Z právní praxe: Jsou lodžie, balkón nebo terasa společnými částmi domu, či výlučným vlastnictvím?

Poměrně dost společenství vlastníků se na naši advokátní kancelář obrací s otázkou, zda jsou lodžie, balkóny a terasy společnými částmi, či výlučným vlastnictvím vlastníků jednotek, ke kterým přináleží.

Ani prohlášení vlastníka nemusí poskytnout jednoznačnou odpověď

Jednoduše se dá odpovědět, ať se SVJ podívá do prohlášení vlastníka, kde je uvedeno rozdělení domu na společné části a jednotky. Bohužel se pak ale velmi často stane, že dané prohlášení je v podstatě opsáno z nějakého vzorového typu a není tam vůbec uvažováno s konkrétními prostory daného domu.

Typicky se stává, že prohlášení definuje jak jednotky, tak společné části, ale na lodžie/balkóny se v něm zapomnělo. V takovém případě je nutné hledat odpověď v zákoně, judikatuře a výkladu. Potíž je v tom, že judikatura i postup stavebních a katastrálních úřadů je nejednotný. Často pak díky nejasnosti ohledně vlastnictví těchto prostor vznikají dlouhotrvající spory, které jednak brání v rekonstrukci či modernizaci domu a současně stále častěji končí u soudů.

U nových SVJ se vymezení jednotek a společných částí řídí občanským zákoníkem

Primárně vždy záleží na určení, podle kterého zákona se úprava vymezení jednotek a společných částí v konkrétním bytovém domě řídí. “V případě domů, kde byl první byt převeden, resp. prodán nejdříve 1. 1. 2014, je třeba se řídit občanským zákoníkem a jeho prováděcími předpisy. Ty uvádí, že lodžie, balkóny a terasy jsou společnými částmi, a to i v případě, že jsou přístupné pouze z jednoho bytu a jsou ve výlučném užívání vlastníka tohoto bytu,” komentuje zákoník Jan Eisenreich, vedoucí právník portálu www.svjpravnik.cz.

Jak dále upozorňuje, od tohoto vymezení by se SVJ nemělo odchýlit, například ani v prohlášení vlastníka budovy. Nicméně i takové případy se stávají a je pak problematické vypořádat se s vlastníky jednotek, kteří trvají na znění prohlášení a znesnadňují SVJ správu těchto prostor a financování jejich úprav a oprav.

Čtěte také:  Komentujeme: Archivace dokumentů

U starších SVJ se úprava řídí zákonem o vlastnictví bytů

Naopak u domů, kde byl první byt prodán před 1. 1. 2014 a kterých je v současné době stále většina, se problematika vymezení jednotek a společných částí řídí zákonem o vlastnictví bytů. Zde je pak situace poněkud komplikovanější. “Dle uvedeného zákona jsou společnými částmi domu ty části, které jsou určené pro společné užívání, což však nemusí znamenat, že tyto prostory opravdu všichni vlastníci jednotek užívají. Jako příklad zákon uvádí i balkóny a terasy, pokud splňují uvedené (o lodžiích není pojednáváno).

Společné prostory ve výlučném vlastnictví i jako součást či příslušenství bytu

Zákon však připouští i jiné ujednání, tudíž tyto prostory mohou být ve výlučném vlastnictví konkrétního vlastníka jednotky, a to jako tzv. součást, či příslušenství této jednotky. Rozhodujícím je proto stav uvedený v prohlášení vlastníka budovy, ve kterém by měly být přesně vymezeny jednotlivé jednotky i společné části, tedy současně i charakter lodžií, balkónů a teras.

Jak postupovat v případě nejednoznačného zařazení?

