Pronájem bytu v domě s jednotkami není jen soukromou záležitostí vlastníka. Zákon ukládá vlastníkům určité oznamovací povinnosti vůči společenství vlastníků – jejich rozsah se ale liší podle toho, zda jde o dlouhodobý nebo krátkodobý pronájem. Právě nejasnosti v této oblasti bývají častým zdrojem sporů v domech.
Dlouhodobý pronájem: jméno, bydliště i počet osob
Pokud vlastník jednotky přenechá byt k užívání na dobu nikoli přechodnou, tedy typicky v rámci dlouhodobého nájmu, vzniká mu podle § 1177 občanského zákoníku povinnost oznámit osobě odpovědné za správu domu, že byt pronajímá.
Oznamovací povinnost se netýká jen samotného faktu pronájmu. Vlastník musí SVJ sdělit jméno a bydliště nájemce a zároveň počet osob, které budou byt užívat. Právě údaj o počtu osob je pro společenství klíčový, zejména při rozúčtování služeb, kde se náklady často dělí podle skutečného užívání bytu.
Krátkodobý pronájem má jiná pravidla
U krátkodobých, přechodných pronájmů – typicky u ubytování na několik dnů či týdnů – se zákonná povinnost hlásit konkrétní jména osob podle § 1177 neuplatňuje. To však neznamená, že vlastník nemá vůči SVJ žádné povinnosti.
I v těchto případech musí vlastník zajistit oznámení počtu osob, pokud je tento údaj rozhodný pro rozúčtování služeb v domě. SVJ totiž potřebuje pracovat s reálným zatížením domu, nikoli jen s počtem zapsaných vlastníků.
Kdy musí vlastník změny nahlásit
Zákon hovoří o povinnosti oznámit tyto skutečnosti bez zbytečného odkladu. V praxi se tato lhůta obvykle vykládá jako jeden až dva týdny od okamžiku, kdy se nájemce do bytu nastěhuje nebo kdy dojde ke změně v počtu osob.
Důležité je, že povinnost se nevztahuje jen na začátek nájmu, ale i na jeho změny – například pokud se počet osob v bytě zvýší nebo sníží.
Sankce zákon nezná, problémy ale ano
Za nesplnění oznamovací povinnosti nestanoví občanský zákoník žádnou přímou sankci. To však neznamená, že by bylo rozumné povinnost ignorovat. Neohlášený pronájem nebo nesprávně nahlášený počet osob bývá častým důvodem sporů při vyúčtování služeb a může vést k nedůvěře mezi vlastníkem a společenstvím.
Z pohledu SVJ je navíc důležité, aby nájemníci znali a dodržovali domovní řád. Vlastník by měl zajistit, že se s ním nájemce seznámí – ideálně pokud je domovní řád součástí stanov nebo na ně přímo odkazuje nájemní smlouva.