj. lhůta pro zaplacení letos vypršela dne 1. června 2020. V případě daně, jejíž výše nepřesáhne 5 000 Kč, je však finanční správa i vzhledem k současné výši repo sazby ČNB benevolentní a připouští její uhrazení bez sankce v podobě úroku z prodlení až do 31. července 2020. Nedoplatek na dani vzniklý z důvodu prodlení pak nebude až do konce srpna 2020 nijak vymáhán. V případě, že poplatník má povinnost uhradit daň, jejíž výše přesahuje 5 000 Kč a jejím zaplacením by se poplatník vystavil hrozbě finančních obtíží, se doporučuje ve smyslu § 156 daňového řádu zažádat o posečkání daně. 

    odpověď na: Obnovení nájmu na dobu určitou #22558
    Martin Černý Martin Černý
    Účastník

    Dobrý den,

    jelikož Vás dle uvedeného pronajímatel po skončení původního nájmu písemně nevyzval k opuštění bytu a předpokládám, že jste si v původní smlouvě nezakázali automatické prodlužování nájmu, obnovil se Vám v souladu s § 2285 OZ nájem na původně sjednanou dobu, tj. na 1 rok. Vzhledem k tomu, že jste se po skončení obnoveného nájmu chovala, jako by byl nájem řádně sjednán a plnila jste si své povinnosti (především placení nájemného) obdobně jako při řádně sjednaném nájmu, tak jste z mého pohledu byla v dobré víře, že byl nájem po právu a v souladu s § 2238 OZ se tedy nájemní smlouva považuje za řádně uzavřenou. Pokud Vám nyní pronajímatel bude chtít dát výpověď, určitě Vás nemůže okamžitě vystěhovat a uplatní se klasická tříměsíční výpovědní lhůta.

    K Vaší druhé otázce podotýkám, že zvýšení nájemného o 40 % je v každém případě protiprávní, pronajímatel může písemně navrhnout zvýšení nájemného až do obvyklé výše v daném místě, nicméně nelze v tomto případě překročit hranici 20 %, a to včetně již provedených zvýšení za poslední tři roky. I pokud by zvýšení bylo v akceptovatelné výši, nemusíte s ním souhlasit, přičemž o výši nájemného poté rozhodne soud. 

     

    odpověď na: jak vystěhovat nájemníka #22277
    Martin Černý Martin Černý
    Účastník

    Dobrý den,

    v souladu s odst. 1 § 2279 NOZ nájem na syna paní, která v bytě bydlela jako nájemce, přešel, jelikož v případě syna není potřeba s přechodem nájemního vztahu Vašeho souhlasu  (z  Vámi uvedených okolností také nepředpokládám, že by měl vlastní byt). Pokud  nový nájemce nájemné řádně neplatí, nic Vám nebrání v tom dát mu klasickou výpověď s tříměsíční výpovědní dobou (dle písm. a) odst. 1 § 2288 NOZ) pro hrubé porušení povinností vyplývajících z nájmu, čemuž neplacení nájemného zcela určitě odpovídá. Jestliže by nájemce nezaplatil nájemné alespoň za tři měsíce, je možné z Vaší strany vypovědět nájem okamžitě s tím, že nový nájemce musí byt odevzdat nejdéle do jednoho měsíce po skončení nájmu. Před okamžitým ukončením nájmu je však nezbytně nutné nájemce  vyzvat (ideálně písemně), aby nájemné řádně platil, jinak se k výpovědi nepřihlíží.

     

    odpověď na: náhrada škody za vytopení #22148
    Martin Černý Martin Černý
    Účastník

    Dobrý den,

    ve Vašem případě se musím přiklonit k tvrzení vlastníka bytu. Pokud je pravda, že dle nájemní smlouvy zajišťuje drobné opravy a běžnou údržbu nájemce, bude za způsobenou škodu odpovídat on a s nárokem na náhradu vzniklé škody byste se měla obrátit na něj. Prasklou hadičku lze vcelku jasně zařadit do režimu běžné údržby a drobných oprav, tudíž směrodatné je skutečně výše uvedené ujednání v nájemní smlouvě. Jestliže ujednání chybí, platí podpůrná úprava obsažená v občanském zákoníku, přičemž dle této hradí běžnou údržbu a drobné opravy nájemce. 