Bohužel, častým problémem u SVJ bývá, že jsou tyto prostory uvedeny jak u jednotlivých jednotek, tak v rámci společných částí. Nebo naopak není výslovně uvedeno, že se jedná o společnou část, ani že se jedná o součást, či příslušenství jednotky. Je pak třeba upozornit, že neplatí, že pokud v prohlášení vlastníka nejsou lodžie, balkóny a terasy výslovně zařazeny mezi části společné, automaticky je lze považovat za výlučné vlastnictví vlastníka jednotky a naopak. Jak judikoval Nejvyšší soud i Nejvyšší správní soud, určení, že tyto prostory jsou ve vlastnictví jednotlivých vlastníků jednotek, nemusí být totiž vždy výslovně uvedeno. Postačí, pokud je ze všech okolností patrné, že tyto prostory jsou určeny jako příslušenství, či součást jednotek. Pokud však k takovémuto závěru nelze dojít, pak platí, že lodžie, balkóny a terasy jsou společnou částí, a to i když jsou přístupné pouze z jednoho bytu. Je tak třeba velmi důkladně zvažovat každý jednotlivý případ.

Čtěte také:  Nejčtenější článek posledních třicet dnů: Kdy nemusíte platit daň z příjmu z prodeje nemovitosti?

Co dělat, abyste předešli podobným nejasnostem a sporům?

Jak již bylo řečeno na úvod, problematika určení, zda je lodžie, balkon či terasa společnou částí domu, či nikoliv, je velmi složitá, ač pro fungování SVJ je jistota ohledně vlastnictví těchto prostor podstatná. Pokud tak chcete předejít možným pochybením, popotahování ze strany nespokojených sousedů a dlouhotrvajícím sporům, pak si nezapomeňte důkladně ověřit tento aspekt již ve chvíli, kdy Vaše SVJ plánuje úpravu či opravu lodžií, balkónů či teras.

V případě, že je u vás v SVJ situace nejasná, lze pak doporučit pečlivé vymezení charakteru lodžií, balkónů a teras v prohlášení vlastníka budovy. Tohoto stavu lze docílit i upravením současného prohlášení vlastníka. “K tomu je však třeba nejen pečlivá příprava znění prohlášení, ale také správné odsouhlasení změny prohlášení shromážděním SVJ a v určitých případech i odsouhlasení tohoto kroku ze strany dalších subjektů, například bank a obdobných institucí,” doporučuje právník Jan Eisenreich.

Pokud si nejste jisti, jak je tomu u vás v SVJ s vlastnictvím lodžií, balkónů a teras nebo pokud nevíte, jak přesně prohlášení vlastníka formulovat a jak postupovat při přípravě a přijetí jeho změny, neváhejte se obrátit na odborníky specializující se na právo SVJ, kteří vaši situaci analyzují, vyhodnotí a poradí nejlepší postup.

2 Comments
  1. Ladislav Laker 4 měsíci ago

    V tomto článku je citováno nepravdivé tvrzení Mgr. Jana Eisenreicha:

    “V případě domů, kde byl první byt převeden, resp. prodán nejdříve 1. 1. 2014, je třeba se řídit občanským zákoníkem a jeho prováděcími předpisy. Ty uvádí, že lodžie, balkóny a terasy jsou společnými částmi, a to i v případě, že jsou přístupné pouze z jednoho bytu a jsou ve výlučném užívání vlastníka tohoto bytu”.

    To je ničím nepodložené tvrzení. Je v rozporu se zákonem – a to hned dvakrát. Autorka článku pak z toto nesprávného tvrzení nekriticky vychází.

    Pokud jde o právní povahu jednotek, podle zákona je to zcela jinak. Zda jde o jednotku(1994) nebo o jednotku(2012) je totiž pevně určeno dávno před tím, než původní vlastník začne své jednotky převádět na další osoby. Katastrální úřad zapsal jednotky(1994) v případě, kdy prohlášení podle zákona č. 72/1994 Sb. bylo úřadu doručeno před dnem 1. 4. 2014. Katastrální úřad zapsal jednotky(2012) v případě, kdy prohlášení podle zákona č. 89/2012 Sb. bylo úřadu doručeno nejdříve dne 21. 3. 2012. Je zcela bezvýznamné kdy byl zahájen prodej jednotek, případně zda vůbec došlo k nějakým převodům jednotek. Mgr Jan Eisenreich si spletl originární nabytí jednotky s derivativním nabytím (prodejem) a proto neporozuměl obsahu ustanovení § 3063 zákona č. 89/2012 Sb..

