Komentujeme: Novela OZ řeší založení SVJ i dlužníky

Novela zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku nově řeší také situace, související se založením SVJ, včetně přechodu práv a povinností závazků, souvisejících se správou domu a pozemku před jeho založením. Pro již vzniklá SVJ jsou dobrou zprávou jednodušší změny v prohlášení vlastníka a řešení dlužníků.

Založení SVJ

S touto novelou vzniká nová možnost způsobu založení společenství vlastníků, kdy je možné založit společenství vlastníků schválením stanov, a to tak, že na ustavující schůzi se většinou hlasů všech vlastníků jednotek rozhodne o schválení stanov. Nebo bez toho, aby se ustavující schůze konala lze schválit stanovy shodou všech vlastníků jednotek. V těchto případech musí být toto rozhodnutí osvědčeno veřejnou listinou. “Další možností, jak založit společenství vlastníků je, že jej založí jediný vlastník všech jednotek. V tomto případě se forma veřejné listiny nevyžaduje. S účinností této novely se také při změně stanov nevyžaduje forma veřejné listiny,” komentuje Mgr. Jan Eisenreich, vedoucí právník portálu svjpravnik.cz.

Menší pravomoc pro developera

Před vznikem společenství vlastníků bude developer, který je vlastníkem většiny jednotek (tedy správcem) omezen v rozhodování v záležitostech správy domu. K rozhodnutí bude třeba „souhlas většiny hlasů všech vlastníků jednotek, ledaže prohlášení nebo stanovy vyžadují počet vyšší“.

Mimo jiné nově mají povinnost založit společenství vlastníků jednotek v domě, ve kterém je pět jednotek, z nichž čtyři jednotky jsou ve vlastnictví čtyř různých vlastníků (dříve bylo pět jednotek se třemi různými vlastníky).

Změny v prohlášení vlastníka v novele OZ

Další změnou problematiky bytového spoluvlastnictví vzniklou s nabytím účinnosti této novely je změna v prohlášení vlastníka, kdy již nebude potřeba písemná dohoda dotčených vlastníků, ale postačí písemný souhlas dotčených vlastníků jednotky. Pokud je jednotka zatížena a jejích práv či povinností se změna dotkne, vyžaduje se rovněž písemný souhlas osoby oprávněné z věcného práva. V § 1169 OZ jsou uvedené výjimky, kdy není třeba získat písemné souhlasy všech vlastníků dotčených jednotek a bude stačit souhlas většiny hlasů všech vlastníků jednotek, a to v případech 1) změny společných částí, kdy nedochází ke změně velikosti podílu na společných  částech a změna se nedotýká části ve výlučném užívání vlastníka jednotky, 2) změny v účelu užívání bytu (např. bydlení za účelem poskytování ubytovacích služeb) na základě žádosti jeho vlastníka a 3) změny pravidel pro správu domu a pozemku a užívání společných částí, jsou-li určena v prohlášení.

Čtěte také:  Pražská teplárenská přijala ekologická opatření pro Prahu

Jednodušší soudní prodej bytu

V případě soudního prodeje bytové jednotky byly učiněny změny v postupu tak, aby byl postup zjednodušen. A proto je nyní prvním krokem písemná výstraha, kterou učiní osoba odpovědná za správu domu směřující vůči vlastníkovi jednotky, který porušuje své povinnosti podstatně omezujícím způsobem, a to s minimální lhůtou k nápravě ve výši 30 dnů. Dalším krokem bude získání souhlasu většiny vlastníků jednotek s podáním žaloby a třetím krokem samotné podání žaloby.

Koupě bytu s dluhem

Problematiku dluhů z příspěvků na správu domu novela řeší následujícím způsobem. Tyto dluhy na nabyvatele přechází, pokud si je mohl nabyvatel zjistit. A tak osoba odpovědná za správu domu je povinna vystavit převodci potvrzení o dluzích, a to i v případě, že dluhy neexistují a následně převodce potvrzení doloží novému nabyvateli jednotky.

Závazky před vznikem SVJ přecházejí na SVJ

Nově bude také zakotveno, že „práva a povinnosti ze závazků spojených se správou domu a pozemku vzniklých před vznikem společenství vlastníků, z nichž jsou vlastníci jednotek oprávněni a zavázáni společně a nerozdílně, přechází dnem vzniku společenství vlastníků na společenství vlastníků.“

1 Comment
  1. Martin Vrba 4 týdny ago

    Netuším, v čem by se měly zmenšit pravomoci developera – aktuální stav je, že při založení SVJ vlastní developer většinu v domě/SVJ a proto rozhoduje. Nově píšete, že
    je třeba “souhlas většiny hlasů všech vlastníků jednotek, ledaže prohlášení nebo stanovy vyžadují počet vyšší” . Tedy stále je to developer, který má celkovou většinu a rozhoduje o všem sám – např. si může uzavřít smlouvu na správu, dodavatelské smlouvy, pojistky, bankovní účet … zcela podle svého uvážení.

Leave a reply

Vaše emailová adresa nebude zveřejněna. Vyžadované informace jsou označeny *

*

Log in with your credentials

Forgot your details?