Byt
Legislativa
Správa domu
Modernizace
Energie

Předseda výboru společenství

autor:

kdo volí předsedu výboru • povinnosti a odpovědnost předsedy výboru

Kdo volí předsedu výboru

Předseda výboru společenství je jedním ze členů výboru, kolektivního statutárního orgánu.

Nelze zaměňovat s pojmem předseda společenství, což je jednočlenný statutární orgán.

Předsedu výboru volí buď shromáždění či sami členové výboru ze svého středu, záleží na tom, jak jeho volbu upraví stanovy.

Stanovy mohou zakotvit, že v době nepřítomnosti zastupuje předsedu místopředseda, který je volen stejným způsobem jako předseda výboru.

Povinnosti předsedy

Předseda výboru zpravidla jedná za výbor navenek a podepisuje písemná právní jednání, které činí výbor.

Předseda svolává zasedání výboru tak, aby se konalo pravidelně. Periodicitu zasedání výboru upravují stanovy.

Ve stanovách lze zakotvit, že v případě rovnosti hlasu při hlasování výboru má rozhodující váhu hlas předsedy výboru.

Aktualizováno: 15. 2. 2017

Kontakty

Změnastanov.cz

Předseda SVJ

autor:

předseda SVJ jako jednočlenný orgán • profesionální předseda SVJ • rozsah činnosti předsedy SVJ • rozdíl pojmů předseda SVJ a předseda výboru 

Předseda společenství vlastníků jednotek

  • Pokud stanovy připustí, může být statutárním orgánem SVJ namísto kolektivního orgánu (tzv. výboru) určený předseda. Jedná se o jednočlenný orgán, kdy tuto funkci může na základě smlouvy vykonávat i třetí osoba tzv. profesionální předseda společenství (jak fyzická tak právnická), která není členem SVJ.
  • Dříve podobnou funkci vykonával tzv. pověřený vlastník, kdy tuto funkci mohl vykonávat pouze majitel jednotky či podílu.
  • Touto osobou může být pouze plně svéprávná a bezúhonná osoba. Stanovy dále mohou určit i další podmínky, například mohou vyloučit způsobilost určité osoby k výkonu funkce v důsledku jejího úpadku, nebo mohou stejně jako doposud stanovit, že členem statutárního orgánu může být pouze vlastník jednotky.
  • Předseda společenství vlastníků jednotek jedná samostatně, a to na základě volby shromáždění SVJ. Výkon funkce předsedy je kontrolován kontrolní komisí či revizorem z řad členů SVJ. Jedná striktně na základě platného zákona, přijatých stanov SVJ a dle rozhodnutí shromáždění.
  • Délka funkčního období předsedy SVJ ani členů výboru není v NOZ výslovně upravena. Z ustanovení o spolcích však plyne, že není-li ve stanovách uvedeno jinak, je funkční období pětileté
  • Rozsah činnosti předsedy jakožto statutárního orgánu je určena na základě stanov a NOZ, přičemž zahrnuje zejména:
  1. kontrolu a dohled nad výkonem činnosti správce
  2. zajišťuje záležitosti společenství ve věcech správy domu a pozemku a dalších činností společenství podle zákona a těchto stanov, pokud nejde o záležitosti, které jsou v působnosti shromáždění
  3. zajišťuje plnění usnesení shromáždění a odpovídá mu za svou činnost
  4. odpovídá za vedení účetnictví a za sestavení účetní závěrky a za předložení přiznání k daním, pokud tato povinnost vyplývá z právních předpisů
  5. připravuje podklady pro zasedání shromáždění, svolává shromáždění, předkládá shromáždění zprávu o hospodaření společenství vlastníků, zprávu o správě domu a pozemku a o dalších činnostech společenství
  6. předkládá k projednání a schválení účetní závěrku
  7. zajišťuje řádné vedení písemností společenství a vede seznam členů
  8. sděluje jednotlivým členům společenství podle usnesení shromáždění výši příspěvků na náklady spojené se správou domu a pozemku a výši záloh na úhradu za služby
  9. zajišťuje vyúčtování záloh na úhradu za služby a vypořádání nedoplatků nebo přeplatků
  10. zajišťuje včasné plnění závazků společenství vzniklých ze smluv a jiných závazků a povinností vůči třetím osobám a včasné uplatňování pohledávek společenství
  11. rozhoduje o uzavírání smluv ve věcech předmětu činnosti společenství vlastníků, zejména k zajištění oprav, pojištění domu a zajištění dodávky služeb spojených s užíváním jednotek
  12. za svojí činnost se zodpovídá shromáždění

Pozor na záměnu pojmu předseda společenství vlastníků jednotek s předsedou výboru

Předseda výboru společenství je jedním ze členů výboru, kolektivního statutárního orgánu.

