zákaz zatížení nemovitosti • zástavní nebo předkupní právo – zákaz zatížení • podmínky pro zřízení zákazu zatížení

„Zákaz“ zatížení nemovitosti

• Dle občanského zákoníku se jedná o věcné právo s věcnými důsledky
• Zákaz zatížení nepůsobí jen mezi smluvními stranami, ale také na třetí osoby
• Tento zákaz v praxi spočívá v povinnosti vlastníka věc nezatížit, tj. nezřídit k ní zástavní právo, služebnost, předkupní právo apod. NOZ upravuje speciálně některé případy zatížení, a to:

1. zákaz zřízení zástavního práva k věci (viz § 1309 NOZ)
2. zákaz zatížení pozemku právem stavby (viz § 1252 NOZ).

Další formy zatížení nemovitosti

Nemovité věci mohou být dále předmětem předkupního práva, správy svěřenského fondu, výhrady vlastnického práva, výhrady práva zpětné koupě, výhrady práva zpětného prodeje, zákazu zcizení nebo zatížení, výhrady práva lepšího kupce, ujednání o koupi na zkoušku, vzdání se práva na náhradu škody na pozemku atd.

Podmínky pro zřízení zákazu zatížení

Zákon stanoví, že zákaz zatížení lze zřídit pouze v případě, že jsou současně splněny následující předpoklady:

1. zákaz je zřizován na určitou a přiměřenou dobu – to znamená, že zákaz zatížení věci nelze zřídit na dobu neurčitou. Přiměřenost se bude vždy vztahovat k zájmu, který je zákazem zatížení chráněn (např. do doby splacení úvěru, do doby splnění určité smluvené povinnosti)
2. zákaz je zřizován v takovém zájmu strany, který je hodný právní ochrany – nejčastěji bude zájmem hodným právní ochrany zájem věřitele na řádné splacení jeho pohledávky nebo na splnění určité sjednané povinnosti. Zákaz zatížení tedy nelze zřídit bezdůvodně, aniž by existoval zájem strany, která ze zákazu těží, na určité ochraně svého práva

Současně platí, že aby bylo možno zákaz zatížení zapsat do katastru nemovitostí, musí být výslovně ujednán jako věcné právo.

Aktualizováno: 29. 12. 2016

Kontakty

SVJprávník.cz

kdo může být členem výboru SVJ • počet členů výboru SVJ • kdo volí výbor SVJ • délka funkčního období výboru SVJ​ • odpovědnost členů výboru za škodu způsobenou při výkonu jejich funkce 

Kdo může být členem výboru SVJ

Výbor představuje kolektivní statutární orgán společenství vlastníků, tedy zastává výkonnou funkci společenství. Jeho členy mohou být jak fyzické, tak nově i právnické osoby. NOZ připouští za člena výboru zvolit rovněž osobu, která jednotku ve společenství nevlastní (Tato změna umožňuje obsadit členy výboru i v takových SVJ, ve kterých za předchozí právní úpravy nastávaly potíže personálně výkonný orgán obsadit.).

Podmínkou členství je pouze plná svéprávnost a bezúhonnost, stanovy společenství však mohou vymezit další podmínky způsobilosti.

Počet členů výboru SVJ

Zákon nově neurčuje minimální nebo maximální počet členů, nicméně stanovy musí výslovně uvést počet členů výboru.

Kdo volí výbor SVJ

Členové výboru jsou voleni a odvoláváni shromážděním vlastníků jednotek, které je nejvyšším orgánem společenství, a které je tvořeno všemi vlastníky jednotek (zde, na rozdíl od výboru, je již podmínkou být vlastníkem jednotky).

Výkon funkce

Výboru jako statutárnímu orgánu náleží veškerá působnost, kterou stanovy, NOZ nebo rozhodnutí orgánu veřejné moci nesvěří jinému orgánu SVJ.
Společenství vlastníků si může ve stanovách vymezit působnost každého člena výboru, například pro oblast rozpočtovou, resp. ekonomickou, záležitosti správy domu atp., nicméně ostatní členové výboru působí jako dozor nad touto činností.

Schůze výboru se koná dle potřeby, nejméně však jednou za kalendářní čtvrtletí. Výbor je usnášeníschopný za přítomnosti nebo jiné účasti většiny jeho členů a rozhoduje většinou hlasů zúčastněných členů.

Povinností člena výboru je především při právním jednání postupovat s péčí řádného hospodáře, tedy funkci vykonávat s nezbytnou loajalitou i s potřebnými znalostmi a pečlivostí. S povinností chovat se při výkonu funkce s péčí řádného hospodáře je pak spojena odpovědnost členů výboru za škodu způsobenou při výkonu jejich funkce. NOZ zakotvuje tzv. vyvratitelnou právní domněnku, že jedná nedbale, kdo není péče řádného hospodáře schopen, ač to musel zjistit při přijetí funkce nebo při jejím výkonu, a nevyvodí z toho pro sebe důsledky.

