Novela občanského zákoníku 2020 přináší pro SVJ řadu důležitých změn

Soužití v rámci bytového domu přináší zejména pro SVJ často obtížně řešitelné situace.  Pro řadu z nich chyběla opora v zákoně, případně nebyl jednoznačný výklad. Novela občanského zákoníku 2020, která nabývá účinnosti dne 1. 7., si klade za cíl zjednodušení a zpřesnění některých problematických otázek bytového spoluvlastnictví. Kompletní znění novely občanského zákoníku naleznete ve Sbírce zákonů pod číslem 163/2020 Sb. 

Změna předkupního práva § 1124 a 1125

Ruší se předkupní právo pro všechny nemovitosti a novela vrací právní úpravu do stavu, v jakém byla při schválení nového občanského zákoníku. Spoluvlastník tak může svůj podíl převádět (prodat) bez nutnosti předchozí nabídky ostatním spoluvlastníkům. Výjimkou je předkupní právo 6 měsíců po nabytí nemovitosti v rámci dědictví (to však neplatí při převodech na ostatní spoluvlastníky, manžela, sourozence či příbuzného v řadě přímé). 

Upozorňujeme ale na to, že byla-li kupní nebo jiná převodní smlouva na převod nemovité věci uzavřena přede dnem 1. 7. 2020, trvá zákonné předkupní právo ostatních spoluvlastníků i po uvedeném datu (přechodná ustanovení, článek II bod 4 novely).

Tedy pro kupní smlouvy uzavřené po 1. 7. 2020 tak nebude existovat povinnost nabídnout podíl ostatním spoluvlastníkům (s omezením popsaným výše).

Ve vztahu k bytovému spoluvlastnictví se touto změnou zákonodárce snaží odstranit zejména praktické problémy související s převodem garážových stání či sklepů.  

Při převodu garážového stání či sklepa tak byl vlastník, který měl garážové stání v podílovém spoluvlastnictví, povinen nabídnout koupi všem dalším spoluvlastníkům této části domu. S návratem ke dříve platné úpravě tato povinnost odpadá.

Nově již tedy při převodu těchto nebytových prostor nebude nutné nabízet koupi dalším spoluvlastníkům. 

Prohlášení vlastníka již nebude obsahovat stanovy § 1166 

Novelou se zužuje rozsah povinných náležitostí, které musí obsahovat prohlášení vlastníka při rozdělování domu na jednotky. Podle nově platné právní úpravy již prohlášení vlastníka nemusí obsahovat náležitosti stanov společenství vlastníků, ale bude obsahovat pouze údaje týkající se přímo rozdělované nemovitosti (vymezení jednotek, společných částí, velikosti podílu na společných částech a v rámci přílohy rovněž podlahové plochy bytu).

Stanovy pro nově zakládané společenství vlastníků se budou nově přijímat jako samostatný dokument, nikoli jako součást obsahu prohlášení.

V prohlášení může být určen i poměr výše příspěvků na správu domu a pozemku, který je jinak určen přímo v § 1180, ale není to povinná náležitost prohlášení. V takovém případě by mohl být měněn jen změnou prohlášení.

Podle přechodných ustanovení platí, že pokud se vlastníci odchýlili ve stanovách v poměru výše příspěvků na správu domu a pozemku od § 1180 před nabytím účinnosti novely, považují se ujednání ve stanovách od nabytí účinnosti novely za součást prohlášení.

Nadále se tedy poměr výše příspěvků na správu domu a pozemku může měnit jen změnou prohlášení.

Zjednodušení změny prohlášení § 1169

Rozhodování o změně prohlášení bylo zrušením písm. b) § 1208 formálně vyňato z působnosti shromáždění. K rozhodnutí o změně prohlášení se nyní vyžaduje písemný souhlas vlastníka (nikoliv již dohoda), popř. vlastníků, kterých se změna dotkne. Pro účinnost změny prohlášení se vyžaduje souhlas většiny hlasů všech vlastníků jednotek, ledaže se změna dotýká práv a povinností všech vlastníků jednotek. 

Pokud by se změna práv a povinností dotkla všech vlastníků, musí písemně souhlasit všichni, tedy 100% vlastníků. 

Pouze souhlas většiny hlasů všech vlastníků jednotek postačí u změn prohlášení vlastníka, týká-li se změna např. společných částí, při které se nemění velikost podílu na společných částech, nejde-li o části ve výlučném užívání vlastníka jednotky, změna účelu užívání bytu na základě žádosti jeho vlastníka, nebo pravidel pro správu domu a pozemku a užívání společných částí, jsou-li určena v prohlášení.

