Bydlíte v pronájmu? Co si už od vlastníka bytu nemusíte nechat líbit? | Okolo bytu

Bydlíte v pronájmu? Co si už od vlastníka bytu nemusíte nechat líbit?

Vztahy mezi pronajímatelem a nájemcem bývají nezřídka problematické. Vlastníci bytů si mnohdy počínají vůči nájemníkům bezohledně a z pozice silnějšího se uchylují i k protiprávním krokům, kterými se snaží dotyčné šikanovat či dokonce vystrnadit. Jaké chování musí nájemce strpět? A kdy už je čas se bránit?

Jakou roli sehrává jistota?

Nejlepší je přirozeně budoucím sporům předcházet. Mezi velmi často využívané a účinné preventivní prostředky patří tzv. jistota (dříve známá pod pojmem kauce). Je to smluvní ujednání, na základě kterého nájemce poskytne pronajímateli předem sjednanou částku (maximálně však ve výši trojnásobku měsíčního nájemného). Tento institut chrání zájmy pronajímatele jak proti neplatičům, tak proti nájemcům, kteří by nemovitost zdevastovali a neuhradili škodu. Svou ochotou zaplatit větší částku najednou nájemce prokazuje, že disponuje větším obnosem peněz, v budoucnu s největší pravděpodobností bude včas hradit nájemné a mezi oběma stranami tak vznikne hned ze začátku větší důvěra. Po skončení nájmu má navíc pronajímatel povinnost nájemci částku po odečtení potencionálního dlužného peněžního obnosu vrátit, ovšem s připočtením úroků z jistoty alespoň ve výši zákonné sazby.

Pronajímatel nechce vrátit peníze?

Potíž nastává v okamžiku, kdy se pronajímatel vykrucuje a i přes vzorné placení nájemného, nákladů na služby a nulových škod na nemovitosti a jejím vybavení nechce při skončení nájmu jistotu vrátit nazpět. Znovu je především nutné apelovat na prevenci. Ohlídejte si , v jakém stavu vám pronajímatel byt přenechává a porovnejte ho se skutečnostmi uvedenými v předávacím protokolu. Po skončení nájmu již budete jen obtížně argumentovat tím, že jste kupříkladu koupelnu neponičili, přičemž v předávacím protokolu by stálo, že byla čerstvě zrekonstruovaná. Pokud však můžete jednoznačně dokázat splnění všech vašich povinností , které se vázaly ke skončení nájmu, nenechte se odbýt a jistotu, či alespoň její část požadujte dle zákona zpět. Zašlete nejdříve pronajímateli výzvu na zaplacení dlužné částky, ke které můžete přiložit i jakékoliv důkazy potvrzující váš nárok. Pokud ani poté pronajímatel částku neuhradí, budete muset spor řešit soudní cestou.

Dlužné nájemné

I přes kvalitně sepsanou smlouvu a zakotvení jistoty se můžou mezi nájemcem a pronajímatelem vzniknout dohady ohledně neuhrazeného nájemného. Zvláštní ochrana přísluší ve sporných záležitostech týkající se dlužného nájemného, či neuhrazené částky za poskytované služby právě nájemci. Díky ustanovení §2253 občanského zákoníku mu za předpokladu, že uloží domnělou dlužnou částku do notářské úschovy a vyrozumí o tomto pronajímatele, nemůže být dána výpověď z tohoto důvodu. Jedná se o šikovné opatření, kterého by se v případě svévolného chování pronajímatele mělo využít. Pokud dojde k opačné situaci, kdy se nájemce domáhá plnění z nájemní smlouvy (nejčastěji jsou předmětem sjednané služby) a pronajímatel odmítá plnit s tím, že neobdržel dlužné nájemné, postupuje nájemce obdobně jako v předchozím případě.

Hledá pronajímatel důvody, jak vás vystěhovat z bytu?

