Legislativu družstevního bydlení je třeba změnit, shodli se účastníci březnového odborného semináře v Poslanecké sněmovně s názvem „Příležitosti a výzvy družstevního bydlení v České republice”. Jak se účastníci semináře shodli, současná situace staví před družstva řadu překážek. Co nejvíce provoz a řízení bytových družstev komplikuje?
Na co se zaměřila analýza?
SČMBD společně s Centrem ekonomických a tržních analýz (CETA) vypracoval Analýzu současné situace družstevního bydlení v České republice a závěry šetření byly prezentovány na semináři. „Studie reaguje na překážky a nedostatky v současné legislativě, které stěžují spolehlivé fungování a vyrovnané hospodaření bytových družstev. Závěry studie, vycházející ze syntézy relevantních informací a zkušeností členů SČMBD, představují praktická doporučení pro centrální a municipální autority, jejichž implementace může znovu oživit slábnoucí poptávku po družstevním bydlení. Bytová družstva totiž mají potenciál sehrát velmi důležitou roli při formování budoucnosti trhu s bydlením v ČR,” řekl v úvodu semináře předseda SČMBD Jan Vysloužil.
Kde má družstevní bydlení největší problémy?
Michael Fanta z Centra ekonomických a tržních analýz odprezentoval hlavní zjištění studie: „Zásadním problémem družstevního bydlení se jeví nevyhovující legislativa, toto tvrzení uvedlo 95 % respondentů dotazníkového šetření. Jako konkrétní příklady pak uvedli například postavení bytových družstev jakožto věřitele v insolvenčních či exekučních řízeních, otázku stanovení vypořádacího podílu nebo zániku členství v případě procesu oddlužení člena bytového družstva.”
Komplikované je vymáhání pohledávek
Problémem současné situace je postavení bytového družstva jakožto věřitele při vymáhání pohledávek za členy (86,9 % respondentů souhlasí). Bytová družstva jsou za současné situace ekonomicky svazována dluhy svých členů.
„Neplatiči členským organizacím dlouhodobě dluží miliony korun. Podíl nedobytných pohledávek, tedy těch, u kterých už se ani nepředpokládá jejich splacení, nadále stoupá. Je to více než 50 procent. To postupně způsobují především legislativní změny, které umožňují oddlužení problematických vlastníků a dlužníků,” poukázala na problémy Kateřina Horáková z legislativně-právního oddělení SČMBD.
Obtížné je postavení družstva jako dlužníka při vyplácení vypořádacího podílu
Na druhou stranu pak družstva trápí i situace z opačné pozice. Problémem pro bytová družstva je totiž také postavení družstva jakožto dlužníka při vyplácení vypořádacího podílu v souvislosti s ukončením členství bez právního nástupce. S tímto výrokem vyjádřilo souhlas více než 91 % dotázaných.
Jaké řešení by pomohla současnou situaci změnit?
●Úprava postavení bytového družstva jakožto věřitele v rámci procesu vymáhání pohledávek vzniklých na straně současných či bývalých členů.
Pokud má dlužník závazek nejen vůči družstvu, ale i jinému věřiteli, je žádoucí přizpůsobit pořadí věřitelů při vypořádání dluhu. Jinými slovy – zajistit přednostní postavení bytových družstev, neboť svým členům zajišťují jednu ze základních lidských potřeb – bydlení. Finanční ztráty plynoucí z často mizivé návratnosti dlužné částky pak výrazně komplikují stabilitu hospodaření družstva, což ovlivňuje kvalitu poskytovaných služeb všech ostatních členů.
●Úprava mechanismu jež stanovuje výši vypořádacího podílu v souvislosti s ukončením členství bez právního nástupce.
Je žádoucí legislativně upravit metodiku pro stanovení hodnoty vypořádacího podílu při zohlednění všech závazků a pohledávek za členem družstva včetně nákladů souvisejících s ukončením jeho členství a uvolněním bytu. V mnoha situacích je nyní družstvo nuceno vyplatit odchozím členům vypořádací podíl, který mnohonásobně převyšuje účetní hodnotu původního vkladu, což znovu významně komplikuje hospodaření družstva. Ocenění současné hodnoty družstevního podílu má smysl vázat např. na vývoj inflace, nikoliv však na tržní hodnotu dané nemovitosti.
●Legislativní úprava vystěhování a vyklizení bytové jednotky.
Pokud platné rozhodnutí ukončuje členství v družstvu (případně pokud přezkoumávající soud potvrdí správnost zrušení členství), je nutné, aby následovné vystěhování a vyklizení bytu automaticky souviselo s tímto prvním rozhodnutím, a to v omezené době (např. do třech měsíců). V řadě situací je totiž aktuálně nutné řešit vyklízení bytu znovu soudně, což je administrativně, finančně a časově velmi náročné.
●Přímá či nepřímá podpora veřejného sektoru směrem k bytovým družstvům.
K bytovým družstvům není vhodné přistupovat stejně jako k běžným obchodním společnostem, neboť nejsou zakládána za účelem podnikání a tvorby zisku. Nemusí se nutně jednat o přímou finanční podporu prostřednictvím grantů, dotací či zřizování speciálního fondu. Vhodnou podporou pro rozvoj bytových družstev jsou např. zvýhodněné půjčky na družstevní výstavbu či vznik vhodných úvěrových produktů pro zájemce o členství v družstvu. Nabízí se také zjednodušení administrativního procesu povolování a schvalování stavebních projektů, nabídky městských pozemků za snížené ceny pro projekty družstev či snížení daně z nemovitosti pro družstevní byty.
Poznámka: Akce se konala pod záštitou Výboru pro veřejnou správu a regionální rozvoj. Klíčovým informačním vstupem pro analýzu bylo dotazníkové šetření, kterého se aktivně zúčastnilo celkem 61 členů SČMBD vlastnících více než 267 tisíc bytů a 10 tisíc domů.
