Ani ve vlastním bytě si při rekonstrukci nemůžete dělat, co chcete

Modernizace koupelny, bourání zárubní, pokládka nové podlahy – to je jen malý výčet z mnoha rekonstrukcí a oprav, které doma běžně děláme. Myslíte si, že když jste si byt koupili, je to jen vaše věc? To se ale mýlíte.

 

Budete potřebovat souhlas SVJ?

Provádění rekonstrukce ohleduplným způsobem k ostatním vlastníkům je přirozeně zcela zásadní věc. Jen to ovšem mnohdy nestačí. Předem musíte podle charakteru stavebních úprav zjistit, jestli budete potřebovat souhlas shromáždění SVJ ve vašem domě, či nikoliv. Jestliže máte v plánu byt pouze vymalovat nebo předělat kuchyň, nemusíte mít strach, že by vám SVJ dělalo jakékoliv potíže a žádat o schválení nemusíte. Jiná situace nastává v případě, kdy stavební úpravy zasahují do společných částí domu, kterými mohou být například vodovodní potrubí, balkóny, nosné zdi a podobně. Vlastníkovi bytu vzniká povinnost takovouto rekonstrukci SVJ nahlásit a poté i zažádat shromáždění o její povolení. Jelikož se vymezení společných částí liší dům od domu, jako zdroj informací nejlépe poslouží prohlášení vlastníka nemovitosti, kde se dozvíte vše potřebné.

Vlastnictví bytu vás v žádném případě nezbavuje povinnosti respektování stavebního zákona. To se týká zejména úprav v bytě, vyžadujících stavebního povolení. Tuto podmínku nelze ani u vlastního bytu obcházet.

Komplikovaná situace může nastat při úpravách na lodžii

Jedním ze základních pilířů činnosti SVJ je správa společných částí domu. S tím se neodmyslitelně pojí i pravomoc rozhodovat o rekonstrukcích, které se týkají celé budovy. Rozhoduje o nich shromáždění nadpoloviční většinou všech přítomných vlastníků, pokud ve stanovách není vyhrazeno vyšší kvórum. Sluší se poznamenat, že krom větších rekonstrukcí SVJ hraje klíčovou roli i při úpravách společných částí domu vyhrazených k výlučnému užívání jen jednomu konkrétnímu vlastníkovi (jedná se například o balkóny a lodžie). V praxi se lze setkat i s případy, kdy SVJ paradoxně nařídí „váš“ balkón stavebně upravit a v případě nesouhlasu z vaší strany bude prostor pro obranu velmi omezený. Pokud selže vyjednávání s ostatními vlastníky, nabízí se už jen občanskoprávní řízení.

I zdánlivě banální úpravy mohou obtěžovat sousedy. Nezapomeňte je informovat

Pokud chcete ve svém bytě provádět rekonstrukci jakéhokoliv charakteru, musíte předně pamatovat na ustanovení §1175 občanského zákoníku, které říká, že vlastník může byt svobodně užívat, spravovat a upravovat, nesmí však svým chováním škodit ostatním vlastníkům. Je nutné na toto brát ohled i při realizaci zdánlivě banálních úprav a své sousedy nejlépe o všem včas informovat. Předejdete tak zbytečným konfliktům, které později nemusí mít příjemnou dohru.

Jak je to s rekonstrukcí v družstevním bytě?

V případě stavebních úprav bytů v družstevním vlastnictví nemůžeme postupovat obdobně jako u SVJ. Byt totiž nepatří vám, nýbrž družstvu, a proto s ním nemůžete libovolně nakládat. Družstevníkovi pouze s vlastnictvím družstevního podílu vzniká právo nájmu k bytu a s tím spojená práva a povinnosti dle ustanovení občanského zákoníku o nájmu bytů s výjimkou otázky výpovědi z nájmu. Ukončení členství v družstvu potažmo vyloučení člena družstva dále upravuje zákon č. 90/2012 Sb. o obchodních korporacích.

