Vzhledem k stále probíhající topné sezóně je velmi propíraným tématem otázka vlastnictví otopné soustavy. Zodpovězení této otázky je totiž hlavním určujícím faktorem pro stanovení osoby, která má povinnost provádět opravy a hlavně je následně hradit ze svých prostředků.
Nejprve hledejte v prohlášení vlastníka
Pokud bychom se na daný problém podívali obecnou optikou, prohlášení vlastníka o rozdělení práva k nemovité věci by mělo závazně určit společné části domu a části domu, které jsou součástí jednotek konkrétních vlastníků (potažmo společné části ve výhradním užívání vlastníka). Prohlášení proto obvykle řeší i otázku vlastnictví jednotlivých částí centrální otopné soustavy (rozvody, radiátory, termostatické hlavice apod.).
Existují zhruba tři základní modely řešení vlastnictví otopné soustavy
V bytových domech, kde působí SVJ vzniklá před rokem 2014 se můžeme setkat s tím, že části otopné soustavy nacházející se v jednotce patří vlastníku jednotky. Nověji vzniklá SVJ naopak v prohlášení řadí tyto části otopné soustavy mezi společné části (nejčastěji ve výhradním užívání vlastníka). Oba modely je samozřejmě možné kombinovat, kdy různé části otopné soustavy podléhají různému režimu.
Kdy hradí opravy vlastník bytu?
Pokud otopná soustava uvnitř bytu tvoří součást jednotky, zajišťuje a hradí opravy jednotlivých částí vlastník (nezapomeňme však na novou povinnost všechny rekonstrukce bytu předem ohlašovat SVJ, ať už se hradí z prostředků SVJ či nikoliv).
Naopak v případě, že se jedná o společné části ve výhradním užívání vlastníka, je vlastník oprávněn a povinen provádět běžnou údržbu a drobné opravy. Výměny částí soustavy a rozsáhlejší rekonstrukce už vlastník musí hlásit SVJ, které bude opravu zajišťovat a z příspěvků na správu domu pak i hradit. Má-li konkrétní dům jednotlivé části otopné soustavy uvnitř jednotky řešeny různě (tj. některé části součástí jednotky, některé ve výhradním užívání vlastníka), řídí se pak režim výměny a oprav dle toho, zdali prohlášení vlastníka jednotlivé dílčí části řadí mezi společné části domu či nikoliv.
Kdo platí opravy, pokud prohlášení vlastníka otopou soustavu neřeší?
V praxi se však můžeme setkat i se situací, kdy prohlášení vlastníka otopnou soustavu úplně opomene. Potom nás i pouhá výměna termostatické hlavice může potencionálně dostat do problémů. Řešení proto hledejme v nařízení vlády č. 366/2013 Sb. upravující některé záležitosti týkající se bytového spoluvlastnictví. Zde najdeme v §§ 5 a 6 uveden výčet společných částí domu, z něhož v případě chybějící úpravy v prohlášení vycházíme. Dle tohoto výčtu patří části rozvodů umístěné v bytě, radiátory a termostatické ventily do režimu společné části ve výhradním užívání vlastníka. Jak již bylo uvedeno výše, v tomto režimu vlastník provádí pouze běžnou údržbu a drobné opravy.
Jak jste k tématu diskutovali?
Původní dotaz, položený na diskusním fóru Okolobytu.cz a reakce naleznete ve vláknu výměna termostatické hlavice.
Komentář pro Informační zpravodaj Okolobytu.cz připravil Martin Černý, redaktor Okolobytu.cz, specializující se na oblast SVJ a bytových družstev.