Podpis smlouvy nebo vystavení objednávky patří k nejčastějším úkonům výborů SVJ a bytových družstev. Přesto se právě zde kupí chyby, které mohou mít vážné právní i finanční dopady. Advokát Ladislav Drha v našem rozhovoru vysvětluje, kde leží hranice mezi běžným rozhodnutím a osobní odpovědností člena statutárního orgánu.
Kdo má právo podepisovat?
Základním pravidlem je soulad s obchodním rejstříkem a stanovami. Častou chybou je podepisování smluv pouze jednou osobou tam, kde stanovy vyžadují podpisy dva. I v případech, kdy to stanovy výslovně nenařizují, doporučuje Ladislav Drha u významnějších plnění podpis dvou členů výboru. Zvyšuje to transparentnost a výrazně snižuje riziko budoucích sporů uvnitř společenství.
Pozor na limity ve stanovách
Výbor není neomezeným vládcem nad rozpočtem. Typickým nástrojem ochrany vlastníků jsou finanční limity (např. do 50 000 Kč), do kterých může výbor rozhodovat samostatně. U zakázek nad tento limit je nezbytný souhlas shromáždění.
Důležité upozornění: Pokud výbor uzavře smlouvu nad rámec svých pravomocí a vznikne škoda, odpovídá za ni přímo člen výboru, který smlouvu uzavřel. Náhrada škody pak může být vymáhána z jeho osobního majetku.
Smlouva vs. objednávka
Z právního hlediska je i jednoduchá objednávka smlouvou. Zatímco pro vymalování chodeb nebo sekání trávy postačí e-mailová objednávka s jasnou identifikací stran a plnění, u komplexních projektů (revitalizace, opravy střechy) je nezbytná podrobná písemná smlouva. Ta by měla obsahovat nejen cenu a termín, ale i záruky, sankce a odpovědnost za škodu.
Péče řádného hospodáře
Členové výboru mají zákonnou povinnost jednat s péčí řádného hospodáře. To neznamená, že musí rozumět všemu, ale musí vědět, kdy si přizvat odborníka. Pokud si výbor není jistý složitou smlouvou o dílo, je jeho povinností nechat ji prověřit právníkem nebo technikem. Tímto krokem členové výboru prokazují, že svou funkci vykonávají zodpovědně a chrání se před případným obviněním z pochybení.
Rychlé opakování:
- Prověřujte dodavatele: Reference a historie firmy jsou stejně důležité jako cena.
- Fixujte ústní dohody: I drobnou ústní objednávku si nechte potvrdit e-mailem.
- Využívejte odborníky: Náklady na kontrolu smlouvy jsou zlomkem ceny za řešení právního sporu.
Využijte zkušenosti z praxe
- Právní souvislosti a detaily: V kompletním rozhovoru s advokátem Ladislavem Drhou rozebíráme odpovědnost za škodu a správné formy objednávek. [Přečíst celý rozhovor]
- Video-diskuse s expertem: Ve webináři Akademie pro bytové domy se podrobně věnujeme kontrole smluv o dílo a archivaci dokumentů v SVJ. [Záznam webináře]