    Martin Černý Martin Černý
    Účastník

    Dobrý den,

    Váš nájem bytu skončil uplynutím sjednané doby, tj. po třech měsících, přičemž dle § 2292 OZ má nájemce povinnost odevzdat byt pronajímateli v den, kdy nájem končí. Z mého pohledu nejschůdnějším řešením je domluvit se s pronajímatelem na pro obě strany přijatelném datu, do kdy se z bytu vystěhujete, což je samozřejmě poněkud problematické vzhledem k tomu, že pronajímatel aktuálně nekomunikuje. Z Vašeho dotazu dále nevyplývá, jestli Vás pronajímatel  vyzval k opuštění bytu písemně.  Pokud totiž v souladu s § 2285 OZ budete pokračovat v užívání bytu alespoň tři měsíce po dni, kdy měl nájem skončit, aniž by Vás pronajímatel písemně vyzval k opuštění bytu a zároveň jste si s pronajímatelem neujednali něco jiného, nájem se automaticky prodlouží na původně stanovenou dobu. Pokud by však pronajímatel v případě soudního sporu prokázal, že i přes absenci písemné formy dostatečně jasně projevil vůli v nájmu nepokračovat, není vůbec jisté, že by soud rozhodl ve Váš prospěch.

    Martin Černý Martin Černý
    Účastník

    Dobrý den,

    pokutu za prodlení z důvodu nedoručení vyúčtování služeb můžete od pronajímatele požadovat za každé jednotlivé zúčtovací období zvlášť, kdy došlo k prodlení, a to ve výši dle § 13 zákona o službách. Pozor však na tříletou promlčecí lhůtu, které nárok na vydání tohoto vyúčtování a zároveň na zaplacení pokuty za jeho nepředložení podléhá. V případě úroku z prodlení je situace o něco složitější. Obecně lze říci, že nárok na úrok z prodlení v zákonné výši (tj. repo sazba ČNB v době vzniku prodlení + 8 %) vzniká po splatnosti přeplatku, resp. nedoplatku vyplývajícího z předloženého řádného vyúčtování, přičemž chybné vyúčtování není způsobilé přivodit splatnost eventuálního přeplatku, resp. nedoplatku. Do doby, než pronajímatel předloží řádné vyúčtování, Vám náleží pouze kompenzace v podobě zmíněné pokuty za prodlení s předložením vyúčtování. Dle dotazu nelze z mého pohledu též jednoznačně tvrdit, že nárok na úrok z prodlení vůbec vznikl, jelikož nebylo uvedeno, jestli v září 2019 uhrazený přeplatek byl řádně zaplacen v ujednané lhůtě nebo až po jejím uplynutí.

    Institut jistoty řeší ustanovení § 2254 NOZ. Poskytnutá jistota se vrací při skončení nájmu nájemci s tím, že pronajímatel si započte to, co mu nájemce z nájmu dluží (dlužné nájemné, platby za služby, dovozuje se i případné poškození bytu, či jeho vybavení). Pronajímatel má ovšem povinnost jistotu úročit, a to alespoň v zákonné výši. Problém však představuje otázka, co to vlastně ona zákonná výše je. Částečné vodítko poskytuje ustanovení § 1802 NOZ, které říká, že nejsou-li úroky ujednány nebo stanoveny právním předpisem, platí dlužník obvyklé úroky požadované za úvěry, které poskytují banky v místě bydliště nebo sídla dlužníka v době uzavření smlouvy. Určit tuto sazbu jednoznačným způsobem však nebývá úplně jednoduché a strany nájmu i z tohoto důvodu úročení jistoty v praxi často ignorují.      

    odpověď na: Hlasování manželů #14824
    Martin Černý Martin Černý
    Účastník

    Dobrý den,

    souhlasím s panem Čermákem, jeden z manželů k účasti a hlasování na schůzi shromáždění SVJ opravdu musí mít od druhého manžela udělenou plnou moc, což manžele staví do obdobné situace jako klasické spoluvlastníky. I když se ve Vašem SVJ při prezenci tato plná moc pravděpodobně nevyžaduje, rozhodně je dobré plnou moc opatřit pro případ, že by pro tento formální nedostatek některý z vlastníků napadl rozhodnutí shromáždění u soudu. Dále lze ještě doplnit, že společným zástupcem vykonávajícím práva manželů – spoluvlastníků vůči SVJ tak, jako v případě běžných spoluvlastníků, může být i třetí osoba zmocněná dle uvážení manželů.

    odpověď na: Archivace dokumentů #11636
    Martin Černý Martin Černý
    Účastník