Spory o dlužné nájemné to ovšem zdaleka nekončí. Ustanovení §2288, odst. 2 občanského zákoníku představuje velmi příhodný nástroj, jak se elegantně zbavit nájemníka a použít tento výpovědní důvod jako zástupný. Pronajímatel zkrátka nájemci oznámí, že byt potřebuje pro svého příbuzného a ten se proto bude muset po uplynutí výpovědní lhůty vystěhovat. Původního nepohodlného nájemce jednoduše nahradí jiným, ale po rodinném příslušníkovi ani stopa. Proto následující paragraf poskytuje nájemci částečnou ochranu před svévolí pronajímatele. Jestliže byt není využit do měsíce po jeho vyklizení k účelu uvedeném ve výpovědi z důvodu uvedeném v §2288, je povinen ho nájemci znovu pronajmout nebo nahradit škodu. Měsíční lhůta neběží pouze po dobu nutnou k úpravě bytu za předpokladu, že práce započaly do dvou týdnů od jeho vyklizení.

Kdy může pronajímatel vstupovat do bytu?

Pronajímatel je sice vlastníkem nemovitosti, ovšem udělením užívacího práva k bytu jiné osobě se musí ve svém vlastnickém právu omezit. Neochotu se s tímto faktem smířit pozorujeme v případě svévolného vstupu do bytu, o němž nájemce často vůbec nemusí vědět. Pronajímatel má sice dle §2219 občanského zákoníku právo na prohlídku či kontrolu bytu (např. z důvodu rozvahy budoucích oprav), ale pouze po předchozím oznámení. Pokud by byl takto nájemcem přistižen, či si bez oznámení vynucoval vpuštění do bytu, může nájemce požadovat slevu na nájemném za předpokladu, že mu činností pronajímatele vzniknou podstatné obtíže. Pozor ale na situace, kdy hrozí bezprostřední vznik škody, nebo nebezpečí z prodlení. Za těchto podmínek pronajímatel nemá pro vstup do bytu oznamovací povinnost a musíte tak jeho přítomnost strpět.

2komentáře
  1. Jirka 3 týdny staré

    Dobrý den, měl bych otázku, ale nevím jestli je to úplně k tématu, jsem nájemce bytové jednotky, ale moji pronajímatelce začaly chodit dopisy od soudu s tím, že v katastru nemovitostí je napsáno exekuční příkaz k prodeji nemovitosti a zahájení exekuce. Tudíž se teď bojím, že každým dnem dorazí exekutor a polepí mi věci a vyhodí mě na ulici. Problém je i takový, že podle mě nikdo neví, že tu bydlím. S pronajímatelkou mám platnou smlouvu a peníze ji pokaždé dávám na ruku když si pro ně přijede. Máte pro mě nějakou radu kromě najít si něco jiného, protože je to na malém městě a jiné byty tu k bydlení aktuálně nejsou a na ulici ze dne na den taky skončit nechci. Děkuji Voldřich

    • Martin Černý Autor
      Martin Černý 3 týdny staré

      Dobrý den,
      co se týče Vašich věcí v pronajatém bytě, musíte v případě provedení exekuce prokázat, že nepatří pronajímateli. K tomu může posloužit primárně předávací protokol, z něhož by jasně vyplývalo, které věci patří Vám a které naopak pronajímateli. Dále můžete k prokázání vlastnictví použít účtenky, výpisy z účtu a podobně. Pokud se i tak některé Vaše věci objeví v soupisu exekutora, máte 30 dnů ode dne, kdy jste se o přítomnosti věcí v soupisu dozvěděl, na to, abyste zažádal o jejich vyškrtnutí. V případě neochoty exekutora toto učinit, musíte podat žalobu na vyloučení věcí z exekuce. Za určitých podmínek může soud v rámci výkonu rozhodnutí prodejem nemovitosti rozhodnout, že nájem skončí (§336a, odst. (2), písm a) a následující občanského soudního řádu), a to v případech, kdy je nájemné zcela nepřiměřené k obvyklé výši nájemného v místě a čase a dále z důvodu, kdy by Vaše nájemní právo výrazně omezovalo možnost prodeje nemovitosti v dražbě. Jinak dle §336a, odst.1, písm d) OSŘ nájemní právo v dražbě nezaniká. Jestliže ale nebyla existence nájmu známa, tak poté práva a povinnosti z něj automaticky přejdou na vydražitele.

Reagovat

Vaše emailová adresa nebude zveřejněna. Vyžadované informace jsou označeny *

*

Přihlásit s uživatelskými údaji

Zapomněli jste heslo?