Předseda společenství je jednočlenný statutární orgán.

Kontakty

SVJprávník.cz

Pozvánka na shromáždění

autor:

jak má vypadat pozvánka na shromáždění • termín svolání schůze

Jakou formu musí mít pozvánka na členskou schůzi?

Shromáždění je svoláváno písemnou pozvánkou, která se doručí prostřednictvím dopisu, emailu, vyvěšením na nástěnce společenství, případně jiným způsobem upraveným ve stanovách.

Pozvánka musí být doručena případně zveřejněna v dostatečném předstihu před konáním shromáždění. Konkrétní lhůty určí stanovy společenství.

Co musí pozvánka na schůzi obsahovat?

Pozvánka musí obsahovat alespoň datum, hodinu, místo konání a program zasedání.

Nejsou-li k pozvánce připojeny podklady týkající se programu zasedání, umožní svolavatel každému vlastníku jednotky včas se s nimi seznámit. Takovým místem mohou být buď www stránky, případně může být na pozvánce uvedeno, že bližší informace jsou k vyžádání u výboru. V extrémním případě, pokud by tato podmínka nebyla splněna, by mohla být schůze prohlášena za neplatnou.

Aktualizováno: 3. 12. 2016

Kontakty

Změnastanov.cz

Pojištění domácnosti

autor:

Které škody pojištěné kryje? • Co vše může být pojištěno?

Pojištění domácnosti se vztahuje na vnitřní vybavení domácnosti, nikoliv na nemovitost jako takovou. K tomu slouží pojištění nemovitosti. Pojištění domácnosti kryje škody vzniklé živelnými pohromami (např. požár, krupobití, vichřice, povodeň, záplava), krádeží vloupáním, loupežné přepadení a některé varianty pojištění hradí i škodu vzniklou vystoupnutím vody z odpadního potrubí, přepětím sítě, vandalismem a poruchou chladicího zařízení.

Na co vztahuje pojištění domácnosti?

Jak už bylo řečeno pojištění domácnosti se vztahuje na vnitřní vybavení bytu, což je nábytek, elektronika, sportovní vybavení, oblečení nebo šperky. Ale také lze pojistit věci uložené mimo místo pojištění, což jsou sklepy, samostatné garáže, věci na studentských kolejích a podnájmech, ubytovnách, ale i věci v automobilu.

Pojištění domácnosti je nepovinné.

Aktualizováno: 31. 10. 2016

Pojištění bytového domu

autor:

které škody se z pojištění kryjí • pojištění souvislých objektů • pojištění výtahu

Co pojištění bytového domu zahrnuje?

Pojištění bytového domu kryje škody vzniklé např. požárem, pádem stromu či stožáru a škodou způsobenou bleskem. Do pojištění jsou zahrnuty střecha, podlahy, okna a dveře. Součástí pojištění jsou i související objekty. Dosjednat si můžete i strojní pojištění, ze kterého by se hradily škody na výtahu nebo garážových vratech.

Aktualizováno: 1. 11. 2016

Podpojištění

autor:

vznik a následky podpojištění • aktualizace pojistné smlouvy

Vznik a následky podpojištění

Jedná se o nižší určení pojistné částky pojištěného předmětu, než je jeho vlastní hodnota. V případě plnění škodné události dostanou klienti odškodnění snížené ve stejném poměru, jako je výše sjednané pojistné částky ke skutečné hodnotě.

K podpojištění dochází nejčastěji při nepozornosti pojistníka, kdy místo nové ceny uvede do pojistné částky tržní cenu. Nová cena je částka, za kterou bychom předmět v danou chvíli koupili jako nový. Tržní cena je naopak částka, za kterou se předmět pohybuje na trhu.

Aktualizace pojistné smlouvy

Důležitá je také pravidelná aktualizace smlouvy, neboť dochází k růstu cen v čase. Optimální aktualizace je jednou za tři roky. Podpojištění může vzniknout i při nenavýšení pojistné částky o hodnotu investic – typické je například po rekonstrukci bytu, kdy pořizujeme nové vybavení.

Aktualizováno: 15. 2. 2017

Plná moc

autor:

k čemu slouží plná moc • forma plné moci • akceptace plné moci • plná moc na shromáždění SVJ • hlasování na základě plné moci • kdy zaniká plná moc

Plná moc

Plná moc je jednostranné potvrzení, že smluvní zastoupení bylo ujednáno a vzniklo. Osoba, která na základě plné moci někoho jiného zastupuje, se nazývá „zmocněnec“ a ten, který uděluje plnou moc, se nazývá „zmocnitel“.
Zmocněncem může být jak fyzická, tak právnická osoba. Fyzická osoba je jako zmocněnec povinna jednat zásadně osobně, za právnickou osobu jednají v první řadě její statutární orgány.
Z úkonů zmocněnce v rámci udělené plné moci je zavázán přímo zmocnitel. Pokud by byly meze plné moci překročeny a zmocnitel zmocněncovo jednání bez zbytečného odkladu neschválil, je zavázán sám zmocněnec.

