Pronajímáte-li byt, do konce března nezapomeňte podat daňové přiznání z příjmu fyzických osob za předešlý kalendářní rok. Co je pro podání daňového přiznání nutné vědět a co si můžete odečíst?
Kdo vlastní pronajímaný byt? Má to vliv i na daně
Na začátek je nutné říct, že zákon rozlišuje, zda je pronajímaná nemovitost v majetku fyzické osoby, nebo jde o nemovitost zapsanou v obchodním majetku. Při pronájmu nemovitosti zapsané v obchodním majetku se totiž příjmy daní jako příjmy z podnikání a jiné samostatné výdělečné činnosti. Z příjmu z podnikání se poté musí odvádět i sociální a zdravotní pojištění. V případě, že je pronajímaná nemovitost vlastněná fyzickou osobou, která je majitelem a zároveň pronajímatelem, je nutné pro přiznání daně z příjmu využít přílohu č. 2, která slouží pro výpočet dílčího základu daně z příjmu z pronájmu podle paragrafu 9 zákona o daních z příjmu. Ten vymezuje příjmy z pronájmu jako příjmy plynoucí z pronájmu nemovitostí či jejich částí nebo bytů a jejich částí. V praxi to znamená, že musíte přiznat příjmy z pronájmu i v případě, když pronajímáte jen část bytové jednotky. Pronajímáte-li pak nemovitost, která je společným majetkem manželů, zdaňuje příjmy z pronájmu jen jeden z nich.
Co si můžu odečíst z daní?
Od příjmu z pronájmu bytu si můžete odečíst výdaje vynaložené na dosažení, zajištění a udržení příjmů plynoucích z pronájmu nemovitosti. Ty můžete uplatnit buď ve skutečné výši, nebo paušálem. „Každý majitel nemovitosti musí sám zvážit, co je pro něj výhodnější. Pokud totiž uplatní v řádném daňovém přiznání daňové výdaje paušálem, nemůže v případném dodatečném daňovém přiznání změnit způsob uplatnění výdajů a přejít z paušálních výdajů na skutečné výdaje. Naopak je to však možné,“ vysvětluje David Novotný z realitní společnosti Bohemian Estates International.
Skutečné výdaje při pronájmu nemovitosti
Hovoříme-li poté o skutečných výdajích při pronájmu nemovitosti, je nutné vést si záznamy o příjmech a výdajích vynaložených na dosažení, zajištění a udržení příjmů, a to v časovém sledu. „Zde je také nutné, aby si majitel pronajímané nemovitosti vedl evidenci hmotného majetku, který lze odepisovat, evidenci o tvorbě a použití rezervy na opravy hmotného majetku, pokud je vytvářena, evidenci o pohledávkách a závazcích ve zdaňovacím období, ve kterém dochází k ukončení pronájmu, a mzdové listy, je-li vyplácena mzda,“ dodává Novotný. A jaké jsou daňově uznatelné skutečné výdaje? Patří mezi ně například poplatky realitní kanceláři, odpisy nemovitosti, úroky hypotéky na pořízení nemovitosti, náklady na vybavení, na opravy a na údržbu nebo pojištění nemovitosti. „Při uplatňování skutečných výdajů musí být majitel schopen tyto náklady finančnímu úřadu prokázat, a to zpětně až tři roky. Při vykázání daňové ztráty zpětně dokonce až osm let, což je doba, po kterou může přijít finanční úřad na kontrolu,“ upozorňuje David Novotný.
Nezapomeňte uplatnit slevy na dani
Při danění pronájmu však můžete využít i všechny slevy na dani, na které máte nárok, jako je například základní daňová sleva na poplatníka, daňové zvýhodnění na děti či nezdanitelné položky.
Profesionální správa nemovitostí vyřeší i vaše daňové přiznání
Současným trendem je předat správu pronajímaného bytu profesionálnímu správci. S pronájmem nemovitosti nesouvisí jen daňová přiznání, ale i obyčejné účetnictví a další nutné kroky, jako je hledání nájemníků, opravy a údržba nemovitosti, přepis energií nebo vymáhání pohledávek. To vše jsou činnosti, které si žádají svůj čas a především energii. To vše je za vás schopen vyřešit profesionální správce a majitel nemovitosti se tak nemusí starat prakticky o nic. Z dlouhodobého hlediska navíc tato služba ani není nikterak nákladná.
„Statistiky hovoří jasně a ukazuje se, že profesionálně spravované nemovitosti dosahují v průměru vyšší obsazenosti, a tak si na sebe služba profesionální správy vydělává prakticky sama,“ konstatuje David Novotný z realitní společnosti Bohemian Estates International.