O zásadních záležitostech SVJ je rozhodováno na shromáždění. Pokud člen SVJ nesouhlasí s rozhodnutím přijatým shromážděním, má v určitých případech možnost obrátit se na soud a domáhat se přezkumu přijatého rozhodnutí shromáždění. Jaké zákonné podmínky musí být pro to splněny a na co je třeba pamatovat vám vysvětlí advokát Mgr. Ladislav Drha z Pikes Legal, s.r.o. Řadu dalších informací naleznete také na portálu svjpravnik.cz.
Pozor na lhůtu, ve které lze námitky vznést
Podle § 1209 odst. 1 OZ: „Je-li pro to důležitý důvod, může přehlasovaný vlastník jednotky navrhnout soudu, aby o záležitosti týkající se správy domu a pozemku rozhodl; v rámci toho může též navrhnout, aby soud dočasně zakázal jednat podle napadeného rozhodnutí. “
Návrh na vyslovení neplatnosti je nutné podat do tří měsíců ode dne, kdy se vlastník o rozhodnutí dozvěděl nebo mohl dozvědět. Pokud byl přítomen na shromáždění, počíná lhůta běžet dnem jeho konání. Po jejím uplynutí právo zaniká a návrh podaný opožděně bude soudem zamítnut.
V rámci návrhu lze rovněž žádat o dočasný zákaz jednání podle napadeného rozhodnutí. Takový návrh se posuzuje jako návrh na předběžné opatření, včetně případné povinnosti složit jistotu.
Rozhoduje důležitost důvodu
Podmínkou úspěchu návrhu je důležitý důvod, který zákon však nedefinuje. Nejvyšší soud vyložil, že tento pojem odpovídá dřívějšímu pojmu „důležitá záležitost“ podle zákona o vlastnictví bytů. Judikatura pak dovodila, že důležitý důvod je dán tehdy, pokud přijaté usnesení přímo zasahuje do právního postavení vlastníků jednotek nebo do podstaty jejich vlastnictví z hlediska účelu využití. Za takové případy byla označena např. volba členů výboru, změna stanov nebo komplexní stavební úpravy domu financované úvěrem. Naopak např. navýšení příspěvků do fondu oprav za důležitou záležitost obvykle považováno není (!)
Jak bude soud návrh posuzovat?
Zásah do soukromoprávních vztahů Společenství je podle Nejvyššího soudu přípustný pouze ve zcela odůvodněných případech. Ačkoliv zákon formálně umožňuje navrhnout soudu, aby o věci rozhodl, v praxi to znamená přezkum platnosti přijatého rozhodnutí, nikoliv jeho úplné nahrazení soudním výrokem. Soud přezkoumává, zda bylo rozhodnutí přijato v souladu s právními předpisy a stanovami, a pokud zjistí pochybení a závažný zásah do práv vlastníků, může rozhodnutí zneplatnit. Může rovněž rozhodnout, zda se má rozhodnutí uskutečnit bez výhrad, s výhradami či proti zajištění.
Vedle postupu ve smyslu § 1209 OZ existuje i možnost podat návrh na vyslovení neplatnosti rozhodnutí podle § 258 OZ, který se uplatní tehdy, pokud je rozhodnutí v rozporu se zákonem nebo stanovami. Tento postup je však zaměřen na jiný typ přezkumu a vztahuje se i na rozhodnutí jiných orgánů SVJ, nikoliv pouze na případy přehlasovaného vlastníka na shromáždění. Zpravidla se uplatňuje ve spojení s návrhem podle § 1209, přičemž podmínky pro její uplatnění jsou obsahově velmi blízké.
Kdo může být považován za přehlasovaného vlastníka?
Za přehlasovaného vlastníka je judikaturou považován nejen ten, kdo hlasoval proti rozhodnutí, ale i vlastník, který se neúčastnil shromáždění z omluvitelných důvodů (např. zdravotních) nebo mu nebyla řádně doručena pozvánka.
Nebylo shromáždění usnášeníschopné? Rozporovat lze i body jeho programu
Současně podle § 1209 odst. 3 OZ může každý vlastník jednotky navrhnout soudu, aby rozhodl o záležitosti, která byla zařazena na program shromáždění, avšak nemohla být projednána z důvodu jeho neusnášeníschopnosti. I zde je vyžadována existence důležitého důvodu. Ačkoliv zákon výslovně nestanoví lhůtu pro podání návrhu, převládá názor, že i zde se použije tříměsíční lhůta.