Rekonstrukce bytu v bytovém domě aneb jaká pravidla dodržovat?

Začátek letních měsíců každého roku je současně i začátkem mnoha prázdninových rekonstrukcí bytů a domů. Nastává ideální čas na realizaci dlouho odkládaných drobných oprav i velkých dispozičních změn. Mnohým z nás dělá vrásky na čele již samotná komunikace s kdejakou stavební firmou a jejími zaměstnanci. Víte však, že při rekonstrukci bytu má každý z nás i povinnosti vůči svým sousedům a SVJ? Pojďme si je stručně představit v duchu aktuálního znění nového občanského zákoníku.

Oznamovací povinnost – co mám ohlásit?

Není významné, jak rozsáhlá rekonstrukce je. Ať už se jedná o novou elektroinstalaci, výměnu podlah anebo o celé nové jádro bytu, rekonstrukci je třeba předem oznámit společenství vlastníků jednotek jako osobě odpovědné za správu domu. Rozsah oznamovací povinnosti má odpovídat rozsahu stavebních prací. Musí být zřejmé, o jaké stavební úpravy bytu půjde. Oznámení se činí vždy předem, a to přímo statutárnímu orgánu SVJ. Zda využijeme e-mail, dopis či osobní projednání, je již zcela na každém z nás.

V pravomocích SVJ v takovém případě není legální rekonstrukci zakázat. Stavebník se tak nemusí obávat. Cílem oznamovací povinnosti je zejména zabránění protiprávních stavebních úprav na společných částech domu.

SVJ může rekonstrukci bytu kontrolovat

Každý stavebník by měl mít na zřeteli, že rekonstrukce uvnitř jeho bytu není jen jeho záležitostí. Jelikož se stavební úpravy mohou dotýkat i ostatních vlastníků v domě, má výbor či předseda SVJ ze zákona právo na vstup do rekonstruované jednotky za účelem provedení kontroly stavby. Takové kontrole musí předcházet ze strany SVJ výzva. Nelze než doporučit, aby byla písemná, a aby byla učiněna dostatečně předem. Nemáte-li ve stanovách žádnou takovou dobu určenu, budou to zpravidla jednotky dnů.

Potřebuji stavební povolení?

Tuto otázku je potřeba si položit vždy, když rekonstrukci bytu plánuji. Kdy si stavební povolení anebo stavební ohlášení předem opatřit, stanoví stavební zákon. Jelikož stavební možnosti i rozmanitost bytových domů a dispozic bytů je takřka neomezená, bývá nutné posuzovat každý stavební záměr individuálně. I proto je dobré se obrátit na kvalifikovaného odborníka, jež pomůže s případným objasněním, která úprava povolení vyžaduje, a která nikoli.

Určíte-li odpověď na položenou otázku nesprávně, může se bohužel stát, že stavební úřad nařídí rekonstrukci v jejím průběhu zcela přerušit, dokud nebudou všechna povolení pravomocně vydána. Takový prostoj pak může být vcelku nepříjemný.

Do jakých konstrukcí již nesmím zasáhnout?

Nedisponuji-li souhlasem shromáždění, nesmím zasáhnout do tzv. společných částí domu a pozemku. Rekonstrukcí bytu nesmí stavebník jakkoli změnit či upravit ty části domu, které se buď ze zákona či z prohlášení vlastníka považují za společné, a to ani tehdy, nachází-li se uvnitř bytu.

Které části domu jsou tzv. společné, se lze nejlépe dozvědět z prohlášení vlastníka. Zejména v domech rozdělených na jednotky dle starého zákona o vlastnictví bytů je však potřeba počítat s tím, že prohlášení může být v lecčem překonáno novým občanským zákoníkem. Jak ovšem bývá v právu zvykem, nic není absolutní, a tedy pro některé části domu platí, že má přednost aktuální zákon, pro jiné zase staré prohlášení.

Pokud by si tak stavebník přál do rekonstrukce bytu zahrnout například lodžii nebo přemístit koupelnu v bytě na jiné místo, vyplatí se předem informovat i se předem právně poradit, zda tak může bez souhlasu shromáždění vůbec po právu učinit.

Dodržování pravidel v domě

Je nezbytné upozornit na to, že vlastník rekonstruované jednotky má povinnost zajistit během rekonstrukce dodržování zákona, stanov i domovního řádu (je-li vydán) i zaměstnanci stavební firmy, kterou si na rekonstrukci najal. Nejčastějším problémem pak v tomto smyslu bývá porušování čistoty a průchodnosti chodeb či výtahů. Časté bývá i rušení nočního klidu. SVJ může po vlastníku jednotky vyžadovat dodržování stanovených pravidel pro užívání společných částí, a to včetně negativních právních následků, které jejich porušování může mít.

Závěr

Závěrem snad jen stručné doporučení: při rekonstrukci bytu v domě SVJ by vždy měly obě strany (stavebník i SVJ) vzájemně komunikovat. Leckteré obtíže a nedorozumění lze dobrou komunikací objasnit, překonat a vyřešit i bez právníků. Pro ty, kterým se to nepodaří, je naše advokátní kancelář plně k dispozici. Přejeme vám, ať každému z vás dopadne letní rekonstrukce podle jeho představ.
Autor: Mgr. Daniel Urban, AK Janoušek