Z právní praxe: Problematika “prodeje” společných částí domu

Součástí společných částí domu mohou být prostory, které nemají žádné praktické využití. Na základě dohody vlastníků proto může být některá společná část domu poskytnuta některému vlastníků k jeho výhradnímu užívání. Obvykle se jedná o sklepní či půdní prostory, případně nepoužívané provozní místnosti. Někdy však převažuje zájem vlastníka, který chce takový prostor užívat, nabýt předmětnou část společných částí domu do svého vlastnictví. Za jakých podmínek je tedy možný prodej společné části domu?

Je prodej vůbec možný?

V prvé řadě je nutné uvést, že část společných částí domu jako taková nemůže být předmětem prodeje. Společné části domu představují části nemovité věci, které podle své povahy mají sloužit všem vlastníkům jednotek. Každému vlastníku jednotky náleží podíl na společných částech, který se stanoví poměrem velikosti podlahové plochy bytu vlastníka k celkové podlahové ploše všech bytů v domě. Podíl na společných částech domu u jednotek vzniklých dle zákona o vlastnictví bytu je neoddělitelně spojený s příslušnou jednotkou. U jednotek vzniklých dle občanského zákoníku je podíl na společných částech přímo součástí jednotky. V obou případech je tedy podíl na společných částech svázán s vlastnictvím konkrétní jednotky a není tedy možné, aby byl převáděn pouze tento podíl.

Pokud by mělo dojít k prodeji společné části domu, je nutné z ní vytvořit novou jednotku nebo některou stávající jednotku rozšířit. Podle konkrétních okolností je nutné posoudit, zdali jsou pro účely přeměny nutné stavební úpravy společné části. V závislosti na potřebě stavebních úprav je následně nutné konzultovat věc se stavebním úřadem. Jednotka by měla splňovat parametry stavebních předpisů.

A co stavební úpravy?

Otázka, zdali je nutné provádět stavební úpravy, je rozhodující i pro určení, na jakém smluvním základě bude jednotka zřízena, resp. rozšířena. V případě výstavby se zpravidla uzavírá smlouva o výstavbě. Smlouva o výstavbě by měla obsahovat údaje o stávajících jednotkách, jejich vlastnících a podílech na společných částech domu, dále přesné vymezení nově vzniklé, resp. rozšířené jednotky a popis společných částí po realizaci výstavby, změny velikosti podílů na společných částech po vzniku, resp. rozšíření jednotky, konkrétní podmínky výstavby, a to včetně jejího financování, jakož i cenu za zmenšení společných částí domu. Smlouva musí být uzavřena v písemné formě a musí být podepsána všemi vlastníky, jelikož výstavbou dochází ke změně všech spoluvlastnických podílů na společných částech domu.

Čtěte také:  On-line Webinář Akademie BD! Poslední šance modernizovat bytový dům s dotací IROP

Pokud ke zřízení či rozšíření jednotky není nutná výstavba, musí dojít ke změně prohlášení, kterou bude vymezena nová či rozšířená jednotka a změněny spoluvlastnické podíly na společných částech. Změna prohlášení je možná na základě dohody všech dotčených vlastníků. Jelikož se mění podíly všem vlastníkům, jsou touto změnou dotčeni všichni vlastníci a dohoda tedy musí být uzavřena všemi vlastníky. Součástí dohody mohou být i podmínky převodu nově zřízené jednotky zájemci, resp. podmínky rozšíření jednotky.

V této souvislosti je třeba dále upozornit na § 1208 občanského zákoníku, dle kterého do působnosti shromáždění patří (mimo jiné) změna prohlášení a rozhodování o změně podlahové plochy bytu či o změně podílu na společných částech. Uzavřenou dohodu o změně prohlášení je tedy dle platné právní úpravy nutné předložit shromáždění, aby ji schválilo. Jelikož se ale všem vlastníkům tímto mění velikost podílu na společných částech, vyžaduje se v souladu s § 1214 občanského zákoníku souhlas všech vlastníků. I když se jeví toto schválení shromážděním jako nadbytečné, není v tomto směru v současné době žádná judikatura, která by tuto problematiku řešila. Pro účely právní jistoty lze tedy doporučit, aby změna prohlášení byla schválena i shromážděním.

Zápis do katastru

Po vzniku nové, resp. rozšířené jednotky je nutné jednotku zapsat do katastru nemovitostí.  Na základě návrhu na vklad se rovněž zapisují i změny podílů na společných částech. K návrhu na vklad je nutné přiložit smlouvu o výstavbě či dohodu o změně prohlášení; usnesení shromáždění o schválení změny; stavební povolení, popřípadě ohlášení stavby se souhlasem stavebního úřadu s provedením ohlášeného stavebního záměru v případě rozestavěné jednotky, nebo kolaudační rozhodnutí nebo kolaudační souhlas nebo oznámení o záměru započít s užíváním jednotky u jednotky dokončené; případně, pokud jsou některé jednotky zatíženy, souhlas oprávněné osoby z věcného práva.

Čtěte také:  Z právní praxe: Zastupování vlastníka jednotky na shromáždění SVJ a případná společná účast

Jak dále vyplývá z § 1220 občanského zákoníku, dojde-li ke změně prohlášení, je SVJ povinno vyhotovit jeho úplné znění a bez zbytečného odkladu jej založit jednak do sbírky listin příslušného katastrální úřadu a zároveň do sbírky listin rejstříkového soudu.

Článek vznikl ve spolupráci s Mgr. Janem Eisenreichem z www.SVJpravnik.cz

0 Comments

Leave a reply

Vaše emailová adresa nebude zveřejněna. Vyžadované informace jsou označeny *

*

Log in with your credentials

Forgot your details?