Forma plné moci

Plnou moc lze udělit ústně či písemně. Písemná plná moc musí být jen tehdy, pokud písemnou formu vyžadují i následné právní úkony zmocněnce, při kterých jedná nebo pokud jde o tzv. generální plnou moc, na základě které je zmocněnec oprávněn zastupovat zmocnitele ve všech věcech. A protože jde o osvědčení třetím osobám, postačí, pokud obsahuje pouze podpis zmocnitele a není nutné, aby obsahovala i výslovnou akceptaci ze strany zmocněnce.
Podpis musí být úředně nebo notářsky ověřen jen tehdy, pokud to výslovně požaduje zákon.
Zmocnitel se nemůže vzdát práva odvolat plnou moc, ale může se se zmocněncem dohodnout na podmínkách, za kterých je možné plnou moc odvolat. Z jiného důvodu je možné plnou moc odvolat jen v případě, že by šlo o zvláště závažný důvod.

Akceptace plné moci

V některých případech se můžete setkat s plnou mocí, na které je uvedena akceptace – tedy stvrzení, že plnou moc přijímáte. Platnost plné moci je ale i bez tohoto doplnění. Akceptace byla součástí udělení plné moci dříve, dnes při běžném zastupování není žádnou legislativou vyžadována.

Plná moc na shromáždění SVJ

Možnost zplnomocnění třetí osoby pro jednání na shromáždění SVJ musí být zakotvena ve stanovách společenství, jinak není zplnomocnění možné.
Stanovy by tedy taktéž měly určovat formu plné moci. Pokud není forma plné moci blíže specifikovaná ve stanovách, pak zákon říká, že „vyžaduje-li se pro právní jednání zvláštní forma (např. notářský zápis), udělí se plná moc v téže formě.“
Praxe SVJ je obvykle taková, že k pozvánce poskytnou členům také formulář plné moci pro případ, že se člen nedostaví na shromáždění. Aby jeho hlasy mohly být započteny jako přítomné a aby bylo možné pomocí nich hlasovat, udělí jiné osobě za tímto účelem plnou moc.
Platí tedy, že jediný vlastník jednotky, který se na shromáždění nedostaví, udělí plnou moc jiné osobě (nemusí jím být pouze jiný vlastník), má tedy právo plnou moc udělit, jinak jeho hlasy nebudou moci vykonávat hlasovací právo.
Co se týká účasti manželů, kteří jsou vlastníky jednotky ve společném jmění manželů a současně společnými členy SVJ – tito se dostaví buďto osobně, případně dostaví-li se pouze jeden z nich, opatří si na shromáždění plnou moc od druhého manžela

Co má obsahovat plná moc

  • Osobu zmocnitele, včetně jeho jména, rodného čísla a bydliště >Osobu zmocněnce, včetně jeho jména, rodného čísla a bydliště
  • Pokud se jedná o právnickou osobu, tak její název, sídlo, IČ, a jméno osoby oprávněné jednat za společnost
  • Přesnou formulaci v čem je zmocněnec oprávněn zmocnitele zastupovat
  • Datum udělení plné moci
  • Podpis zmocnitele

Kdy zaniká plná moc

Jsou-li provedena právní jednání pro která byla udělena
Zmocněnec plnou moc vypoví
Zmocnitel plnou moc odvolá nebo zmocněnec nebo zmocnitel zemře

Aktualizováno: 15. 2. 2017

Kontakty

SVJprávník.cz

Odpovědnost statutárního orgánu

autor:

povinnosti člena statutárního orgánu • péče řádného hospodáře • povinnost náhrady vzniklé škody

Odpovědnost statutárního orgánu

Povinností člena statutárního orgánu je především při právním jednání postupovat s péčí řádného hospodáře, tedy funkci vykonávat s nezbytnou loajalitou i s potřebnými znalostmi a pečlivostí. S povinností chovat se při výkonu funkce s péčí řádného hospodáře je pak spojena odpovědnost členů výboru za škodu způsobenou při výkonu jejich funkce. NOZ zakotvuje tzv. vyvratitelnou právní domněnku, že jedná nedbale, kdo není péče řádného hospodáře schopen, ač to musel zjistit při přijetí funkce nebo při jejím výkonu, a nevyvodí z toho pro sebe důsledky.