Délka funkčního období výboru SVJ

Délku funkčního období člena výboru zákon výslovně nevymezuje, takže si jeho délku určuje společenství prostřednictvím stanov. Pokud však stanovy neurčí jinak, je funkční období člena výboru pětileté.

Aktualizováno: 29. 12. 2016

Kontakty

SVJprávník.cz

výše úroku z prodlení

Úrok z prodlení je platba, která náleží věřiteli, pokud dlužník nesplnil své povinnosti a včas nesplatil svůj peněžitý závazek (tzv. prodlení), ledaže dlužník není za prodlení odpovědný. Nejedná se o sankci, ale o náhradu ceny peněz (tedy náhrada za věřitelovu nemožnost jimi ke dni splatnosti disponovat). Nárok na úrok z prodlení vzniká věřiteli nezávazně na důvodech, které vedly k nesplnění včasného závazku. Dlužník je povinen zaplatit úrok dnem, kdy nedodržel datum splatnosti, až do dne zaplacení.

Jak se stanoví výše úroku z prodlení

Výše úroku z prodlení může být smluvně dohodnuta (např. ke každému dni po datu splatnosti – pohybuje se řádově v promile – nebo měsíčně – pohybuje se max. v několika procentech) nebo vyplývá z právního předpisu (repo sazba + 8 procentních bodů). Základem pro výpočet úroku je částka peněžitého závazku.

Výše úroku z prodlení odpovídá ročně výši repo sazby stanovené Českou národní bankou pro první den kalendářního pololetí, v němž došlo k prodlení, zvýšené o 8 procentních bodů.

Od 1.1.2014 až 31.12.2016 činí úrok z prodlení 8,05 %.

Aktualizováno: 4. 12. 2016

Kontakty

SVJprávník.cz

kdy je ustanovení společného zástupce nezbytné • kdo může být společným zástupcem • co společný zástupce vykonává • jakou formou ustanovit společného zástuce

Povinnost společného zástupce – kde je zakotvena?

Společného zástupce je nutné stanovit ve všech případech, kdy dochází ke spoluvlastnictví bytové či nebytové jednotky. Společný zástupce bude hlasovat na shromážděních společenství vlastníků a konat další právní úkony. Povinnost stanovit společného zástupce vyplývá z § 1185 Nového občanského zákoníku, kde se hovoří o spoluvlastnictví jednotky:

(1) Vlastník jednotky může své právo k jednotce rozdělit na podíly, ledaže to bylo vyloučeno.

(2) Spoluvlastníci jednotky zmocní společného zástupce, který bude vykonávat jejich práva vůči osobě odpovědné za správu domu. To platí i v případě manželů, kteří mají jednotku ve společném jmění.

O nezbytnosti společného zástupce je psáno i v § 1116 NOZ: „Vzhledem k věci jako celku, se spoluvlastníci považují za jedinou osobu a nakládají s věcí jako jediná osoba.“

Ve kterých případech je společný zástupce nezbytný

Spoluvlastnictví je běžné – stačí, aby byl byt ve společném jmění manželů, tím se z nich automaticky stávají spoluvlastníci, kteří si mezi sebou musí zvolit svého společného zmocněnce.

Společný zmocněnec je nezbytný i v případě spoluvlastnictví v rámci garážových stání. Zmocněncem může být jeden ze spolumajitelů, anebo kdokoli jiný. Zmocnění předpokládá dohodu všech spolumajitelů jednotky se zmocněncem. V případě, že se spoluvlastníci na společném zástupci nedohodnou, jsou povinni požádat o rozhodnutí v této věci soud a bezodkladně doručit společenství vlastníků pravomocné soudní rozhodnutí.

Jakou formou společného zástupce zmocnit

V rámci právní jistoty by mělo být zmocnění učiněno nejlépe písemně, lze na dobu neurčitou, a tato zmocnění by mělo být ponecháno u výboru. Statutární orgán pak musí takovéto zmocnění vzít v potaz, jakož i osobu, která vůči SVJ na základě takovéhoto zmocnění jako společný zástupce vystupuje.

Aktualizováno: 28. 12. 2016

Kontakty

SVJprávník.cz

Kontakty

jak často se musí konat shromáždění SVJ • svolání shromáždění • počet hlasů • hlasování na shromáždění

Shromáždění SVJ

Účast na shromáždění společenství vlastníků jednotek (SVJ) je potřebná a je součástí výkonu vlastnického práva, tj. práva spravovat vlastní majetkové záležitosti. Shromáždění SVJ jako jeho nejvyšší orgán je složen z vlastníků jednotek, každý vlastník jednotek má počet hlasů odpovídající výši spoluvlastnického podílu na společných částech domu, nestanovují-li stanovy něco jiného.

