Nájemní smlouva nám dává jistotu střechy nad hlavou. Kolik ale za ni budeme platit? Zvyšování nájemného nám může ze strany vlastníka bytu připomínat ruskou ruletu. Co všechno si může dovolit a existuje maximální hranice nájemného?
Nejprve dohoda, pak zákon
Zvyšování nájemného lze upravit předem v nájemní smlouvě nebo později dohodou. Pokud se však pronajímatel s nájemcem na zvýšení nájemného nedohodnou, rozhodne soud na základě pravidel občanského zákoníku.
Podmínky zvyšování nájemného
Podmínky zvyšování nájemného si může pronajímatel s nájemcem sjednat v nájemní smlouvě. „Nejčastěji se v nájemní smlouvě stanoví zvyšování nájemného takzvanou inflační doložkou. Případně je možné se na zvýšení nájemného dohodnout formou dodatku ke smlouvě. Zvyšování nájemného také mohou nájemce a pronajímatel dohodou zcela vyloučit. Dohoda má v tomto případě přednost před zákonem,“ radí Lukáš Zelený, vedoucí právního oddělení dTestu.
Nejdříve po roce, maximálně 20 % za poslední tři roky
Pokud zvyšování nájemného neřeší nájemní smlouva a pronajímatel se s nájemcem na zvyšování nedohodnou, postupuje se podle občanského zákoníku. Pronajímatel se může obrátit na nájemce s písemným návrhem na zvýšení nájemného nejdříve za rok od posledního zvýšení nájemného. Zvýšení nesmí přesáhnout 20% hranici, a to včetně zvýšení, ke kterému došlo v posledních třech letech. Výsledná výše nájemného navíc nesmí překročit takzvané obvyklé nájemné. Tím se myslí výše nájemného za obdobný byt v místě nájmu sjednaný za obdobných podmínek. Obvyklé nájemné se zjišťuje přípisem realitních kanceláří nebo znaleckým posudkem.
Co když nebudete se zvýšením souhlasit?
Jestliže nájemce do dvou měsíců neodsouhlasí návrh na zvýšení nájemného, může se pronajímatel domáhat zvýšení nájemného u soudu. Žalobu o zvýšení nájemného musí podat do tří měsíců a přiložit doklad o tom, že nájemci předložil písemný návrh na zvýšení nájemného a dodržel 20% hranici a limit obvyklého nájemného. V soudním řízení může pronajímatel navrhnout zvýšení přesahující 20% limit, ale soud může nájemné zvýšit maximálně do výše obvyklého nájemného. „Možnost zvýšit soudní cestou nájemné nad 20% limit má zřejmě motivovat nájemce, aby přijal návrh pronajímatele a zvýšení nemusel řešit soud,“ říká Zelený.
Zvýšení nájemného po zhodnocení bytu
Nájemné také může být zvýšeno po provedení stavebních úprav, které zlepší užitnou hodnotu bytu, celkové podmínky v bytě či domě či povedou k trvalé úspoře energií nebo vody. Nájemné může být takto zvýšeno ročně až o 10 % z částky za účelně vynaložené náklady. S takovým zvýšením nájemného však musí souhlasit dvě třetiny bytů v domě. Když takový souhlas pronajímatel nedostane, může se domáhat zvýšení nájemného u soudu, a to až o 3,5 % ročně z účelně vynaložených nákladů. Tato zvýšení nájemného jsou ale pouze jednorázová.
Můžu se zeptat, jak je to s bytem od města, kdy platíme cca 4 tisíce nájem plus 2 tis poplatky. Město byty prodává, pokud ho nekoupíme, koupi ho někdo s námi a může nám zvednout nájem např na 10 tis? Původní smlouva s městem je na dobu neurčitou. Děkuji za info
Dobrý den,
chtěl bych se zeptat, kdy nejdříve po podepsání nájemní smlouvy je možné provést navýšení výše nájemného? Nebo je navýšení možné uskutečnit bezprostředně po podepsání nájemní smlouvy?
