Pokud to není ujednáno ve stanovách družstva jinak, pro nájem družstevního bytu použijí ustanovení upravující běžný nájem bytu dle § 741 odst. 1 OZ. Logicky lze vyvodit, že se tento postup užije i v případě podnájmu. Vypovězení podnájmu bez výpovědní doby z důvodu závažného porušení povinnosti podnájemníka dle § 2252 odst. 1 OZ., a to neplacení měsíčního podnájemného, může vykonat pouze nájemník družstevního bytu.

Obecně platí, že u nájemních smluv uzavřených na dobu určitou je zákonem chráněno postavení nájemce jako slabší smluvní strany a pronajímatele, který bude mít na určitou dobu „vše jisté“.  Změna vlastnictví předmětu nájmu pak nezakládá právo jakékoliv strany nájemní smlouvu vypovědět. Ve Vašem případě je pak nutné prostudovat uzavřenou nájemní smlouvu, která může obsahovat zákonem nezmíněné výpovědní důvody, i vzhledem k relativně dlouhé nájemní době se domnívám, že smlouva výpovědní důvody obsahovat bude. Dle § 2229 OZ pak platí že:

„Nájem ujednaný na dobu určitou může každá ze stran vypovědět jen v případě, že ve smlouvě byly zároveň ujednány důvody výpovědi a výpovědní doba.“

Jestliže smlouva nebude obsahovat některý z výpovědních důvodů, přichází rovněž v úvahu ukončit nájem s nájemcem prostřednictvím společné dohody. Jestliže toto nebude ve Vašich možnostech, je pak třeba zvážit následující:

Zákon pak obsahuje výčet výpovědních důvodů, jež přicházejí v úvahu u nájmů na dobu určitou, ty jsou však velmi omezené. Obecně platí, že pro pronajímatele je výhodnější zvolit smlouvu na dobu určitou na krátké období. To je totiž nejúčinnější způsob, jakým se pronajímatel může chránit před nezodpovědným nájemníkem a nemusí prokazovat porušování povinností. Otvírá se mu tak navíc prostor pro možné zvyšování nájemného při prodlužování smlouvy. Výpovědní důvody pak jsou velmi omezené zákonem.

Jedná se o § 2288 OZ:

(1) Pronajímatel může vypovědět nájem na dobu určitou nebo neurčitou v tříměsíční výpovědní době

a) poruší-li nájemce hrubě svou povinnost vyplývající z nájmu,

b) je-li nájemce odsouzen pro úmyslný trestný čin spáchaný na pronajímateli nebo členu jeho domácnosti nebo na osobě, která bydlí v domě, kde je nájemcův byt, nebo proti cizímu majetku, který se v tomto domě nachází,

c) má-li být byt vyklizen, protože je z důvodu veřejného zájmu potřebné s bytem nebo domem, ve kterém se byt nachází, naložit tak, že byt nebude možné vůbec užívat, nebo

d) je-li tu jiný obdobně závažný důvod pro vypovězení nájmu.

Obávám se, že pro detailnější odpověď bychom museli znát veškeré parametry smlouvy a další rozhodné skutečnosti pro zvážení všech dalších možností. Výše uvedené však rámcově odpovídá na Váš dotaz.  Pro úplnost dodávám, že výpověď musí být v písemné formě a výpovědní doba počíná běžet v měsíci následujícím po měsíci, ve kterém byla výpověď doručena nájemci.

Dle Vašeho vyjádření plyne, že dané ustanovení bylo platně sjednáno ve smlouvě, tedy strany si sjednaly zvýšení nájemného a nelze se dovolávat ustanovení § 2249 OZ o jednostranném zvýšení nájemného.

