Zvýšení nájemného – o kolik je přípustné a za jakých podmínek

Nájemní smlouva nám dává jistotu střechy nad hlavou. Kolik ale za ni budeme platit? Zvyšování nájemného nám může ze strany vlastníka bytu připomínat ruskou ruletu. Co všechno si může dovolit a existuje maximální hranice nájemného?

Nejprve dohoda, pak zákon

Zvyšování nájemného lze upravit předem v nájemní smlouvě nebo později dohodou. Pokud se však pronajímatel s nájemcem na zvýšení nájemného nedohodnou, rozhodne soud na základě pravidel občanského zákoníku.

Podmínky zvyšování nájemného

Podmínky zvyšování nájemného si může pronajímatel s nájemcem sjednat v nájemní smlouvě. „Nejčastěji se v nájemní smlouvě stanoví zvyšování nájemného takzvanou inflační doložkou. Případně je možné se na zvýšení nájemného dohodnout formou dodatku ke smlouvě. Zvyšování nájemného také mohou nájemce a pronajímatel dohodou zcela vyloučit. Dohoda má v tomto případě přednost před zákonem,“ radí Lukáš Zelený, vedoucí právního oddělení dTestu.

Nejdříve po roce, maximálně 20 % za poslední tři roky

Pokud zvyšování nájemného neřeší nájemní smlouva a pronajímatel se s nájemcem na zvyšování nedohodnou, postupuje se podle občanského zákoníku. Pronajímatel se může obrátit na nájemce s písemným návrhem na zvýšení nájemného nejdříve za rok od posledního zvýšení nájemného. Zvýšení nesmí přesáhnout 20% hranici, a to včetně zvýšení, ke kterému došlo v posledních třech letech. Výsledná výše nájemného navíc nesmí překročit takzvané obvyklé nájemné. Tím se myslí výše nájemného za obdobný byt v místě nájmu sjednaný za obdobných podmínek. Obvyklé nájemné se zjišťuje přípisem realitních kanceláří nebo znaleckým posudkem.

Co když nebudete se zvýšením souhlasit?

Jestliže nájemce do dvou měsíců neodsouhlasí návrh na zvýšení nájemného, může se pronajímatel domáhat zvýšení nájemného u soudu. Žalobu o zvýšení nájemného musí podat do tří měsíců a přiložit doklad o tom, že nájemci předložil písemný návrh na zvýšení nájemného a dodržel 20% hranici a limit obvyklého nájemného. V soudním řízení může pronajímatel navrhnout zvýšení přesahující 20% limit, ale soud může nájemné zvýšit maximálně do výše obvyklého nájemného. „Možnost zvýšit soudní cestou nájemné nad 20% limit má zřejmě motivovat nájemce, aby přijal návrh pronajímatele a zvýšení nemusel řešit soud,“ říká Zelený.

Čtěte také:  Jak se v létě doma správně starat o potraviny? Tady často chybujeme!

Zvýšení nájemného po zhodnocení bytu

Nájemné také může být zvýšeno po provedení stavebních úprav, které zlepší užitnou hodnotu bytu, celkové podmínky v bytě či domě či povedou k trvalé úspoře energií nebo vody. Nájemné může být takto zvýšeno ročně až o 10 % z částky za účelně vynaložené náklady. S takovým zvýšením nájemného však musí souhlasit dvě třetiny bytů v domě. Když takový souhlas pronajímatel nedostane, může se domáhat zvýšení nájemného u soudu, a to až o 3,5 % ročně z účelně vynaložených nákladů. Tato zvýšení nájemného jsou ale pouze jednorázová.

10komentářů
  1. Andy 8 měsíci staré

    Můžu se zeptat, jak je to s bytem od města, kdy platíme cca 4 tisíce nájem plus 2 tis poplatky. Město byty prodává, pokud ho nekoupíme, koupi ho někdo s námi a může nám zvednout nájem např na 10 tis? Původní smlouva s městem je na dobu neurčitou. Děkuji za info

  2. Lukáš 3 měsíci staré

    Dobrý den,

    chtěl bych se zeptat, kdy nejdříve po podepsání nájemní smlouvy je možné provést navýšení výše nájemného? Nebo je navýšení možné uskutečnit bezprostředně po podepsání nájemní smlouvy?

