Co všechno obsahují dobře sepsané stanovy

Nepodceňujte stanovy vašeho společenství či družstva. Je to základní směrnice společné správy, řád vašich vztahů se sousedy. Kromě povinných náležitostí je vhodné do nich doplnit i několik praktických ustanovení. Doporučujeme například u SVJ zakotvit možnost zastoupení na základě plné moci nebo možnost svolávat schůze e-mailem. U družstev je možné vytvořit tzv. dílčí schůze a u obou forem pak třeba zavést hlasování mimo schůzi – tzv. „per rollam”. Praktické jsou i smluvní pokuty.

Schválení stanov je jako schválení ústavy. Na papír se tím jasně určí práva a povinnosti jednotlivců i pravomoci společných orgánů. V praxi jsme se setkali s několika společenstvími v severních Čechách, kde pověřený vlastník “protlačil” změnu stanov v rozporu se zákonem a teprve po žalobě přehlasované menšiny bylo vše uvedeno na pravou míru. Společenství však taková zhůvěřilost stojí desítky tisíc korun a minimálně několikaměsíční zablokování. Doporučujeme tedy stanovy řádně a věcně projednat, ať se neshody vyjasní hned a není důvod pro soudní spory.

Pro založení společenství vlastníků je třeba ze zákona souhlasu vlastníků všech jednotek v domě a musí se toho účastnit notář, který pořídí o průběhu notářský zápis (nebylo-li tedy společenství založeno prohlášením vlastníka či jinak přímo při výstavbě domu). Ke schválení nových stanov družstva se vyžaduje taktéž souhlas 100 % všech členů družstva, i když zde probíhá diskuze, zda to není příliš přísné a judikatura se různí. Diskuze je však skutečně nutná a vhodné je stanovy nechat připravit na míru odborníkem.

Nabízí se dále otázka, zda i ke změně stanov je nutná výše uvedená nesmírně přísná většina, nebo zda postačí prostá většina přítomných. Praxe se přiklonila k tomu, že nikoliv a stačí prostá nadpoloviční většina. Je totiž zřejmé, že požadavek stoprocentní většiny by v řadě společenství vlastníků jakoukoliv změnu stanov naprosto zablokoval.

Samotní členové si však můžou vyhradit přísnější většinu a stanovy pak mohou požadovat větší než prostou většinu k jakémukoliv rozhodnutí (např. 60% ze všech či 3/5 přítomných). Příliš to však nelze doporučit, protože tím hrozí zablokování splečenství do budoucna.

Kdy typicky musíte změnit stanovy?

  • při změně názvu,
  • při přemístění sídla,
  • při úpravě práv členů,
  • při úpravě orgánů,
  • při změně základních pravidel správy domu, pozemku a užívání společných částí,
  • při změně pravidel pro tvorbu rozpočtu společenství, pro příspěvky vlastníků jednotek na správu domu a úhradu cen služeb a pro způsob určení jejich výše.

Jak to dělají v SVJ Rozumná?

Jak na ideální nastavení, si můžeme ukážeme na našem fiktivním SVJ, kterému můžeme říkat SVJ Rozumná. Společenství se nachází na adrese Rozumná 22, ale také ho řídí uvědomělý výbor, který svou práci bere poctivě a snaží se ke všem záležitostem přistupovat zodpovědně.

Změnu stanov tedy nejprve projedná na základě e-mailového oběžníku všem členům, kde mohou navrhovat úpravy a přidávat své nápady. Po konzultaci s advokátem je pak vyselektují a doplní i některé “vychytávky”, jež zákon umožňuje.

V SVJ Rozumná tak ve stanovách umožnili hlasování mimo schůzi pomocí oběžníku (tzv. “per rollam”). Funguje to tak, že pod usnesení připojují sousedé své podpisy postupně a nemusí se scházet na jednom místě. Dále zavedli drobné smluvní pokuty, které vynucují např. pořádek ve společných prostorách a nebo hlášení počtu obyvatel zejména při krátkodobých nájmech (pronajímání bytu přes službu Airbnb). Užívají i webové stránky, tak aby všichni mohli nahlížet do dokumentace a byli včas informováni třeba o odečtech.

Přečtěte si předchozí článek z SVJ Rozumná na téma Jak svolat shromáždění či členskou schůzi.

0 reakcí

Reagovat

Vaše emailová adresa nebude zveřejněna. Vyžadované informace jsou označeny *

*

 

kontakty  •  o nás  •  pravidla diskusního fóra  •  všeobecné obchodní podmínky  •  ochrana osobních údajů  •  podmínky používání webu

 

©2018 OkoloBytu. Design by Tadeáš Kula.

Přihlásit s uživatelskými údaji

Zapomněli jste heslo?