Jsou nebytové prostory vhodné k bydlení?

Uvažujete nad tím, že si zakoupíte nebytový prostor a nejste si jistí, jestli v něm můžete bydlet? Přinášíme vám přehled výhod a nevýhod bydlení v nebytových prostorech a přiblížíme vám také, jak nebytové prostory financovat a pronajímat a jak by měla vypadat smlouva o nájmu nebytového prostoru.

Definice nebytových prostor

Nebytovými prostory jsou místnosti nebo soubory místností, které jsou podle stavebního úřadu určené na jiné využití než na trvalé bydlení. Jedná se například o kanceláře, sídlo firmy, obchodní prostory, garáže, sklady, restaurace nebo také ateliéry.

Je možné bydlet v nebytovém prostoru?

Jako nebytové prostory, které mohou sloužit k bydlení, jsou označovány ateliéry nebo podúrovňové byty. Jedná se o prostory, které z určitého důvodu nesplňují specifika prostor určených k bydlení. Nejčastěji se jedná o nedostatek světla, nadměrný hluk nebo nedostatečnou výměnu vzduchu v místnosti.

Bydlení v nebytovém prostoru možné je, ale nese s sebou mnohé nevýhody.

Jaké požadavky musí splňovat byt?

Pro prostory, které mají být zkolaudované na byt, existuje mnoho požadavků. V první řadě musí být minimální velikost pokoje 8 metrů čtverečních a v případě, že byt tvoří pouze jedna místnost, pak se musí jednat o minimálně 16 metrů čtverečních. Dalším požadavkem je minimální světlá výška, která musí být v bytových domech 2,6 metru, v rodinných domech 2,5 metru a v podkroví alespoň 2,3 metru. Mezi další požadavky patří například dostupnost prostoru nebo větratelnost.

Pokud jednotka tyto podmínky nesplňuje, jedná se o nebytový prostor.

Výhody bydlení v nebytovém prostoru

Mezi klíčové výhody bydlení v nebytovém prostoru patří samozřejmě nižší kupní cena nebo přijatelná cena pronájmu. Obzvláště v dnešní době, kdy ceny nemovitostí i pronájmů rostou, je o bydlení v nebytových prostorech čím dál tím větší zájem. S bydlením v prostorech, které nejsou určeny k bydlení, je však spojena také celá řada úskalí.

Nevýhody bydlení v nebytovém prostoru

Užívání nebytového prostoru k bydlení je z právního pohledu problematické, protože každý prostor musí být užívaný k takovému účelu, jaký schválil stavební úřad. Co to znamená v praxi?

Trvalé bydliště v nebytovém prostoru

Velkou nevýhodou bydlení v nebytovém prostoru je skutečnost, že zde není možné mít přihlášené trvalé bydliště.

Nedostatečná kvalita bydlení

Bydlení v nebytových prostorách slibuje sice úsporu peněz, ale mnohdy je nutné počítat s nižší kvalitou bydlení. Například suterénní byty ve starších domech se často nedají dostatečně větrat, mají méně denního světla nebo se v nich může začít objevovat plíseň.

Vyšší sazba na energie

S přihlášením nebytového prostoru je spojena také vyšší sazba na energie, která je určená pro podnikatele, a ne pro domácnosti. Z dlouhodobého hlediska se vám tak nižší kupní cena nebo nižší nájem nebytových prostor nemusí vyplatit.

Rada odborníků: Dobře zvažte investici do nebytových prostor

Ateliér nebo studio za skvělou cenu může znít jako velmi výhodná koupě. Před tím, než však kupní smlouvu podepíšete, nechte si předložit kolaudační rozhodnutí s uvedenou definicí daného prostoru. Před samotnou koupí je dobré zvážit všechny možné nedostatky bydlení v nebytovém prostoru.

Zákon není ohledně pronájmu nebytových prostor k bydlení zcela jednoznačný.

Jak financovat nebytové prostory

Pokud kupujete nebytový prostor, je také vždy lepší mít finanční prostředky v hotovosti. Mnohdy je totiž obtížné získat hypotéku na nebytové prostory, banky často chtějí do zástavy jinou nemovitost nebo požadují ručení další osobou. I když hypotéku na nebytové prostory získáte, splátky na pořízení nebytového prostoru nejsou daňově uznatelnou položkou. Nemůžete si tak o ně v daňovém přiznání ponížit daňový základ. Na daních tak mnohdy zaplatíte o desetitisíce navíc.

Pronájem nebytových prostor pro bydlení

V roce 2014 byl zrušen zákon, který zakazoval pronajímání nebytových prostor za účelem bydlení. Pokud se však smluvní strany domluví, že k obývání bude pronajímaný jiný než obytný prostor, jsou strany zavázané stejně, jako by došlo k pronájmu obytného prostoru. To má zásadní vliv na pronajímatele, protože musí nájemci zajistit nezávadné bydlení. Pronájemce tak musí počítat s tím, že nájemník může požadovat zajištění vhodných podmínek k bydlení. V případě, že pronajímatel závadný stav neodstraní, může mu nájemník vypovědět smlouvu o nájmu nebytových prostor bez dodržení výpovědní doby.

Jelikož je zákon v tomto ohledu neurčitý, pronajímatel se také vystavuje riziku, že dostane pokutu za přestupek dle stavebního zákona. Podle stavebního zákona se totiž pronajímatel v případě, že užívá stavbu nebo její část v rozporu s kolaudačním rozhodnutím, dopouští přestupku proti územnímu rozhodnutí.

TIP: Vzor smlouvy o nájmu nebytových prostor

Nájemní smlouva na nebytové prostory by měla obsahovat identifikaci smluvních stran, předmětnou nemovitost, způsob úhrady nájemného, poplatků a energií a měla by definovat faktický stav dané nemovitosti. Vzor nájemní smlouvy na nebytový prostor najdete zde. Tento vzor má obecný charakter, pokud potřebujete vytvořit nájemní smlouvu na míru, využijte služeb advokáta.