Vztah mezi pronajímatelem a nájemcem často naráží na ožehavou otázku: Kde končí povinnost nájemce provádět drobné opravy a kde začíná povinnost vlastníka investovat do obnovy morálně i technicky zastaralého vybavení?
Právní rámec a povinnost udržovat stav způsobilý k užívání
Základním pilířem nájemních vztahů je zákonná povinnost pronajímatele udržovat byt po celou dobu nájmu ve stavu způsobilém k užívání, jak definuje občanský zákoník (zákon č. 89/2012 Sb.). Tato povinnost v sobě zahrnuje zajištění toho, že nájemce bude moci byt řádně užívat ke sjednanému účelu. Jedinou výjimkou z tohoto pravidla je tzv. běžná údržba a drobné opravy, které na své náklady provádí nájemce.
Prováděcím předpisem, který tyto pojmy konkretizuje, je nařízení vlády č. 308/2015 Sb. Je důležité zdůraznit, že občanský zákoník sice umožňuje stranám ujednat si práva a povinnosti odchylně, ale taková ujednání musí být vždy ve prospěch nájemce. Nelze tedy nájemní smlouvou přenést na nájemce širší povinnosti k opravám, než jaké stanovuje zákon a zmíněné nařízení.
Definice drobných oprav: Věcné a finanční hledisko
Nařízení vlády posuzuje drobné opravy ze dvou klíčových hledisek:
- Věcné vymezení (§ 4): Zahrnuje konkrétní vyjmenované úkony, jako jsou opravy vrchních částí podlah, výměny prahů a lišt, opravy armatur, splachovačů, kuchyňských sporáků, pečicích trub či kuchyňských linek (ovšem pouze v rozsahu jejich oprav, nikoliv výměn celků).
- Finanční limit na opravu (§ 5): Za drobnou opravu se považují i další úkony zde nevyjmenované, pokud náklad na jednu opravu (včetně materiálu) nepřesáhne částku 1 500 Kč (částka platná pro rok 2026). Do tohoto limitu se nezapočítávají náklady na dopravu.
- Roční limit na plochu bytu: Existuje také horní strop pro součet nákladů na drobné opravy v kalendářním roce. Pokud přesáhne částku 150 Kč/m² podlahové plochy bytu, další opravy v daném roce již hradí pronajímatel.
Kdy je nutná výměna celého předmětu?
Zásadní spor v praxi nastává u vybavení, které je za hranicí životnosti – typicky 30 let staré vodovodní baterie, sporáky či pracovní desky. Podle nařízení se za drobnou opravu považuje oprava těchto předmětů nebo výměna jejich drobných částí, nikoliv však výměna celých předmětů. Pokud je tedy v nájemní smlouvě ujednáno, že tyto předměty jsou součástí vybavení bytu, je pronajímatel povinen je při jejich nefunkčnosti či absolutní neopravitelnosti vyměnit na své náklady.
U podlahových krytin (např. staré PVC v předsíni) je situace složitější. Zatímco uvolněná lišta je drobnou opravou, celková výměna z důvodu prochození či zteření materiálu už nikoliv. Zde v praxi často nastává patová situace při určování rozhraní mezi „opravitelným“ a „neopravitelným“. V takovém případě doporučujeme dohodu s pronajímatelem, podloženou případně posudkem odborníka, který potvrdí, že krytina již nesplňuje svou funkci a její oprava není technicky možná či ekonomicky účelná.
Jak na to?
Prověřte, zda je předmět součástí pronájmu dle smlouvy.
Zjistěte, zda je možná jeho oprava v limitu 1 500 Kč, nebo je nutná výměna celku.
U starých prvků berte v úvahu, že jejich životnost byla pravděpodobně překonána a nájemce má právo na funkční standard.
Často se můžeme setkat s mylným výkladem, kdy se pronajímatelé domnívají, že pokud pořídí novou vodovodní baterii do 1 500 Kč, jde o drobnou opravu hrazenou nájemcem. To je však právní mýtus. Výměna celého zařizovacího předmětu (baterie, sporák, umyvadlo) není drobnou opravou bez ohledu na její cenu, pokud nejde o opravu jeho dílčí součásti. Nájemce je povinen platit pouze „opravu“, nikoliv „obnovu“ vybavení bytu.
/Právní komentář pro vás zpracovali odborníci ze Sdružení nájemníků ČR v rámci projektu Odborného bytového poradenství, který je podporován MMR.