Prodej družstevního bytu krok po kroku

Chystáte-li se prodat či koupit družstevní byt, pak zbystřete. Část věcí, které jste doposud věděli o prodeji bytů, totiž pro převod družstevního podílu neplatí. Projděte s námi krok po kroku, jak postupovat, abyste neudělali chybu. 

Rozdíl mezi osobním vlastnictvím a družstevním vlastnictvím

Nejprve je nutné objasnit, jaký je vlastně rozdíl mezi bytem družstevním a bytem v osobním vlastnictví. Hlavní odlišnost spočívá ve vlastníkovi jednotky.

Zatímco u bytu v osobním vlastnictví je jím, jak už název napovídá, samotný majitel, u družstevního bytu je vlastníkem družstvo. Obyvatel družstevního bytu je poté v podstatě nájemcem, nikoli vlastníkem bytu. Samozřejmě nejde o běžný typ nájmu. Nájem bytu ovšem není pro členství v družstvu podmínkou. V družstvu mohou být i členové bez práva k nájmu konkrétního bytu.

S vlastnictvím souvisí i postup při prodeji, protože zatímco u bytu v osobním vlastnictví získává nový majitel přímo bytovou jednotku, u družstevního bytu jsou předmětem prodeje členská práva v bytovém družstvu.

S tím je spojena i jedna poměrně příjemná výhoda, neboť ve chvíli, kdy se nemění samotný vlastník jednotky, není nutné měnit vlastnická práva v katastru nemovitostí. Při prodeji družstevního bytu tedy odpadá povinnost jednat s katastrálním úřadem.

Financování převodu družstevního bytu

Před podpisem smluv je potřeba vyřešit financování koupě nemovitosti. Nejjednodušší variantou je samozřejmě koupě z vlastních prostředků. Naprostá většina kupujících ovšem celou kupní cenu k dispozici přirozeně nemá, a je tedy třeba čerpat bankovní úvěr. 

Velmi podstatnou skutečností je, že u koupě družstevního bytu nelze využít klasické zástavní právo, kdy dojde k podpisu smlouvy s prodávajícím a byt je zastaven ve prospěch banky poskytující hypoteční úvěr. Bytová družstva totiž zástavy na svých nemovitostech odmítají a jednotliví členové si je nemohou vynutit.

Kupujícímu se nabízejí tři různé možnosti financování prostřednictvím úvěrů:

1. Hypoteční úvěr se zástavou jiné nemovitosti
   Nejvýhodnější variantou je čerpání hypotečního úvěru, jeho nevýhodou je ovšem nutnost zástavy jiné nemovitosti ve prospěch banky. V praxi to může být například jiný byt či chalupa. Zdaleka ne všichni ale takové možnosti mají.
2. Předhypoteční úvěr
   Má-li kupující předem přislíbený a družstvem písemně stvrzený budoucí převod do osobního vlastnictví, který proběhne nejpozději do jednoho roku od prodeje bytu, mohou některé banky poskytnout tzv. předhypoteční úvěr. Ten se s převodem bytu do osobního vlastnictví změní ve standardní hypoteční úvěr, čímž dojde i ke snížení úroků.
3. Překlenovací úvěr ze stavebního spoření a spotřebitelské úvěry
   Pokud ani jedna z výše uvedených variant nepřichází v úvahu, má kupující možnost využít překlenovací úvěr ze stavebního spoření. Ten předchází následnému přidělení klasického úvěru ze stavebního spoření. Alternativou může být i spotřebitelský úvěr. Nevýhody však spočívají ve vyšších úrocích, nižších částkách k čerpání (v rámci překlenovacího úvěru cca 1–2 miliony korun, u spotřebitelského úvěru spíše jen statisíce korun) a v případě spotřebitelského úvěru i kratší době splatnosti.

Lze omezit převoditelnost družstevního bytu?

Některá bytová družstva se snaží své členy omezit v různých směrech, tedy i stran převodu družstevního podílu. Mohou jim ale úplně zakázat převádět své podíly a byty, a vlastně jim tak zmrazit majetek?

Zákon výslovně stanovuje, že převoditelnost družstevního podílu člena bytového družstva nelze omezit ani vyloučit, pokud má být nabyvatelem osoba, která splňuje podmínky stanov pro přijetí za člena bytového družstva. To znamená záruku pro majitele podílu, ale zároveň otevřená vrátka pro určitá omezení ve stanovách. Omezení tkví v povinnosti nabyvatele družstevního podílu splnit podmínky stanov pro přijetí za člena bytového družstva. Příkladem může být vyloučení právnické osoby jako člena bytového družstva. V takovém případě smí družstevník převést svůj podíl jen na fyzickou osobu. 

Bezpečná úschova peněz

Stejně jako při koupi bytu v osobním vlastnictví lze doporučit pro koupi nemovitosti úschovu peněz – advokátní, notářskou nebo bankovní.

Úschovu v tomto případě nevyužijete pro čekání na zápis do katastru nemovitosti, nicméně v tomto případě zase musíte po podpisu smlouvy v součinnosti s prodávajícím doručit smlouvu družstvu, které ji potvrdí. A tím i zde vzniká období, kdy je dobré mít peníze v bezpečí.