    Dobrý den,

    v návaznosti na diskuzi bych si dovolil ještě pár věcí doplnit. Společenství vlastníků má povinnost archivovat celou řadu dokumentů, nicméně odpověď na otázku, jak dlouho, nalezneme obvykle v právním předpise, který povinnost uchovávat konkrétní dokument ukládá a v neposlední řadě musíme hledět i na účel archivace. Co se týče financí, SVJ musí dle zákona o účetnictví uchovávat účetní závěrku po dobu 10 let, počínaje koncem účetního období, za nějž byla vyhotovena, oproti tomu účetní doklady, účetní knihy apod. pouze 5 let. Vypracování výroční zprávy je u SVJ velmi okrajovou záležitostí, tato povinnost se týká pouze těch, která musí mít dle § 20 zákona o účetnictví účetní závěrku ověřenou auditorem.  Archivační povinnost zde zákon stanovuje obdobně jako u účetní závěrky. Účetní doklady, účetní závěrky, účetní knihy apod. stejně jako smluvní dokumentace související se správou domu nicméně podléhají režimu § 1179 NOZ, na základě něhož mají vlastníci právo do těchto dokumentů nahlížet, a proto lze doporučit je archivovat co nejdéle. Důležitým dokumentem, kterého není moudré se v brzké době zbavovat, je též zápis ze schůze shromáždění. Ten by měl rozptýlit pochybnosti v případě nejasností ohledně některých bodů programu projednaných na schůzi a došlo-li by k jeho ztrátě či skartaci, nelze do budoucna vyloučit zpochybnění některých skutečností. Z dalších oblastí můžeme uvést účetní záznamy pro účely důchodového pojištění či mzdové listy (má-li SVJ zaměstnance), které musí SVJ archivovat po dobu 30 let po roce, k němuž se vztahují.

    Výše uvedené dokumenty se však mohou stát klíčovými pro různé typy řízení, civilním počínaje, správním a trestním konče, a proto je v těchto případech potřeba tyto dokumenty dále archivovat i po uplynutí zákonné lhůty.   

    odpověď na: Zákaz kouření marihuany v bytovém domu #10133
    Martin Černý Martin Černý
    Účastník

    Dobrý den,
    SVJ může vlastníkům jednotek jen těžko zakazovat „skladování“ marihuany v bytě. Kouření samotné už však představuje samostatný problém. Obecně lze říci, že vlastník bytu nemůže dle § 1175, odst. 1, ztížit jinému vlastníku jednotky výkon jeho vlastnického práva, což by nadměrné kouření (ať už cigaret, či marihuany, která navíc vydává ještě silnější specifický zápach) v některých případech mohlo. Existuje možnost tuto situaci řešit žalobou, ovšem i v případě úspěchu žalobce je vynutitelnost podobného rozsudku diskutabilní. Často se také poslední dobou mluví o zakazování kouření ve společných částech domu (převážně se jedná o balkony a lodžie), kde důvod zavdávají vlastníci/nájemci, kteří intenzivním kouřením obtěžují své okolí (ať už se jedná o marihuanu, či klasické cigarety). Situace se dá řešit právě zakotvením zákazu kouření  ve společných částech domu do domovního řádu, pokud se na shromáždění sežene dostatečná podpora pro daný návrh. Co se týče držení marihuany, dle §284, odst. 1 trestního zákoníku se dopustí trestného činu ten, kdo u sebe přechovává větší než malé množství této drogy (dle judikatury NS se jedná o více než 10 gramů), při přechovávání menšího množství se jedná o přestupek. Oproti obtěžování kouřem z klasických cigaretami je tedy v případě marihuany možné obrátit se na Policii ČR.

    odpověď na: Nebytový prostor- pronájem #10076
    Martin Černý Martin Černý
    Účastník

    Dobrý den,
    dle soukromoprávní úpravy nebytový prostor k bydlení pronajímat lze (konkrétně § 2236, odst.1 NOZ krom definice bytu zmiňuje, že strany jsou zavázány v případě pronájmu nebytového prostoru k bydlení stejně jako by byl pronajat prostor určený k bydlení, ujedná-li si pronájem takového prostoru pronajímatel s nájemcem). Problém představuje až veřejnoprávní úprava, a to konkrétně stavební zákon, který užívání stavby v rozporu s účelem vymezeným v kolaudačním rozhodnutí, kolaudačním souhlasu, resp. oznámení o užívání stavby či povolení stavby uvádí jako přestupek. Ve zkratce se tedy dá říci, že NOZ sice pronájem nebytového prostoru k bydlení připouští, nicméně ten, kdo stavbu k tomuto účelu užívá, se vystavuje riziku pokuty ze strany stavebního úřadu. Jediným řešením, jak se s jistotou vyhnout pokutě, je celý prostor upravit tak, aby mohla být provedena jeho rekolaudace na prostor určený k bydlení.