Čtěte také:  Požár v domě: Jste na něj správně připraveni?

Stavební úpravy v bytě § 1182

Pokud jde o další změny týkající se rozsahu práva a povinností vlastníka, dochází ještě k zavedení povinnosti vlastníka jednotky, který je povinen předem oznámit osobě odpovědné za správu domu podnikání nebo jinou činnost v bytě, která může vést k narušení obvyklého klidu a pořádku v domě na dobu nikoli přechodnou.

Nově se též výslovně zakotvuje v zákoně oznamovací povinnost ohledně plánovaných stavebních úprav uvnitř bytu. Tyto úpravy je vlastník povinen předem oznámit osobě odpovědné za správu domu.

Nucený prodej jednotky § 1184

Ve snaze celý proces nuceného prodeje zjednodušit, zákonodárce zrušil podmínku domáhat se deklarování (již existující) povinnosti soudem a nahradil ji výstrahou osoby odpovědné za správu domu.

Poté, co vlastník i přes tuto výstrahu dál porušuje své povinnosti způsobem podstatně omezujícím nebo znemožňujícím výkon práv ostatních vlastníků jednotek, může se osoba odpovědná za správu domu domáhat u soudu nuceného prodeje jednotky. S podáním návrhu musí souhlasit většina všech vlastníků jednotek v domě. 

Úprava přechodu dluhů převodce vůči správci na nabyvatele § 1186

Novela odstraňuje výkladové nesrovnalosti a v souladu s převažujícím výkladem výslovně stanoví, že při převodu vlastnického práva k jednotce přecházejí s jednotkou na nabyvatele dluhy převodce vůči osobě odpovědné za správu domu na příspěvcích na správu domu a pozemku a na plněních spojených nebo souvisejících s užíváním bytu a zálohách na tato plnění, a to za předpokladu, že dluhy měl nebo mohl nabyvatel jednotky zjistit. 

Za dluhy vůči osobě odpovědné za správu domu přešlé na nabyvatele ručí převodce dle zákonné úpravy.

Zákon stanoví vyvratitelnou domněnku, že nabyvatel nemohl dluhy zjistit, pokud je nemohl zjistit z potvrzení o dluzích převodce souvisejících se správou domu a pozemku vydávaného osobou odpovědnou za správu domu, které mu převodce musí dle zákona při převodu jednotky předložit. 

Správa bez vzniku společenství § 1191 – 1193

Nevzniklo-li společenství vlastníků (příp. v domě je méně než 5 jednotek nebo bylo sice založeno, ale dosud nevzniklo), použijí se na správu domu a pozemku a užívání společných částí pravidla obsažená v prohlášení a nejsou-li tam určena, pak pravidla obsažená ve stanovách.

První správce je určen v prohlášení (zpravidla developer). Má-li při vzniku jednotek některý vlastník nadpoloviční podíl na společných částech je vždy správcem. Ten může být odvolán vlastníky se současným zvolením nového správce (§ 1193 odst. 1) nebo může být odvolán a nový správce jmenován soudem (§ 1193 odst. 3).

Při rozhodování ve věcech správy domu, které by jinak spadaly do působnosti shromáždění, je správce omezen, neboť k takovým rozhodnutím bude třeba souhlasu většiny hlasů všech vlastníků a současně většiny všech vlastníků jednotek.

Hlasováno bude tedy podle podílů i podle hlav. Tím je zajištěna ochrana minority, především proti zneužití postavení většinového vlastníka zejména proto, že z těchto rozhodnutí jsou vlastníci jednotek zavázáni solidárně tedy společně a nerozdílně (§ 1192). Tento způsob hlasování se použije i při odvolání správce (§ 1193 odst. 1).

Podle přechodných ustanovení novely, jestliže byl zakladatel společenství správcem před účinností tohoto zákona podle zrušeného § 1202 tedy majoritní vlastník, vykonává správu až do vzniku společenství ode dne nabytí účinnosti novely podle novelizovaného znění.

Je stanovena lhůta 60 dnů pro zápis společenství do veřejného rejstříku po ztrátě většiny hlasů majoritního vlastníka. 

Do té doby se shromáždění usnáší způsobem podle § 1191 odst. 2 novely, tedy většinou hlasů a většinou všech přítomných vlastníků.

Přechod práv a povinností ze závazků vzniklých před vznikem společenství vlastníků § 1195

Nadále platí, že se nepřihlíží k právnímu jednání, kterým společenství zajistí dluh jiné osoby.

