V období vyšších úrokových sazeb začala mnohá SVJ aktivněji pracovat s volnými prostředky a ukládat část dlouhodobých záloh na termínované vklady nebo spořicí účty. Jakmile se ale objeví první výraznější úroky, přichází často i dotazy vlastníků, zda mají na tyto peníze „nárok“.
Úroky nejsou závazkem vůči vlastníkům
Základní pravidlo je poměrně jednoduché: úroky z bankovního účtu nebo termínovaného vkladu jsou příjmem majitele účtu. Pokud je majitelem účtu SVJ, jedná se o výnos SVJ.
V účetnictví se proto úroky účtují standardně do výnosů účtové skupiny 6. Nejde o peníze, které by SVJ automaticky evidovalo jako závazek vůči jednotlivým vlastníkům.
Není tedy správné účtovat přijaté úroky přímo jako dluh vůči členům SVJ s tím, že se jim později rozdělí podle podílů. Takový postup nemá oporu ani v účetních pravidlech, ani v právní úpravě bytového spoluvlastnictví.
Může SVJ vyplatit vlastníkům podíl na zisku?
Tady bývá situace složitější. Občanský zákoník v části týkající se SVJ otázku rozdělování zisku výslovně neupravuje. Pokud zákon nestanoví něco speciálního, použijí se přiměřeně pravidla pro spolky.
A právě tam občanský zákoník uvádí, že zisk lze použít pouze pro činnost organizace a její správu. Jinými slovy: SVJ není podnikatelský subjekt vytvořený za účelem rozdělování zisku mezi vlastníky.
To v praxi znamená, že úroky z termínovaných vkladů by měly sloužit především k financování správy domu a pozemku.
Kde hledat oporu v zákonech?
Základní pravidla vycházejí z občanského zákoníku a účetních předpisů pro SVJ. Podle § 1194 občanského zákoníku je společenství vlastníků právnickou osobou založenou za účelem správy domu a pozemku. Pokud je tedy majitelem bankovního účtu SVJ, jsou i úroky z tohoto účtu příjmem SVJ, nikoli jednotlivých vlastníků.
V účetnictví se proto úroky účtují jako výnosy SVJ do účtové skupiny 6 podle vyhlášky č. 504/2002 Sb., kterou se řídí účetnictví neziskových účetních jednotek včetně SVJ. Nejde tedy o závazek vůči vlastníkům.
Občanský zákoník zároveň v § 1221 odkazuje přiměřeně na ustanovení o spolku, kde § 217 stanoví, že zisk lze použít pouze pro činnost organizace a její správu. To je také důvod, proč se u SVJ obecně nepředpokládá přímé rozdělování zisku mezi vlastníky. O vypořádání výsledku hospodaření pak rozhoduje shromáždění podle § 1208 občanského zákoníku.
V praxi se v této souvislosti lze často setkat s dotazem, jestliže rozhoduje shromáždění, členové si pak tedy mohou odhlasovat, že budou úroky rozděleny mezi členy? akový postup je považován za právně sporný. Samotné rozhodnutí shromáždění ještě neznamená, že může schválit cokoliv. Shromáždění sice podle § 1208 občanského zákoníku rozhoduje o vypořádání výsledku hospodaření, ale stále musí postupovat v mezích zákona a účelu SVJ.
A právě tady vzniká důležitý problém: občanský zákoník nikde výslovně neumožňuje rozdělování zisku SVJ mezi vlastníky. Naopak z konstrukce SVJ jako právnické osoby určené ke správě domu (§ 1194 OZ) a z přiměřeného použití ustanovení o spolku (§ 1221 a § 217 OZ) většina odborných výkladů dovozuje, že zisk má sloužit pro správu domu a činnost SVJ, nikoli jako „dividenda“ členům.
Nejčastější a nejbezpečnější postup
Proto se za právně bezpečnější postup považuje:
- použití úroků na náklady správy domu,
- převod do fondu ze zisku,
- případně rozhodnutí o snížení budoucích příspěvků nebo záloh.
V praxi tedy může ekonomický efekt pro vlastníky vypadat podobně — například budou v příštím období platit méně — ale formálně nejde o přímé rozdělení zisku nebo výplatu úroků.
Přímé usnesení typu „SVJ rozdělí úroky mezi vlastníky podle podílů“ by bylo právně sporné. Neexistuje sice jednoznačný zákaz formulovaný přímo v zákoně, ale takový postup je považován za rizikový právě proto, že SVJ není obchodní korporace založená za účelem rozdělování zisku členům.