Je pak nutno uvést následující: 

Zvýšení nájemného musí být v tomto případě řádně odůvodněno a podepřeno. Pokud jde o zvýšení nájemného obvyklým v daném místě, je nutné je doložit nikoliv pouhým tvrzením pronajímatele. Pro tento případ lze využít § 3 odst. 1 nařízení vlády č. 453/2013 Sb., podle něhož lze zjistit srovnatelné nájemné obvyklé v daném místě pro konkrétní byt pořízením posudku znalce o výši obvyklého nájemného, která je pro konkrétní byt považována za srovnatelné nájemné obvyklé v daném místě, nebo prokazatelným doložením výše nejméně tří srovnatelných nájemných.

Pro posuzování srovnatelnosti jsou pak stanovená další kritéria v § 4 tohoto nařízení vlády. Návrh či oznámení pronajímatele tedy musí být řádně odůvodněno a podepřeno výše uvedenými důkazy či posudky. Tuto skutečnost doporučuji pronajímateli sdělit a argumentovat výše uvedeným, v případě, že by pak řádně nedoložil výši obvyklého nájemného v daném místě a požadoval dále Vámi uvedenou částku, není jeho nárok dle našeho názoru právně vymahatelný.

Dobrý den,

 bez hlubší znalosti Vaší situace lze těžko soudit, jaké je pro Vás nejvhodnější řešení, nicméně obecně lze uvést následující.

 Děti zůstavitelů jsou ze zákona nepominutelnými dědici a nedědí pouze za předpokladu, že byly vyděděny. Dcera Vašeho manžela by tedy mohla po jeho smrti žádat odpovídající díl.

 Pokud jde o možnosti řešení ve Vašem případě, bude se situace lišit, podle toho zda máte byt s manželem ve společném jmění nebo zda jste jeho podílovými spoluvlastníky. To v zásadě odvisí od toho, jestli byl byt pořízen za trvání manželství nebo již před ním.

 Jestliže jste byt pořídili před manželstvím, jedná se o podílové spoluvlastnictví. V rámci pozůstalosti by byl manželův ½ podíl na bytu. Do úvahy tedy v takovém případě  připadá převod (úplatný či bezúplatný) manželova podílu na Vás či na Vaše dvě dcery.

 Jestliže jste byt pořídili již jako manželé, spadá byt do společného jmění (pokud nebyl sjednán odlišný majetkový režim). V takovém případě je možné rozsah společného jmění zúžit tak, že byt bude ve Vašem výlučném vlastnictví, a to na základě smlouvy o zúžení a vypořádání SJM, pro kterou je vyžadován notářský zápis.

 V případě, že byste měla zájem se rozvést, se rovněž můžete na odpovídajícím vypořádání společného jmění dohodnout v rámci rozvodu (pokud by byl manžel přístupný takovému řešení).

Existují nicméně i jiná řešení, vše závisí na konkrétní situaci.

Dobrý den všem diskutujícím,

souhlasím s tím, že ve vztahu k SVJ a BD jde o absurditu, která jen zbytečně administrativně, časově i finančně zatěžuje již tak vytížené statutární orgány. Nicméně tato povinnost se na ně bohužel i tak vztahuje.

Pokud jde o sankce, pak podle zákona o rejstřících opravdu nelze SVJ/BD pokutu uložit. Nicméně mám za to, že to nelze ani podle výše citovaného zákona o některých přestupcích, neboť zmiňovaná pokuta je ukládána za přestupek na úseku podnikání. Účelem SVJ však není podnikání a v rámci své činnosti podnikat nesmí. Primární účel a činnost BD jsou taktéž odlišné od podnikání. Nejsem si ani jistý, do jaké míry by se pak tato pokuta mohla uplatnit u klasických PO, neboť i samo ministerstvo spravedlnosti uvádí, že s případným nesplněním povinnosti nechat zapsat skutečné majitele do evidence nejsou v současnosti spojeny žádné přímé sankce (čímž je zjevně myšleno, že za nesplnění této povinnosti nehrozí žádná pokuta).

Navíc, pokud jde o samotná SVJ, tato by neměla být jakkoliv sankcionována už z toho důvodu, že pro ně platí prodloužená lhůta ke splnění této povinnosti, a to až do 1. 1. 2021.

SVJ a BD se tak z mého pohledu pokuty prozatím obávat nemusí.