Děkuji
Dobrý den,
limity týkající se zvyšování nájemného upravuje §2249 občanského zákoníku, který se použije, pokud jste si s pronajímatelem zvyšování nájemného neujednali, případně úplně nevyloučili. Nájemné lze zvýšit na písemný návrh pronajímatel maximálně do výše srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě a dále do souhrnné výše nepřekračující dvacet procent za poslední tři roky. K návrh učiněném před uplynutím 12 měsíců od posledního zvýšení nájemného se nepřihlíží. Na základě shora uvedených faktů se domnívám, že doba uplynutá po uzavření nájemní smlouvy by na tuto záležitost neměla mít vliv.
Dobrý den. Máme být 3+1 s balkonem. Minuli rok jsme platili 9 tis korun na nájemném i s poplatky. Protože byl být ve stavu jakým byl byli jsme rádi že je nájemné tak nízké. Od nového roku nám nájemné stouplo o víc jak 50% zvedl nám to na 14 tis. Museli jsme souhlasit abychom nepřišli o střechu nad hlavou. Nyní jsme ale zjistili že zvedl pouze nájemné ale poplatky za energie a zřejmě i vodu nikoli. Do nájemné smlouvy nám nebyl ochotný vypsat jaké máme a kolik poplatky za energie vodu teplo a pod… Teď jsme dopláceli za energie. A od nového roku nám to chce zvednout znovu?! Jaký má na toto právo?? Můj názor je že už ne. Protože měl už z toho prvního navýšení zvednou i poplatky. A ne čekat až jak to dopadne zvedne poplatky a znovu nám tudíž zvedne nájemné aby pokryli poplatky. Přijde mi to jako nespravedlivé jednání. Jsem narodicovske přítel pracuje máme 2 děti
Dobrý den, bydlíme v nájemním bytě, majitelka nám chce zvýšit nájemné o inflaci a to zpětně za každý rok od roku 2015 do současnosti. Je to tak v pořádku? Slyšela jsem , že může jen za poslední kalendářní rok 2018 a to o 2,1 %. Zpětně že již nemůže. prosím tedy o přesnou informaci. Děkuji.
Dobrý den,
nájemné rozhodně nelze zvýšit zpětně. Pokud by pronajímatel bytu chtěl nájemné zvýšit (za předpokladu, že jste si zvyšování nájemného dohodou nevyloučili, nebo neexistuje mezi vámi jiná dohoda o každoročním zvyšování nájemného), postupuje se dle zákonné úpravy popsané v článku výše.
NIKDE SE NEMOHU DOČÍST JAK JE TO S NAVÝŠENÍM NÁJMU U BYTU NA DOBU URČITOU.MAM VE SMLOUVĚ DOHODNUTÉ NAVÝŠENÍ O INFLACI.
Dobrý den, také by mě zajímalo, jak je to se smlouvou na dobu určitou. Jestli se navýšení o 20% týká i návrhu na nouvou smlouvu – pokračování smlouvy, která bude končit. Nebo jestli majitel – pronajímatel – může novou smlouvu, která po dvou letech končí, navrhnout s nájemným zvýšeným o 120% na cenu obvyklou – danou odhadcem. Dříve to bylo např. 50 Kč/m2 a nově 140Kř/m2.
Děkuji za odověď.
Dobrý den, v případě, že se jedná o novou nájemní smlouvu, tak u ní může pronajímatel navrhnout zvýšení nájemného bez ohledu na zákonný limit (jedná se totiž o nový právní vztah). Je na nájemci, zda s pronajímatelem novou nájemní smlouvu s takto zvýšeným nájemným uzavře, tedy zda bude v nájmu pokračovat.
Dobrý den.Chtela bych se zeptat,jestli mi majitel může zvýšit nájemné,aniž by se v bytě ,nebo v domě cokoliv zlepšilo.Ziji v bytě 2+1 již přes tři roky. Stále žádám majitele o nápravu všech nevyhovujících věci v bytě,jako je třeba:Elektroinstalace,tepla voda,o kterou již žádám více jak 4roky a v neposlední řadě je to i teplo.Dekuji za odpoved
Dobrý den,také bych ráda věděla,já mám v bytě prastará okna a plesnivou zeď.Přes slibovanou výměnu oken,ke které nedošlo,byl dům podřezán,ovšem část zdi byla celou zimu mokrá a plesnivá dál…nyní prý chce pronajímatel zvýšit nájemné,se kterým nesouhlasím,dokud nebude byt v řádném stavu.Jak postupovat?Děkuji.
