Vytvořené odpovědi
-
Příspěvky
-
Jarmilo,
v Pražák, Z., Bytové spoluvlastnictví, Leges, 2014 se na str. 236 k § 9 uvádí:
“Ze zákona (bez přehnané demagogie) i logiky věci podle mne vyplývá, že nelze takto ujednat o paušální částce za služby mezi společenstvím a vlastníky. To jsou jiné vztahy, nejde o nájemní vztah.”
Hezký den!
J:Zda jde o platbu paušální nebo ne, nevíme.
P:Přestože to nevíme, tak jste tvrdila, že se musí služba vyúčtovat a vypořádat. Proto jsem Vás opravil.
J:Až bude pronajímatel dělat daňové přiznání, do nákladů ji dát nesmí.
P:Trochu nerozumím. Pokud pronajímatel získá paušální platbu za služby od nájemce např. 100, tak je dá do příjmů. Do výdajů dá své náklady na získání této služby od SVJ ve vyúčtování od SVJ, které budou např. 90 nebo 110. V prvním případě vydělá, v druhém případě prodělá. To je riziko paušálu na služby.
J:Mimochodem, pokud je platba společné elektřiny a úklidu hrazena paušálně ze strany vlastníka, co si počne SVJ s přebytkem nebo nedoplatkem této služby?
P:Opět trochu nerozumím. S paušální platbou za služby ve vztahu SVJ x vlastník jsem se ještě nesetkal. Dokonce se domnívám, že paušální platba u služeb lze pouze u nájemního vztahu. Ale pokud by to bylo možné i u vztahu SVJ x vlastník, tak to SVJ zaúčtuje do třídy 5 nebo 6. To není žádný problém.
Jarmilo,
máte pravdu v tom, že osvětlení společných prostor a úklid společných prostor je služba (§ 3 zákona č. 67/2013 Sb.).
Nemáte pravdu v tom, že je tyto služby je pronajímatel povinen vyúčtovat a vypořádat. V případě paušálních plateb stanoví § 9 zákona č. 67/2013 Sb., že platby za poskytované služby nevyúčtovávají.
Eliško,
institut “vyloučení z SVJ” neexistuje.
Nejblíže je k tomu v § 1184 NOZ situace, kdy soud může nařídit prodej jednotky. Ovšem za podmínek v tomto ustanovení uvedených a to zřejmě není Vaše situace.
Nevím co je to “koupě garážového stání”.
Pokud se jedná o garážové stání, které bylo přiděleno k výlučnému užívání vlastníkovi konkrétní jednotky, tak se Vám bude hodit rozsudek NS ze dne 3.4.2018 sp. zn. 26 Cdo 3553/2017. Tento rozsudek dal za pravdu vlastníkovi jednotky proti názoru SVJ.
Hezký den!
Souhlasím s tím, že evidence “skutečného” majitele je u SVJ a BD absurdní požadavek. Asi se musí najít práce pro nějaké další úředníky.
Nicméně k nemožnosti použít § 9 zákona č. 251/2016 Sb. mám, z opatrnosti, jiný názor.
Označení paragrafu není, stejně jako poznámka pod čarou, normativní. Slouží jen k rozčlenění předpisu.
Uvádí se to např. ve II. ÚS 485/98.
Skutečnost, že nějaký admin webových stránek něco někam napíše neberu jako důkaz něčeho. Za čas to tam nemusí být.
Takže z opatrnosti do konce roku 2020 zapíšu i “skutečné” majitele našeho SVJ.
Hezký den!
Jarmilo,
předně jsem nikdy nenapsal, že “návaznost spotřeby služeb na osoby je bezvýznamná”.
Pochopitelně, že náklady u odpadu, společné elektřiny a úklidu souvisí velmi často, ne vždy, s počtem osob.
Já jsem psal, že se u těchto služeb jedná o relativně nevýznamné položky, myšleno nákladově. U nás činí uvedené služby 6,35% celkových nákladů na služby a na příspěvek na správu.