Plánujete-li v družstevním bytě stavební úpravy, které dle ustanovení občanského zákoníku nespadají pod běžnou údržbu a opravy, máte jako družstevník povinnost obrátit se v této záležitosti na družstvo. O vyslovení souhlasu či nesouhlasu zpravidla rozhoduje členská schůze. Nepodceňte proto vytvoření kvalitní projektové dokumentace, kterou družstvo pro vyslovení souhlasu obvykle požaduje. Vždy je nutné si též pečlivě nastudovat stanovy příslušeného družstva, kde jsou dále podmínky schválení stavebních úprav bytů blíže specifikovány.

Jisté specifikum se týká i žádosti o stavební povolení u rekonstrukcí, které ho ze své povahy vyžadují. Pro účely rekonstrukce chápeme jako stavebníka družstvo, tudíž žádost o stavební povolení nepodává družstevník, ale družstvo jako celek.

Platí rozhodnutí družstva

Palčivým problémem, se kterým se v praxi často setkáváme, je svévolné chování družstevníků při úpravách bytů. Mnohdy neznají své povinnosti, nebo je zkrátka nechtějí respektovat. Přitom pokud se člen družstva rozhodne bez souhlasu družstva upravovat byt, vystavuje se riziku zbytečných sankcí. V krajních případech, kdy družstevník hrubým způsobem poruší své povinnosti vyplývající z nájmu, může dojít i k vyloučení dotyčného z družstva, čímž může přijít o svůj podíl a tím i o právo nájmu k bytu. Existuje sice možnost soudního přezkumu tohoto rozhodnutí, ovšem vydat se touto cestou je velmi ošemetné a zdlouhavé.

Na rozdíl od SVJ totiž může družstvo jakožto pronajímatel nařídit stavební úpravy i v prostorech, které by u bytů v osobním vlastnictví nutně nemusely patřit do společných částí, a nacházely by se tedy mimo jakoukoliv pravomoc společenství vlastníků. Mohou proto takto teoreticky vzniknout i do jisté míry absurdní situace, kdy družstvo nařídí jednotnou úpravu vchodů do jednotlivých bytů, či striktně danou podobu dveří. Takto striktní postupy družstva jsou ale skutečně výjimečné.

6komentářů
  1. Karel 3 měsíci staré

    To jsou akorát tlachy jak by to mělo být, ale poradit, když to není nebo nejde na to jsou pisálci krátcí. Ti jen obvykle poradí soudy.

    • Mildas1 3 měsíci staré

      A soud vám napíše, že neví co by měl soudit. Dát vše do původního stavu přece nemůže nařídit.

  2. Mildas1 3 měsíci staré

    Bohužel v našem státě vlastnictví bytu mi nedává žádnou ochranu před zlovůlí sousedů.
    Když si někdo rozhodne přestavět byt, tak nepotřebuje souhlas nejbližšího souseda. A tak mám nad ložnicí něčí koupelnu i s automatickou pračkou. To že sousedi nejraději perou v noci nelze ničím omezit. Podlahy si tam dali ty moderní plovoucí, ale zapomněli na izolace. Tím pádem to celé dny vypadá, že na podlahu něco přitloukají. Nikdo s tím nechce nic dělat a já jako bych neexistoval. Být majitelem bytu je spíše za trest

  3. František Mlejnek 3 měsíci staré

    Tak nevím. Moje dcera se chystá modernizovat byt, nejbližšího souseda má 50 metrů, dalšího půl kilometru daleko. Musí mít taky od nich nějaký souhlas?

  4. Mishko71 2 měsíci staré

    Co dělat v případě, když všichni členové družstva, až na jednoho, souhlasili s přestavbou/rekonstrukcí bytu? Stačí v tuto chvíli nadpoloviční většina (nebo 2/3)? Děkuji

    • Martin Černý Autor
      Martin Černý 2 měsíci staré

      Dobrý den,
      na Vaši otázku bohužel bez znalosti stanov Vašeho bytového družstva nemohu jednoznačně odpovědět. Právě ve stanovách by mělo být uvedeno, jakým způsobem se v daném bytovém družstvu rekonstrukce schvalují a jaké kvórum (nadpoloviční většina, dvoutřetinová většina, apod.) je potřeba k jejímu schválení.

Reagovat

Vaše emailová adresa nebude zveřejněna. Vyžadované informace jsou označeny *

*

Přihlásit s uživatelskými údaji

Zapomněli jste heslo?