Dobrý den,
Nájemce navrhl zvýšení o 100% a hrozí tím, že v případě nepřijetí podá žalobu, kdy nájemce pak bude hradit všechny soudní poplatky…má na to nárok? Odhaduji, že nová cena nebude nějak významně převyšovat místně obvyklou cenu, kterou ale nelze nějak jednoduše ověřit. Dekuji za reakci.
V r. 1999 jsme uzavřeli dohodu na pronájem bytových prostor a zahrady (starý RD, zchátralejší, méně udržovaný; polosamota mezi 2 vesnicemi, příjezd po polní cestě; na dobu neurčitou, výpovědní doba 3 měsíce). Ve smlouvě je klauzule o každoroční úpravě nájemného s ohledem na inflaci v návaznosti na vyhlášení vlády ČR.
Ke zvýšení nájmu došlo 2x, k poslednímu v r. 2009.
V současné době (dlouhodobě) je ve studni nedostatek vody; bude nejspíše nutné její prohloubení nebo zhotovení vrtu. Kdo je povinen uhradit náklady za tyto úkony? Má majitel právo po nás požadovat úhradu nákladů (případně do jaké výše)?
Má právo natolik zvednout nájem, aby se mu vrt brzo zaplatil?
Když je nutnost opravit/vyměnit to, co už věkem dosloužilo (a od restituce po r. 1989 při různých nájemcích chátralo: jedná se o okna, radiátory, podlahy), opraví/vymění a vzápětí zvedne nájem se slovy, aby se mu to co nejdřív splatilo. Má právo po nás žádat příspěvek či celkovou úhradu?
Jaká máme práva v souvislosti s odmítnutím zvýšení nájemného a na změnu smlouvy/dohody ohledně tříměsíční výpovědní lhůty (nyní se nám zdá příliš krátká)?
Lze zvýšení nájemného kompenzovat jiným způsobem, např. naší iniciativou v domě a okolí?
Děkujeme za odpověď.
Dobrý den,
pronajímatel nám chce zvýšit nájem o více jak 41% s odvoláním na fakt, že dlouhou dobu nebylo nájemné zvýšeno. Má na toto s ohledem na znění par.2249 Občanského zákoníku právo?
Dobrý den mám dům s nájemníky,kteří měli do 31.12.2012 regulované nájemné. Od té doby jsem nájem nezvyšovala a ani ve smlouvách nájemníci žádnou doložku zvyšování nemaji.
Prosím,mohu jim nájemné zvýšit o 10 procent,nebo musím nejdřív žádat jejich souhlas? Děkuji za odpověď Jana
Dobrý den,
pronajímatel mi chce zvýšit nájem o více jak 29 %. Bydlím v bytě od r.1997 a nájem se pravidelně každý rok zvyšoval, a to až do r.2010, někdy i o 42%. Od r.2011 nebylo nájemné zvýšeno. Je možné aby pronajímatel nyní zvýšil nájem o více jak 20%? V mém případě neplati znění par.2249 Občanského zákoníku?
Dobrý den prosím Vás ja bych Vás chtěla poprosit o radu protože jsem bezmocná , bydlim na ubytovně takzvané najomni buňka bydlim tady již skoro 7let a minulý rok to majitel odpredal jinému nebo lepší řečeno biskupství jenom že tenhle majitel nám chce zvýšit nájem z původních 7500kc na 10800kc máme dvě izby dokopy rozměrově 31m stverecnich jo ještě musím podotknout že mám zmluvu z předcházejícím majitelem na dobu neurčitou jenomže co je na tom nejlepší je to že mi tady bydlíme dvě a zvýšil nám to na 10800kc co je o 3300kc jenomže v ostatních buňkách tady bydlí 3 a více lidí ted rodiny s dětmi a když je to 4 členná rodina to znamená 2 dospělý a 2deti zaplatí nájem 11800kc, ale přitom máme rovnaky metry stverecni .Kdežto u nás se do třech lidí platil nájem 7500kc takže oni když byli 4clenna rodina tak platili nájem 8500kc je možné aby mal každý nájem jiny ? Ja se ale dočetla že nám může zvednout maximálně nájem o 20% což ze 7500kc je +1500kc ale ne 3300kc.Dekuji za odpověď
Dobry den,
chtěla bych poprosit o radu. Když dojde ze strany pronajímatele ke zvýšení nájmu o 20%, má povinnost mi doložit i obvyklou výši nájemného v dané lokalitě, když to uvádí jako důvod zvýšení nájmu?
