Jaké nabízí judikatura možnosti pro řešení závažného porušování povinností vlastníka jednotky? Právní oporu lze nalézt v § 1184 OZ, případně v rozsudku NS ČR ze dne 17. 6. 2025, který se detailně zabývá porušováním povinností vlastníka jednotky způsobem podstatně omezujícím nebo znemožňujícím výkon práv ostatních vlastníků jednotek.
Jaké podmínky musí být naplněny, aby bylo možné nařídit prodej bytu?
Soud může nařídit prodej jednotky toho vlastníka, který i přes písemnou výstrahu osoby odpovědné za správu domu porušuje své povinnosti způsobem podstatně omezujícím nebo znemožňujícím výkon práv ostatních vlastníků jednotek. Návrh podává odoba odpovědná za správu domu.
Jaký je výklad Nejvyššího soudu?
Podle rozsudku NS ČR vydaného pod spisovou značkou 26 Cdo 3431/2024, ze dne 17. 6. 2025, představuje prodej jednotky podle § 1184 o. z. velký zásah státu do práva vlastnit majetek, který jinak požívá právní ochrany; proto musí být až poslední možností (ultima ratio). Proto také zákon stanoví, že prodej jednotky je možný jen v případě, že vlastník jednotky porušuje své povinnosti „způsobem podstatně omezujícím nebo znemožňujícím výkon práv ostatních vlastníků jednotek“ – nežádoucí jednání vlastníka jednotky musí dosáhnout vysoké intenzity a mít významný dopad do výkonu práv ostatních vlastníků.
Pro vydání rozhodnutí je rozhodující, zda a v jaké míře dochází k zasahování do (spolu) vlastnického práva ostatních vlastníků jednotek
Má-li být porušování povinností vlastníkem jednotky kvalifikované, nepostačí, pokud vlastník jednotky „pouze“ porušuje své povinnosti, aniž by tím v požadované intenzitě zasahoval do práv ostatních vlastníků jednotek. Naproti tomu není nezbytné, aby se jeho jednání dotýkalo všech vlastníků; není vyloučeno, že bude zasahovat do práva jen některých vlastníků jednotek v domě. V občanském zákoníku nejsou pojmy porušování povinností „způsobem podstatně omezujícím či znemožňujícím výkon práv ostatních vlastníků jednotek“ definovány, zákon ani výslovně nestanoví, z jakých hledisek má soud při posuzování této otázky vycházet. Formulace, podle níž vlastník jednotky porušuje své povinnosti „způsobem podstatně omezujícím nebo znemožňujícím výkon práv ostatních spoluvlastníků jednotek“, tak řadí § 1184 odst. 1 o. z. k právním normám s relativně neurčitou hypotézou, tj. k právním normám, jejichž hypotéza není stanovena přímo právním předpisem a které proto přenechávají soudu, aby podle svého uvážení v každém jednotlivém případě vymezil sám hypotézu právní normy ze širokého, předem neomezeného okruhu okolností.
Soud může příkladmo zohlednit, zda a v jaké míře dochází k zasahování do (spolu) vlastnického práva ostatních vlastníků jednotek, do jejich užívacích práv, a to jak k bytům (nebytovým prostorám), tak i ke společným částem domu a pozemku, poškozování společných částí. Zásah může spočívat i v imisích (§ 1013 o. z.), dosáhne-li požadované intenzity.
Princip proporcionality
Vždy je zapotřebí zvažovat konkrétní okolnosti dané věci, a to včetně poměrů vlastníka, jehož prodej jednotky má být nařízen, jeho (dlouhodobý) postoj k plnění povinností, délku a intenzitu porušování povinností, stejně jako skutečnosti na straně ostatních vlastníků jednotek či osoby odpovědné za správu domu, jestliže mohly mít vliv na závadné jednání dotčeného vlastníka. Plně se zde uplatní princip přiměřenosti (proporcionality). Účelem nařízení prodeje jednotky je primárně ochrana práv ostatních vlastníků, nikoliv sankce. Proto jen skutečnost, že dotčený vlastník za jednání, kterým porušuje své povinnosti v intenzitě stanovené v § 1184 odst. 1 o. z. umožňující prodej jednotky, neodpovídá (není s to je posoudit a ovládnout), aplikaci § 1184 o. z. nevylučuje. Na těchto úvahách nemůže nic změnit ani zdravotní stav vlastníka jednotky, ani jeho sociální situace; tyto skutečnosti nemohou jít k tíži ostatních vlastníků jednotek.
Potřebujete poradit?
Členství ve Sdružení bytových družstev a SVJ přináší řadu výhod. Členové mohou využívat právní a ekonomickou poradnu, finanční a daňové poradenství, vybrané tiskopisy, formuláře a vzory smluv pro bytová družstva a SVJ a další služby, usnadňující řízení a provoz bytového družstva či SVJ.
Autor: JUDr. Ivana Šimonková, právnička a místopředsedkyně SMBD (redakčně upraveno)