Čtěte také:  Kaskádová kotelna

Z tohoto zákazu však existuje výjimka za předpokladu, že se jedná o společenství vzniklé z vlastnictví právnické osoby podle § 1188 (zpravidla družstva), dluh je z úvěru, který měla právnická osoba uzavřen na opravu, údržbu nebo stavební úpravu domu a s převzetím dluhu souhlasí písemně s ověřeným podpisem všichni členové společenství. Případný nesouhlas některého vlastníka může být nahrazen rozhodnutím soudu (nově § 1195 odst. 4).

Vznik společenství musí být bez zbytečného odkladu oznámen všem věřitelům a dlužníkům, neboť vlastníci před vznikem společenství odpovídají společně a nerozdílně (solidárně), a tato skutečnost přechází po vzniku na společenství ex lege a vlastníci za splnění dluhu ručí společně a nerozdílně (§ 1195 odst. 2 nově).  

Založení společenství vlastníků § 1200 

Nová právní úprava zavádí možnost založení společenství vlastníků jediným vlastníkem všech jednotek, čímž reaguje zejména na požadavky developerů, kteří chtějí založit společenství vlastníků již při samotné výstavbě bytového domu. 

Pokud jde o založení společenství vlastníků více vlastníky jednotek, zákon navíc nově umožňuje dva způsoby zakládání, resp. způsoby přijetí stanov společenství vlastníků.

Občanský zákoník obecně stanoví, že společenství vlastníků se zakládá schválením stanov.

Stanovy mohou být přijaty na ustavující schůzi společenství vlastníků většinou hlasů a rozhodnutí se osvědčuje veřejnou listinou, tedy za účasti notáře. Mimo ustavující schůzi se vyžaduje shoda všech vlastníků jednotek na jejich obsahu a stanovy také vyžadují formu veřejné listiny.

Při změnách stanov se však již forma veřejné listiny nevyžaduje.

Před vznikem společenství vlastníků lze stanovy měnit se souhlasem většiny hlasů všech vlastníků (§ 1201 nově), pokud stanovy nevyžadují vyšší počet.

Majoritní vlastník (zpravidla developer) tedy může stanovy libovolně měnit. Tím se mohou lišit od nabídky, kterou před tím učinil.

Zakládá-li společenství jediný vlastník, forma veřejné listiny se nevyžaduje.

Společenství s jediným vlastníkem vykonává také působnost shromáždění (§ 1206 odst. 3 nově).

Nově mají povinnost založit společenství vlastníků vlastníci jednotek v domě, ve kterém jsou čtyři jednotky ve vlastnictví čtyř různých vlastníků (§ 1198 odst. 1 nově). Dříve ve vlastnictví tří různých vlastníků.

V případě převodu další jednotky bude třeba prokázat katastru nemovitostí existenci společenství.

Náhradní shromáždění § 1210

Další významnou změnou zjednodušující fungování společenství vlastníků je zavedení možnosti náhradního shromáždění pro případ, že by se původně svolané sešlo, ale nebylo by usnášeníschopné.

Vedle náhradního shromáždění se může o věcech, které byly na programu svolaného a neuskutečněného shromáždění, rozhodnout též per rollam.

Náhradní shromáždění (se stejným programem) bude usnášeníschopné v případě přítomnosti vlastníků jednotek, kteří mají alespoň 40 % všech hlasů.

Možnost konání náhradního shromáždění musí zakotvovat stanovy.

Jistota a smluvní pokuta § 2254

Novela občanského zákoníku se dotýká i pronájmu bytů. Za účinnosti stávající právní úpravy je zcela nemožné zakotvit v nájemní smlouvě ujednání o smluvní pokutě.  S účinností novely to však bude možné. Zrušují se ustanovení § 2239 a zavádí se možnost smluvní pokuty v § 2254.

Smluvní pokutou lze zajistit splnění jakékoliv povinnosti vyplývající z nájmu. Souhrn výše ujednané smluvní pokuty a peněžité jistoty, kterou poskytuje nájemce pronajímateli, však nesmí přesáhnout trojnásobek měsíčního nájemného.

Aktuální stanovy a novelizace občanského zákoníku

Ačkoliv zák. č. 163/2020 Sb. neobsahuje přechodná ustanovení, která by ukládala lhůtu pro přizpůsobení stanov společenství vlastníků novele, platí, že ta ustanovení stanov společenství vlastníků, která by po 1. 7. 2020 odporovala donucujícím ustanovení tohoto zákona nelze použít a musí být postupováno v souladu s novelizovaným zněním zákona.

Autor: JUDr. František Lebl, předseda SMBD

/Ilustrační foto: 123rf.com/

0 Comments

Leave a reply

Vaše emailová adresa nebude zveřejněna. Vyžadované informace jsou označeny *

*

Log in with your credentials

Forgot your details?