Z právní praxe: Jsou lodžie, balkón nebo terasa společnými částmi domu, či výlučným vlastnictvím?

Poměrně dost společenství vlastníků se na naši advokátní kancelář obrací s otázkou, zda jsou lodžie, balkóny a terasy společnými částmi, či výlučným vlastnictvím vlastníků jednotek, ke kterým přináleží.

Ani prohlášení vlastníka nemusí poskytnout jednoznačnou odpověď

Jednoduše se dá odpovědět, ať se SVJ podívá do prohlášení vlastníka, kde je uvedeno rozdělení domu na společné části a jednotky. Bohužel se pak ale velmi často stane, že dané prohlášení je v podstatě opsáno z nějakého vzorového typu a není tam vůbec uvažováno s konkrétními prostory daného domu.

Typicky se stává, že prohlášení definuje jak jednotky, tak společné části, ale na lodžie/balkóny se v něm zapomnělo. V takovém případě je nutné hledat odpověď v zákoně, judikatuře a výkladu. Potíž je v tom, že judikatura i postup stavebních a katastrálních úřadů je nejednotný. Často pak díky nejasnosti ohledně vlastnictví těchto prostor vznikají dlouhotrvající spory, které jednak brání v rekonstrukci či modernizaci domu a současně stále častěji končí u soudů.

U nových SVJ se vymezení jednotek a společných částí řídí občanským zákoníkem

Primárně vždy záleží na určení, podle kterého zákona se úprava vymezení jednotek a společných částí v konkrétním bytovém domě řídí. “V případě domů, kde byl první byt převeden, resp. prodán nejdříve 1. 1. 2014, je třeba se řídit občanským zákoníkem a jeho prováděcími předpisy. Ty uvádí, že lodžie, balkóny a terasy jsou společnými částmi, a to i v případě, že jsou přístupné pouze z jednoho bytu a jsou ve výlučném užívání vlastníka tohoto bytu,” komentuje zákoník Jan Eisenreich, vedoucí právník portálu www.svjpravnik.cz.

Jak dále upozorňuje, od tohoto vymezení by se SVJ nemělo odchýlit, například ani v prohlášení vlastníka budovy. Nicméně i takové případy se stávají a je pak problematické vypořádat se s vlastníky jednotek, kteří trvají na znění prohlášení a znesnadňují SVJ správu těchto prostor a financování jejich úprav a oprav.

Čtěte také:  Z právní praxe: Nezájem o práci ve výboru

U starších SVJ se úprava řídí zákonem o vlastnictví bytů

Naopak u domů, kde byl první byt prodán před 1. 1. 2014 a kterých je v současné době stále většina, se problematika vymezení jednotek a společných částí řídí zákonem o vlastnictví bytů. Zde je pak situace poněkud komplikovanější. “Dle uvedeného zákona jsou společnými částmi domu ty části, které jsou určené pro společné užívání, což však nemusí znamenat, že tyto prostory opravdu všichni vlastníci jednotek užívají. Jako příklad zákon uvádí i balkóny a terasy, pokud splňují uvedené (o lodžiích není pojednáváno).

Společné prostory ve výlučném vlastnictví i jako součást či příslušenství bytu

Zákon však připouští i jiné ujednání, tudíž tyto prostory mohou být ve výlučném vlastnictví konkrétního vlastníka jednotky, a to jako tzv. součást, či příslušenství této jednotky. Rozhodujícím je proto stav uvedený v prohlášení vlastníka budovy, ve kterém by měly být přesně vymezeny jednotlivé jednotky i společné části, tedy současně i charakter lodžií, balkónů a teras.

Jak postupovat v případě nejednoznačného zařazení?

Bohužel, častým problémem u SVJ bývá, že jsou tyto prostory uvedeny jak u jednotlivých jednotek, tak v rámci společných částí. Nebo naopak není výslovně uvedeno, že se jedná o společnou část, ani že se jedná o součást, či příslušenství jednotky. Je pak třeba upozornit, že neplatí, že pokud v prohlášení vlastníka nejsou lodžie, balkóny a terasy výslovně zařazeny mezi části společné, automaticky je lze považovat za výlučné vlastnictví vlastníka jednotky a naopak. Jak judikoval Nejvyšší soud i Nejvyšší správní soud, určení, že tyto prostory jsou ve vlastnictví jednotlivých vlastníků jednotek, nemusí být totiž vždy výslovně uvedeno. Postačí, pokud je ze všech okolností patrné, že tyto prostory jsou určeny jako příslušenství, či součást jednotek. Pokud však k takovémuto závěru nelze dojít, pak platí, že lodžie, balkóny a terasy jsou společnou částí, a to i když jsou přístupné pouze z jednoho bytu. Je tak třeba velmi důkladně zvažovat každý jednotlivý případ.

Čtěte také:  Komentujeme: Zveřejňování jmen s čísly bytů uvnitř domu

Co dělat, abyste předešli podobným nejasnostem a sporům?

Jak již bylo řečeno na úvod, problematika určení, zda je lodžie, balkon či terasa společnou částí domu, či nikoliv, je velmi složitá, ač pro fungování SVJ je jistota ohledně vlastnictví těchto prostor podstatná. Pokud tak chcete předejít možným pochybením, popotahování ze strany nespokojených sousedů a dlouhotrvajícím sporům, pak si nezapomeňte důkladně ověřit tento aspekt již ve chvíli, kdy Vaše SVJ plánuje úpravu či opravu lodžií, balkónů či teras.

V případě, že je u vás v SVJ situace nejasná, lze pak doporučit pečlivé vymezení charakteru lodžií, balkónů a teras v prohlášení vlastníka budovy. Tohoto stavu lze docílit i upravením současného prohlášení vlastníka. “K tomu je však třeba nejen pečlivá příprava znění prohlášení, ale také správné odsouhlasení změny prohlášení shromážděním SVJ a v určitých případech i odsouhlasení tohoto kroku ze strany dalších subjektů, například bank a obdobných institucí,” doporučuje právník Jan Eisenreich.

Pokud si nejste jisti, jak je tomu u vás v SVJ s vlastnictvím lodžií, balkónů a teras nebo pokud nevíte, jak přesně prohlášení vlastníka formulovat a jak postupovat při přípravě a přijetí jeho změny, neváhejte se obrátit na odborníky specializující se na právo SVJ, kteří vaši situaci analyzují, vyhodnotí a poradí nejlepší postup.

0 reakcí

Reagovat

Vaše emailová adresa nebude zveřejněna. Vyžadované informace jsou označeny *

*

Přihlásit s uživatelskými údaji

Zapomněli jste heslo?