Pokud by se uvedené služby sledovaly podle rozhodných osob, tak by možná u někoho byly náklady na tyto služby ve výši 5% a u někoho ve výši 7% celkových nákladů na bydlení.
Ale zákon o službách je nejasný, výklady co jsou rozhodné osoby se různí.
Já tvrdím, že i kdyby byla velmi jasná definice rozhodných osob, tak by se v tuzemsku stejně nedal zjistit jejich nezpochybnitelný počet. Zejména u větších SVJ. U nás máme 141 jednotek
To by výbor měl lidi čipovat? Nebo do každého vchodu posadit strážného na 24 hodin, aby lidi pouštěl do domu? Máte nějaký nápad, jak v praxi zjistit nezpochybnitelný počet rozhodných osob, který by nešel zpochybnit od závistivého souseda?
Já se domnívám, že v rozporu s dobrými mravy by bylo zavést šmírácký a udavačský systém kvůli redistribuci cca 1-2% celkových nákladů na bydlení.
Ostatně dnes projednala vláda velkou novelu NOZ v části bytové spoluvlastnictví, kdy zrušila rozúčtování některých nákladů na jednotku a vrací se ke starému dobrému rozúčtování nákladů podle m2. Což u nás máme u nákladově nevýznamných služeb a měnit to nebudeme.
Hezký den!
Lenko,
Vaše otázka je nejasná.
SVJ nemá správce, SVJ samo zajišťuje správu domu a pozemku (§ 1194 NOZ). K této činnosti si může najmout “externího správce”, kterého jak píšete máte.
Takže asi chcete odstoupit z funkce statutárního orgánu. To je možné. Nicméně by se to mělo stát s “nezbytnou loajalitou” k SVJ (§ 159 NOZ).
Svolejte shromáždění, kde vysvětlíte jak asi špatně bude fungovat SVJ bez statutárního orgánu. Kdo bude podepisovat smlouvy, faktury, kdo bude nakládat s účtem atd.. A potom nechte proběhnout volbu nového statutárního orgánu.
Hezký den!
Petře,
nájemné je ošetřeno v § 2246 a násl. NOZ, služby upravuje zákon č. 67/2013 Sb.
Část výše uvedených položek v “služby v domě a fond oprav” by správně mělo být součástí nájemného a nikoliv záloh na služby.
Nyní záleží na tom, čeho chcete dosáhnout.
Pokud chcete nadále v bytě bydlet, tak upravte smlouvu a převeďte část špatně uvedených “služeb” do nájemného.
Pokud chcete s nájmem skončit, tak můžete vyvolat spor s pronajímatelem. K tomu asi budete potřebovat právníka a možná bude nutný soud.
Situace, že by Vás nechal majitel bydlet v bytě a Vy jste mu přitom platil menší částku, než je sjednaná ve smlouvě, je prakticky nereálná. Vždyť jste podepsal nájemní smlouvu, že za částku CELKEM budete byt užívat a konzumovat služby. Nyní hledáte možnost, jak bydlet za nižší peníze?
Nové soukromé právo je nepřehledné pro právníky a soudce, natož pro právní laiky. Berte to jako školné a příště nepodepisujte smlouvu ve které jsou Vám nejasné pojmy.
Hezký den!
Oto,
rozúčtování nákladů na služby řeší § 5 zákona č. 67/2013 Sb.
Primárně o rozúčtování nákladů rozhoduje shromáždění SVJ.
Pokud nerozhodne, tak se rozúčtují náklady podle počtu osob rozhodných pro rozúčtování.
Ale to je velmi sporný pojem, který se navíc některým zdejším pisatelům plete s pojmem počtů členů domácnosti z § 1177/2 NOZ.
Ta skupina UK asi nebude mít v bytě domácnost, už proto, že tento pojem není v novém soukromém právu definován.
Ostatní Vámi uvedené problémy jsou v SVJ prakticky neřešitelné. Na rozdíl od bytového družstva, což je jedna z jeho výhod.
Hezký den!
Pane Černý,
mám jiný názor.