    odpověď na: Obnovení nájmu na dobu určitou #9784
    Martin Černý Martin Černý
    Účastník

    Dobrý den,
    oznámení z Vaší strany o prodloužení smlouvy v tomto případě není relevantní, jelikož o něm Vámi uvedené ustanovení nájemní smlouvy vůbec nehovoří. Oznámení je naopak důležité v případě, že by si jedna ze smluvních stran nepřála nájem prodlužovat, a proto tedy dle mého názoru z Vaší strany nevzešla žádná skutečnost, která by vedla k nemožnosti nájem dále prodloužit dle uvedeného ustanovení.

    odpověď na: Vystěhování z místa trvalého bytu #9465
    Martin Černý Martin Černý
    Účastník

    Dobrý den,
    i za předpokladu, že máte byt ve vlastnictví, nemůžete svého přítele vystěhovat vlastními silami na ulici. Z hlediska práva nejvhodnějším, ale bohužel v praxi ne vždy efektivním řešením, je žaloba na vyklizení nemovitosti. Pokud by soud rozhodl ve Váš prospěch a přítel by se ve stanovené lhůtě z bytu nevystěhoval, můžete posléze podat návrh na exekuční vystěhování. Problém nastává, pokud jste s přítelem ve společném nájmu (tzn. v nájemní smlouvě jste uvedeni oba dva jako nájemci). V takovém případě nemůžete přítele ke skončení nájmu nutit a žádat po něm, aby se vystěhoval. Naopak jestli jste v nájemním vztahu s pronajímatelem bytu jen Vy a přítele jste pouze přijala do své domácnosti, máte právo kdykoliv svůj předchozí souhlas odvolat a přítel se posléze musí vystěhovat (nevystěhuje-li se dobrovolně, lze doporučit obdobný postup jako v prvním případě, tedy žalobu na vyklizení nemovitosti). Zřízený trvalý pobyt lze po vystěhování Vašeho přítele na návrh odhlásit (pokud si ho neodhlásí sám). Pamatujte též na to, že trvalý pobyt má dle zákona o evidenci obyvatel pouze evidenční charakter, a proto nezakládá žádná práva k přihlašovanému objektu ani k vlastníkovi nemovitosti.

    odpověď na: počet členů v domácnosti #9369
    Martin Černý Martin Černý
    Účastník

    Dobrý den,
    dle §1177, odst. 2 občanského zákoníku musí vlastník bytu SVJ bez zbytečného odkladu oznamovat změny v počtu osob, které mají v bytě domácnost a zároveň v něm bydlí po dobu v souhrnu nejméně třech měsíců v kalendářním roce. Plnění těchto povinností ve smyslu nařízení vlády č. 366/2013 Sb. vymáhá vůči vlastníkům osoba odpovědná za správu domu, z čehož můžeme dovozovat, že SVJ v případech, kdy vlastník sám nenahlásí změnu v počtu osob v jeho domácnosti, má povinnost tyto informace požadovat. Z praktického hlediska je samozřejmě na místě, aby výbor třeba pravidelně rozesílal příslušný formulář, jak píše Kaja.

    odpověď na: Kdo platí opravu topení? #8960
    Martin Černý Martin Černý
    Účastník

    Dobrý den,

    odpověď na Vaši otázku by mělo poskytnout prohlášení vlastníka, kde jsou vymezeny společné části domu, či společné části ve výhradním užívání vlastníka, mezi které se termostatické hlavice nebo kuželky řadí nejčastěji. Ve stanovách dále najdete rozsah povinnosti vlastníka jednotky spravovat tuto část na vlastní náklad, tj. jakým způsobem se řeší právě opravy, či výměny těchto dílčích částí radiátorů a na co byste případně měla nárok a co již musíte hradit sama. Pokud se prohlášení vlastníka či stanovy Vašeho SVJ o hlavicích, resp. kuželkách nezmiňují, platí pak vymezení z §5, nařízení vlády č. 366/2013 Sb. a jedná se o společné části ve výhradním užívání vlastníka.

Aktuálně je na stránce zobrazeno 15 odpovědí - 1. až 15. (celkem z 43)

Log in with your credentials

Forgot your details?