Účast na shromáždění je předpokladem pro usnášeníschopnost shromáždění. Výše účasti na shromáždění je dána zákonem, případně smí být modifikována stanovami (modifikace směrem nahoru, tj. na vyšší počet či kvorum)

Jak často se musí konat shromáždění SVJ

Statutární orgán svolá shromáždění k zasedání tak, aby se konalo nejméně jedenkrát do roka. Statutární orgán svolá shromáždění i z podnětu vlastníků jednotek, kteří mají více než čtvrtinu všech hlasů, nejméně však dvou z nich, neučiní li to, svolají tito vlastníci shromáždění k zasedání na náklad společenství vlastníků sami.
Shromáždění je nutno svolat ve lhůtě určené stanovami, jinak nejméně 30 dnů před jeho konáním. Shromáždění se svolává pozvánkou v souladu se stanovami. Pokud k ní nejsou připojeny podklady týkající se pořadu zasedání, je svolavatel povinen umožnit každému vlastníku jednotky včas se s nimi seznámit. Z pozvánky musí být zřejmé místo, čas a pořad jednání, přičemž místo a čas musí co nejméně omezovat možnost členů se ho účastnit.

Hlasování na shromáždění

Každý z vlastníků jednotek má počet hlasů, který odpovídá velikosti jeho podílu na společných částech. Shromáždění je způsobilé k usnesení, pokud jsou přítomni vlastníci jednotek, kteří mají většinu hlasů. K přijetí rozhodnutí se vyžaduje dosažení většiny uvedené v zákonu, případně ve stanovách, pokud vyžadují vyšší počet hlasů; není-li hlasovací kvorum stanoveno, hlasuje se nadpoloviční většinou přítomných

Aktualizováno: 15. 2. 2017

jaké údaje musí seznam členů společenství zahrnovat • kdo může do seznamu členů společenství nahlížet • jaké údaje je člen společenství povinen poskytnout

Členy společenství, jejichž členství vznikne za trvání společenství, zapíše společenství do seznamu členů společenství neprodleně poté, kdy člen společenství oznámí prokazatelně nabytí vlastnictví jednotky

Jaké údaje musí seznam členů společenství zahrnovat

Většina společenství má ve stanovách zakotvenou povinnost vést seznam členů společenství. V seznamu musí u každého člena společenství uvedeno alespoň:

a) Jméno a příjmení, popř. název právnické osoby

b) Číslo bytu, popř. domu, který člen vlastní

c) Adresa trvalého pobytu, popř. sídlo právnické osoby

d) Doručovací adresa, na které vlastník jednotky přebírá poštu

e) Váha hlasu při hlasování na shromáždění ve vztahu k jednotce

V seznamu doporučujeme rovněž uvést:

a) Emailovou adresu

b) Telefonní číslo

c) Počet členů domácnosti konkrétní jednotky (pokud se jedná o informaci rozhodnou pro rozúčtování některých nákladů.

Práva a povinnosti členů společenství

Členové společenství by měli mít možnost nahlédnout do seznamu členů.

Členský seznam vede statutární orgán či osoba tímto orgánem pověřená.

Každý člen společenství je povinen neprodleně nahlašovat změny.

Stanovy mohou rovněž zakotvit, že je vlastník jednotky povinen sdělit výboru společenství jméno, příjmení a kontaktní údaje osob, jimž svou jednotku pronajímá.

Aktualizováno: 3. 12. 2016

Kontakty

SVJprávník.cz

do jaké výše ručí vlastníci jednotek za dluhy společenství

Vlastníci jednotek ručí podle velikosti svého spoluvlastnického podílu

Vlastníci jednotek ručí za dluhy společenství vlastníků, v poměru podle velikosti svého podílu na společných částech. Vlastníci jednotek, kteří jsou členy společenství vlastníků, tak ručí celým svým majetkem za dluhy společenství vlastníků v poměru podle velikosti svého spoluvlastnického podílu.

Pokud tedy společenství vlastníků z jakéhokoli důvodu neplní své povinnosti plynoucí např. ze smlouvy o úvěru, může se věřitel domáhat uspokojení na kterémkoli vlastníku jednotky, a to až do výše jeho podílu na celkovém dluhu.

Výše podílů na společných částech, není-li určeno jinak, je stanovena poměrem velikosti podlahové plochy bytu k celkové podlahové ploše všech bytů v domě.

Aktualizováno: 29. 12. 2016

Kontakty

SVJprávník.cz