1) § 1177/2 NOZ sice něco ukládá, ale oznamování počtu členů v domácnosti je nesmysl. Nikdo takový počet členů nepotřebuje znát.
2) V NV 366/2013 Sb. není uvedeno, že plnění této oznamovací povinnosti vymáhá vůči členům SVJ. Tuto povinnost vymáhání nemůže NV ukládat již proto, že počet členů domácnosti se k ničemu nehodí.
3) Pokud snad někdo používá k rozúčtování služeb rozhodné osoby podle zákona o službách, tak musí zjišťovat jinou množinu osob. Stačí porovnat definici uvedenou v § 1177/2 NOZ (3 měsíce) a definici uvedenou v § 2/g zákona č. 67/2013 Sb. (2 měsíce).
4) Stranou ponechávám, že obě “definice” jsou nejasné a sporné.
Hezký den!
Tomáši,
asi se ptáte na počet rozhodných osob podle zákona o službách a nikoliv na počet členů v domácnosti podle NOZ.
U nás nepotřebujeme znát počet členů v domácnosti ani počet rozhodných osob.
Žádnou službu totiž podle rozhodných osob nerozúčtováváme. Zejména proto, že zákon o službách je nejasný, jedná se o relativně nevýznamné služby a v neposlední řadě se přesný počet takových osob nedá zjistit i kdyby byla jasná definice.
A pokud by se snad měl zjišťovat počet rozhodných osob, tak nikoliv na začátku roku ale na konci roku za uplynulý rok. Ale kdokoliv to může zpochybnit a jak to chcete řešit?
Hezký den!
Prohlášení vlastníka je na katastru nemovitostí, za peníze.
Obvykle ho má i výbor, kde bych se ptal nejdříve.
Hezký den!
Simono,
jako reklama na realitku dobrý.
Ale dlužníci v SVJ jsou něco jiného, tam realitka nepomůže. SVJ dlužníkům nic nepronajímá, jen jim poskytuje služby a když dlužníci neplatí, tak jim služby přesto nadále musí poskytovat.
Pomoci by mohla připravovaná novela NOZ 2020, kde má být v § 1184 nucený prodej bytu.
Bohužel NOZ chrání dlužníky a v případě SVJ je velmi obtížné se dostat k inkasu pohledávky.
Situaci pro SVJ ještě zkomplikuje novela insolvenčního zákona obsažená ve ST 71, která chronickým neplatičům poskytne další ochranu. Ale politická objednávka je mocná čarodějka.
Hezký den!
Mku,
já jsem odpovídal podle práva.
Vaše praxe zatím nikomu nevadí. Ale dovedu si představit, že někdo s ohledem na GDPR tuto praxi napadne.
Hezký den!
Marie,
podle § 1221 NOZ se použijí pro SVJ ustanovení o spolku.
Podle § 253/3 lze záležitost, která nebyla zařazena na pořad zasedání při jeho ohlášení, rozhodnout jen za účasti a se souhlasem všech, nikoliv jen přítomných členů.
Pokud někdo z členů SVJ napadne do 3 měsíců u soudu, že bylo jednáno o věci, která nebyla na pořadu shromáždění, tak by soud měl usnesení zrušit.
Osobně preferuji, když jsou jednání pokud možno podle stávajících výkladů práva.
Nicméně to je interní záležitost SVJ, kterou může napadnout některý z členů SVJ a neměla by ji napadat najatá externí společnost. Jak se vůbec dozvěděla, jak jste hlasovali?
Vůči okolí zastupuje SVJ výbor. Pokud výbor vypoví smlouvu o správě společných částí, tak by měla běžet výpověď, jako by měl výbor tuto záležitost řádně schválenou shromážděním.
Je podivné, že již za necelé 2,5 měsíce zjistíte, že stávající správce poskytuje nekvalitní služby. Máte již za něho náhradu, která bude poskytovat kvalitní služby? Získali jste dostatečné reference? Aby to nebylo z deště pod okap.
Hezký den!