Údržbu a opravy v nájemním bytě rozděluje mezi pronajímatele a nájemce občanský zákoník a další právní předpisy. Jeden z nejčastějších dotazů, které řeší spotřebitelská poradna dTestu, se týká povinnosti obstarat a zaplatit prohlídku plynového kotle. Kdy tato povinnost leží na pronajímateli a kdy na nájemci? Jak je to s kontrolou a čištěním spalinových cest či bojleru? A proč je vhodné prohlídky nezanedbávat?
Má povinnost pronajímatel nebo nájemce?
Občanský zákoník ukládá pronajímateli, aby udržoval pronajatý byt ve stavu způsobilém k užívání. Ovšem zároveň stanoví, že je to nájemce, kdo v bytě provádí a hradí běžnou údržbu a drobné opravy. Co vše spadá pod pojem běžná údržba a drobné opravy, upřesňuje zvláštní nařízení vlády výčtem konkrétních činností i finančními limity.
Revize plynového kotle
Mezi povinnosti pronajímatele patří mimo jiné řádné provádění revizí plynového kotle. Je však třeba rozlišovat mezi revizí a servisními prohlídkami kotle. „Revizi kotle provádí zpravidla při jeho uvedení do provozu kvalifikovaný revizní technik. Jejím účelem je kontrola správného zapojení kotle a zabránění úniku plynu. Oproti tomu servisní prohlídky provádí servisní technik, který kontroluje, zda plynový kotel řádně funguje, a provádí údržbu spočívající v mazání, čištění či seřizování. Servisní prohlídku je povinen zajistit a uhradit nájemce,“ vysvětluje Eduarda Hekšová, ředitelka spotřebitelské organizace dTest, a dodává: „Nájemní smlouva může upravit péči o byt odlišně od zákona, nesmí však nájemce zkracovat na jeho právech, tedy ukládat mu více povinností než zákon.“
Zatímco právnické osoby jsou povinny provádět revize plynového kotle jednou za tři roky a servisní prohlídky jednou ročně, fyzickým osobám není frekvence těchto kontrol stanovena. Jak revize, tak servisní prohlídky ovšem mohou být podmínkou pro uznání reklamace plynového kotle či pro vyplacení pojistného v případně škodní události u pojištění nemovitosti a domácnosti. Nemluvě o tom, že v důsledku jejich neprovádění může dojít ke vzniku škody na majetku nebo újmě na zdraví. Lze tedy jedině doporučit provádět revize i servisní prohlídky kotle nejen v nájemním bytě ve výše uvedených lhůtách platných pro právnické osoby.
Kontrola a čištění spalinových cest
S prohlídkami plynového kotle souvisí i kontrola a čištění spalinových cest, což je pro domácnosti povinné jednou ročně. Pokud jsou spalinové cesty součástí bytu, je k jejich kontrole a čištění povinen nájemce, revize jdou opět za pronajímatelem. „Nemělo by se však zapomínat ani na údržbu například bojleru. Protékající bojler totiž může zvýšit spotřebu vody o množství odpovídající desítkám tisíc korun ročně. Jeho kontrolu má podle zákona zajistit nájemce,“ uvádí Eduarda Hekšová.
Vzhledem k tomu, že pojmy revize a kontrola mohou splývat, je vhodným řešením upravit si tyto povinnosti v nájemní smlouvě. Bez ohledu na to, jak rozděluje údržbu a opravy v bytě mezi pronajímatele a nájemce zákon či nájemní smlouva, doporučujeme nájemci, aby pravidelně kontroloval zařízení bytu, jelikož pronajímatel nemá často možnost zjistit existenci závad a v případě jejich neoznámení může být za případné škody odpovědný nájemce. Navíc pořídit nový plynový kotel v případě rozbití starého má sice pronajímatel, ale ten by mohl požadovat po nájemci částečnou úhradu jeho ceny, pokud by zanedbal jeho údržbu.
Únik oxidu uhelnatého a smrt
Objevují se i případy, kdy v důsledku špatného stavu plynového kotle dojde k úniku oxidu uhelnatého, jehož následkem je smrt nájemce. Trestní soudy pak musejí řešit, zda se pronajímatel dopustil usmrcení z nedbalosti. „I samotné soudy připouštějí, že odpověď na otázku, kdo je v konkrétním případě povinen udržovat kotel v řádném stavu, není jednoduchá. Jakýkoliv verdikt soudu však nemůže vrátit zbytečně ztracený život, na což by měl pronajímatel pamatovat a raději kontrolovat plnění nájemcových povinností,“ uzavírá Eduarda Hekšová.
V článku je uvedeno: ” Lze tedy jedině doporučit provádět revize i servisní prohlídky kotle nejen v nájemním bytě ve výše uvedených lhůtách platných pro právnické osoby.”
Tato rada není zcela správná. Drobnější nepřesností je to, že povinnost provádět periodicky revize a prohlídky je uložena nejen právnickým osobám, nýbrž také podnikajícím fyzickým osobám.
Závažnější chybou je doporučení provídět revize a prohlídky plynových zařízení v bytech ve lhůtách “platných pro právnické osoby”. Nic takového totiž neplatí u těch plynových zařízení, která jsou v osobním užívání uživatelů bytů a místností nesloužících k bydlení. Uživatel těchto plynových zařízení má obecnou prevenční povinnost udržovat zařízení v takovém stavu, aby se nestala příčinou škody na majetku, na zdraví nebo na životě. V tomto případě nejsou rozhodující lhůty stanovené vyhláškou č. 85/1978 Sb., nýbrž vychází se z technické dokumentace plynového zařízení a oficiálního návodu k poyžití výrobku. Lhůty kontrol, čistění či revizí mohou být v technické dokumentaci či návodu k použití výrobku stanoveny jinak než ve vyhlášce.