    Dalším protiprávním tvrzením je že při určení vlastnictví balkonů (lodžií, teras) je údajně nutno se řídit “občanským zákoníkem a jeho prováděcími předpisy”.

    Toto tvrzení je v rozporu se zákonem. Určení vlastnictví (režimu) balkonů, lodžií a teras je obsaženo v prohlášení. Pouze pokud by prohlášení bylo vadné a mlčelo o těchto prostorech, mohli by vlastníci jednotek vadné prohlášení změnit. Při tom mohou – avšak nemusí – přihlédnout ke znění PRÁVNĚ NEZÁVAZNÉ části nařízení vlády č. 366/2013 Sb..

    Na závěr podotýkám, že právníci (i soudy) konstantně chybují a neumějí odlišit kdy se jedná o prázdné prostory (místnost, balkon, lodžie, terasa) a kdy se jedná o stavební konstrukce budovy, které obklopují a ohraničují tyto prázdné prostory. Při tom jde o zásadní rozdíl: Místnost může být ve výlučném užívání vlastníka jednotky jako součást bytu a při tom stavební konstrukce ohraničující místnost mohou být (a zpravidla většinou jsou) společné. Totéž platí u balkonů, lodžií a teras. Jde pouze o prázdné prostory naplněné zemskou atmosférou. Vlastnictví stavebních konstrukcí – to je zcela jiná záležitost.

    Je-li v prohlášení uvedeno pouze vlastnictví místnosti/balkonu/lodžie/terasy (bez uvedení výčtu konstrukčních prvků či povrchových úprav), míní se tím pouze prázdný prostor místnosti/balkonu/lodžie/terasy. Viz per analogiam obecně přijímaná definice místnosti jako prázdného prostoru.

    Soudím, že stavební konstrukce opomenuté v prohlášení zůstávají společnými částmi, protože původní vlastník nikdy nevyjádřil svou vůli vyčlenit tyto části do jednotek. Proto jsou tyto části i nadále společné (u balkonu jsou to např. podlahová deska, její hydroizolační vrstva, roznášecí vrstva, nášlapná vrstva, oplechování, zábradlí, stropní deska balkonu, boční konstrukce/přepážky mezi balkony).

  2. Hana Richterová 3 měsíci ago

    Dobrý den, přečetla jsem si Váš článek ohledně lodžií a to jestli patří do společných částí domu nebo bytové jednotky .Před rokem a půl jsme koupily byty ,před tím bylo majitelem město ,které 3 vchody měli v katastru jako vklad dům .Nám je převedli na bytové jednotky .Nikdo z představenstva společ. nájemníků ,nás neinformoval, co patří k bytové jednotce. Přišli jsme na to někteří v době ,kdy se začala vyřizovat revitalizace a většina lidí nechtěla odřezání lodžií .Představenstvo nám zatajilo spoustu důležitých informací .Mě ,jako vchod. důvěrníka oslovily vlastníci bytů, zjistila jsem si ,že je důležité co je založeno v katastru jako vklad bývaleho vlastníka.V prohlášení vlastníka-města ,jsou schémata společ.části domu a u by t.jednotky ,jsou jen čísla plochy bytů. Dále je tam Určení společných částí dle nařízení vlády paragrafy 1166odst1písm. až 1162 OZ a 5-6 paragr .nařízení vládyč.366/2013Sb.Byli jsme majiteli od 1.5.2019 a v evidenčním listu nájemného byla součást bytové jednotky ,lodžie ,sklep a jiné. V červnovém evid. listě,už byla jen plocha bytu. Myslíme si, že jsme v právu, protože ,když jsem byla nájemník tak jsem měla také jako součást bytu uvedeno ,cituji “Byt sestávající se 4 pokojů a příslušenství/koupelna , .lodžie ,předsíň a sklep .Potřebujeme radu ,abychom předešli podvodným dohadům .Děkuji .Hanka Richterová

Leave a reply

Vaše e-mailová adresa nebude zveřejněna. Vyžadované informace jsou označeny *

*

Log in with your credentials

Forgot your details?