Děkuji za odpověď.
Dobrý den,jsme 70 letí důchodci, bydlíme v pronajatém bytě od roku 1979. Dvakrát změnil dům majitele.ale nájemní smlouva zůstala původní z r 1979. Od r. 1992 nám bylo ročně průběžně nájemné zvyšováno .Poslední nájemné nám bylo zvýšeno v letech 2010-2012 v součtu o více než 100 procent. Nyní jsme dostali návrh na zvýšení nájemného o 53 procent. Zdůvodnění zvýšení na srovnatelné nájemné v místě za použití paragrafu 3074 odst. 2 občanského zákoníku s přílohou znaleckého posudku-stanoveni obvyklého nájemného. Má pronajímatel ze zákona právo na toto navýšení? Moc krát děkuji za odpověď.
Dobrý den,
úprava zvyšování nájemného v novém občanském zákoníku, pokud si strany zvyšování neujednali či úplně nevyloučili, stanovuje limity zvýšení nájemného poměrně jasně. Vámi zmíněné přechodné ustanovení § 3074 odst. 2 OZ zakotvuje výjimku pro způsob zvýšení nájemného a odstraňuje mimo jiné i 20% limit za předpokladu, že nájemné nebylo určeno dohodou stran nebo rozhodnutím soudu, nýbrž na základě jiného právního předpisu (obvykle tzv. regulované nájemné). Jestliže nájemné bylo i u Vás skutečně určeno tímto uvedeným způsobem, je postup pronajímatele oprávněný. Pokud s navýšením nebudete nesouhlasit, může pronajímatel podat návrh soudu, který výši nájemného určí na základě obvyklého nájemného v daném místě.
Dobrý den, obracím se na Vás s prosbou, od roku 2015 mám pronajatý s dcerou 2+1. Ve smlouvě mám stanoveno, že v roce 2015 je stanoven nájem na 11.000kč + služby a energie. Smluvní strany se dohodly na prodlužování vždy o rok, pokud nájemce 2 měsíce před skončením doby trvání nájmu oznámí zájem dále pokračovat a pronajímatel nesdělí, že nemá zájem. Nebude uplatňována inflační doložka a po 3 letech bude nájem zvednut. Tak se i stalo a v roce 2018 byl nájem zvednut na 12.000kč. Nyní v této nemilé době mi bylo oznámeno, že pokud chceme od 1/1/2021 dále bydlet , bude nájemné zvednuto opět a to až na 16.000kč , má na toto pronajímatel právo? Případně může nám neprodloužit smlouvu z důvodu mého nesouhlasu? Nebo se spíše mám obávat, že pokud nebudu souhlasit bez udání důvodu prostě neprodlouží nájemné o další dobu? Děkuji Freundlicherová
Dobrý den, také bych měla dotaz. Nový majitel koupil barák ve kterém se nachází i můj byt. Nyní chce podepsat Dohodu o ukončení nájemní smlouvy, která byla sepsána s předchozím majitelem, kde mám smlouvu na dobu neurčitou a nájemné činí 1410,- je to byt se sníženou kategorií ( vytápění tuhými palivy) a celkově je to starý byt (žádné opravy tu nebyly min.30let.)
Nynější majitel chce nájemné 5500,- a smlouvu na 3 měsíce, pak po roce.Byt je to o výměře 55m3.V Královehrad.kraj,okres Jičín a přímo obec Miletín.Prý je tu obvyklé náj.100,-/m3 co mi tvrdil. Tak mne zajímá na jakou maximální částku tedy může náj.zvednout?
Také mi řekl pokud dohodu o ukončení předchozí náj.smlouvy nepodepíši, že mi dá tříměsíční výpověď z bytu, to může ? Z mé strany jsem nijak neporušila smlouvu.Děkuji za odpověď Petra
Dobrý den,
bydlíme v rodinném domě o třech bytových jednotkách. My máme pronajatý být 2+1. Zbytek mají majitele a jejich babicka. V domě jsou měřidla pro všechny dohromady. Takže žádné vyúčtování elektřiny,plynu ani vody nedostavame.
Může se takto být pronajímat nebo musí mít své hodiny?
Děkuji za odpověď