    Děkuji

    • Martin Černý
      Martin Černý 3 měsíci staré

      Dobrý den,
      limity týkající se zvyšování nájemného upravuje §2249 občanského zákoníku, který se použije, pokud jste si s pronajímatelem zvyšování nájemného neujednali, případně úplně nevyloučili. Nájemné lze zvýšit na písemný návrh pronajímatel maximálně do výše srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě a dále do souhrnné výše nepřekračující dvacet procent za poslední tři roky. K návrh učiněném před uplynutím 12 měsíců od posledního zvýšení nájemného se nepřihlíží. Na základě shora uvedených faktů se domnívám, že doba uplynutá po uzavření nájemní smlouvy by na tuto záležitost neměla mít vliv.

  3. Leona Havrdová 3 měsíci staré

    Dobrý den, bydlíme v nájemním bytě, majitelka nám chce zvýšit nájemné o inflaci a to zpětně za každý rok od roku 2015 do současnosti. Je to tak v pořádku? Slyšela jsem , že může jen za poslední kalendářní rok 2018 a to o 2,1 %. Zpětně že již nemůže. prosím tedy o přesnou informaci. Děkuji.

    • Martin Černý
      Martin Černý 3 měsíci staré

      Dobrý den,
      nájemné rozhodně nelze zvýšit zpětně. Pokud by pronajímatel bytu chtěl nájemné zvýšit (za předpokladu, že jste si zvyšování nájemného dohodou nevyloučili, nebo neexistuje mezi vámi jiná dohoda o každoročním zvyšování nájemného), postupuje se dle zákonné úpravy popsané v článku výše.

  4. PAVEL 2 měsíci staré

    NIKDE SE NEMOHU DOČÍST JAK JE TO S NAVÝŠENÍM NÁJMU U BYTU NA DOBU URČITOU.MAM VE SMLOUVĚ DOHODNUTÉ NAVÝŠENÍ O INFLACI.

  5. Marie 1 měsícem staré

    Dobrý den, také by mě zajímalo, jak je to se smlouvou na dobu určitou. Jestli se navýšení o 20% týká i návrhu na nouvou smlouvu – pokračování smlouvy, která bude končit. Nebo jestli majitel – pronajímatel – může novou smlouvu, která po dvou letech končí, navrhnout s nájemným zvýšeným o 120% na cenu obvyklou – danou odhadcem. Dříve to bylo např. 50 Kč/m2 a nově 140Kř/m2.
    Děkuji za odověď.

    • Mgr. Lukáš Zelený, vedoucí právního oddělení dTest, o.p.s.

      Dobrý den, v případě, že se jedná o novou nájemní smlouvu, tak u ní může pronajímatel navrhnout zvýšení nájemného bez ohledu na zákonný limit (jedná se totiž o nový právní vztah). Je na nájemci, zda s pronajímatelem novou nájemní smlouvu s takto zvýšeným nájemným uzavře, tedy zda bude v nájmu pokračovat.

  6. Jana Sarkoziova 1 měsícem staré

    Dobrý den.Chtela bych se zeptat,jestli mi majitel může zvýšit nájemné,aniž by se v bytě ,nebo v domě cokoliv zlepšilo.Ziji v bytě 2+1 již přes tři roky. Stále žádám majitele o nápravu všech nevyhovujících věci v bytě,jako je třeba:Elektroinstalace,tepla voda,o kterou již žádám více jak 4roky a v neposlední řadě je to i teplo.Dekuji za odpoved

  7. Jiří Adamec 1 týdnem staré

    Dobrý den,
    Nájemce navrhl zvýšení o 100% a hrozí tím, že v případě nepřijetí podá žalobu, kdy nájemce pak bude hradit všechny soudní poplatky…má na to nárok? Odhaduji, že nová cena nebude nějak významně převyšovat místně obvyklou cenu, kterou ale nelze nějak jednoduše ověřit. Dekuji za reakci.

Reagovat

Vaše emailová adresa nebude zveřejněna. Vyžadované informace jsou označeny *

*

Přihlásit s uživatelskými údaji

Zapomněli jste heslo?