  • Dle § 159 nového občanského zákoníku koná s péčí řádného hospodáře ten, kdo svoji funkci člena voleného orgánu vykonává s nezbytnou loajalitou, s potřebnými znalostmi a pečlivostí.
  • Pro účely obchodních korporací pak zákon o obchodních korporacích v § 51 uvádí, že pečlivě s potřebnými znalostmi jedná ten, kdo mohl při podnikatelském rozhodování v dobré víře rozumně předpokládat, že jedná informovaně a v obhajitelném zájmu právnické osoby. Byť § 51 ZOK upravuje postavení členů statutárních orgánů obchodních korporací (tedy např. členů představenstva akciové společnosti nebo jednatelů společností s ručením omezeným), jsem toho názoru, že definici pravidla tzv. podnikatelského úsudku, tedy jednat informovaně a v obhajitelném zájmu právnické osoby, je možno v podstatě aplikovat i na členy výborů SVJ.
  • V § 159 NOZ je zaktovena tzv. vyvratitelná právní domněnka, že jedná nedbale, kdo není péče řádného hospodáře schopen, ač to musel zjistit při přijetí funkce nebo při jejím výkonu, a nevyvodí z toho pro sebe důsledky. Součástí péče řádného hospodáře je tedy i schopnost rozpoznat, které činnosti již není člen voleného orgánu schopen vykonávat, či které potřebné znalosti a dovednosti nemá. Pokud z toho nevyvodí důsledky, tedy takovou funkci člena voleného orgánu přijme, resp. v ní setrvává, zakládá ustanovení § 159 odst. 1 vyvratitelnou právní domněnku, podle které takový člen voleného orgánu právnické osoby jedná nedbale.
  • Pokud tedy člen voleného orgánu způsobil právnické osobě při výkonu funkce škodu, přičemž nebyl schopen tuto funkci vykonávat, ač to musel zjistit při přijetí funkce nebo při jejím výkonu, má se za to, že jednal v rozporu s péčí řádného hospodáře. Nebude- li tato domněnka tímto členem voleného orgánu vyvrácena, bude takový člen voleného orgánu povinen nahradit vzniklou škodu (samozřejmě budou-li splněny ostatní podmínky odpovědnosti).
  • Členové výboru jsou samozřejmě odpovědní za své jednání po celou dobu jejich členství ve výboru.

Péče řádného hospodáře

  1. Znamená, že výkon funkce člena statutárního orgánu, musí být vykonáván řádně, což je podmíněno splněním dvou hlavních faktorů a to:
    a) s nezbytnou loajalitou (pod kterou je také možné zahrnout např. povinnost mlčenlivosti, střet zájmů aj.)
    b) s potřebnými znalostmi a pečlivostí.
  2. Nový občanský zákoník ukládá povinnost členovi jakéhokoliv voleného orgánu vykonávat svou funkci s péčí řádného hospodáře. Funkci tedy musí vykonávat s loajalitou, pečlivostí a potřebnými znalostmi.
  3. Jedná-li člen voleného orgánu v souladu s pravidlem podnikatelského úsudku, tedy loajálně, v obhajitelném zájmu obchodní korporace a informovaně, nemůže být postižen za porušení péče řádného hospodáře, a to ani v případě, že jeho jednání nevede k prospěchu společenství. Člen voleného orgánu nenese odpovědnost za výsledek.

Podnikatelský úsudek

  1. ZOK zavedl pojem tzv. podnikatelského úsudku (§ 51 a násl.). Tím je míněna povinnost jednat za obchodní korporaci loajálně, pečlivě a informovaně. Pokud člen statutárního orgánu neučiní vše potřebné k odvrácení úpadku družstva, může ho soud dokonce učinit ručitelem za dluhy družstva

Aktualizováno: 4. 12. 2016

Odměny členů volených orgánů v bytovém družstvu

autor:

kdo určuje výši odměny volených orgánů v bytovém družstvu • na základě čeho vzniká nárok na odměnu

U bytových družstev je situace o stupeň formálnější, než u SVJ, neboť je vyplácení odměn členům volených orgánů dále vázáno na institut smluv o výkonu funkce ve smyslu ustanovení § 59 zákona o obchodních korporacích. Podle ustanovení § 656 písm. c) a e) zákona o obchodních korporacích náleží určování výše odměny představenstva, kontrolní komise a členů jiných volených orgánů (pokud má podle stanov členská schůze oprávnění takové členy volit a odvolávat) a schvalování smluv o výkonu funkce do výlučné působnosti členské schůze. Nárok na odměnu se proto v daném případě dokládá zápisem z členské schůze a smlouvou o výkonu funkce.

Aktualizováno: 12. 3. 2017