V mnoha bytových domech se nacházejí nevyužité společné prostory – bývalé kočárkárny, dílny nebo volné sklepní místnosti. Pokud o jejich využití projeví zájem některý z členů společenství vlastníků (SVJ) za účelem pronájmu, musí výbor postupovat striktně podle zákonných pravidel, aby předešel budoucím sporům či neplatnosti smluv.
Rozhodovací pravomoc shromáždění
Prvním a nejdůležitějším krokem je uvědomit si, že o pronájmu společných částí nemůže rozhodnout výbor SVJ sám od sebe. Podle § 1208 písm. f) bod 1 občanského zákoníku spadá rozhodování o nájmu společných částí domu do výlučné působnosti shromáždění vlastníků.
Role statutárního orgánu (výboru) přichází na řadu až v druhé fázi. Jakmile shromáždění udělí předchozí souhlas, je to právě výbor, kdo podle § 10 nařízení vlády č. 366/2013 Sb. sjednává a podepisuje konkrétní nájemní smlouvu.
Kolik hlasů je potřeba k platnému rozhodnutí?
Zákonná úprava je v otázce pronájmu poměrně liberální a nevyžaduje souhlas všech vlastníků, pokud to výslovně nestanoví stanovy daného společenství.
- Usnášeníschopnost: Shromáždění musí být v momentě hlasování způsobilé se usnášet, což vyžaduje přítomnost vlastníků, kteří mají většinu všech hlasů.
- Potřebná většina: Pro schválení pronájmu postačuje v tzv. „obecném hlasování“ souhlas většiny hlasů přítomných vlastníků.
Důležité upozornění: Před samotným procesem je nezbytné nahlédnout do stanov daného SVJ. Zákon umožňuje, aby si společenství v rámci stanov určilo přísnější pravidla (např. potřebu souhlasu nadpoloviční většiny všech vlastníků nebo i vyšší kvórum).
Co musí obsahovat souhlas shromáždění?
Souhlas udělený na shromáždění a následně zaprotokolovaný v zápise by neměl být příliš obecný. Pro ochranu statutárních zástupců i společenství jako celku by měl obsahovat základní parametry budoucího nájmu:
- Přesnou identifikaci pronajímané plochy
- Minimální výši nájemného (např. částku za m2 nebo měsíční paušál)
- Účel nájmu (sklad, dílna, kancelář)
- Dobu trvání nájemního vztahu