Máte práci na plný úvazek, staráte se o rodinu a k tomu ještě vlastníte nemovitost? Pak už vás určitě někdy napadlo, jaké by to bylo, kdyby se nemovitost mohla zhodnocovat sama, a vy jste z ní měli pouze pravidelnou měsíční rentu bez starostí. Vaše zbožné přání je ve skutečnosti skutečnou strategií úspěšných majitelů nemovitostí. Úspěšnost investice totiž nezáleží jen na vás a na tom, jak se budete o nemovitost starat. Velká část také záleží na nepředvídatelném lidském faktoru, kterým jsou nájemníci. Nebudete-li dostatečně obezřetní, může se stát, že si do bytu nastěhujete chronického neplatiče.
Pořídili jste investiční byt v dobrém stavu a za výhodnou cenu, v atraktivní lokalitě s dobrou dopravní dostupností a občanskou vybaveností. Nyní si spokojeně mnete ruce nad rentabilní koupí a očekáváte zajímavý každoroční výnos. „Ačkoli je výhodný nákup nemovitosti důležitým článkem investičního řetězce, sám o sobě pro zajímavé zhodnocení peněz do budoucna nestačí. Výše výnosu totiž záleží na velkém množství faktorů. Mezi ty nejdůležitější patří efektivní správa, zahrnující i pečlivý výběr nájemníků,“ vysvětluje David Novotný, majitel a jednatel realitní společnosti Bohemian Estates.
Rozdíl mezi hrubým a čistým výnosem
Výnos z nemovitosti záleží nejen na tom, jak nakoupíte na realitním trhu, ale také na tom, komu a za jakých podmínek se vám nemovitost podaří pronajmout. Výběr nájemníka se přímo promítá do výše čistého výnosu. Zatímco u hrubého výnosu jde o porovnání pořizovací ceny s inkasovaným ročním nájemným, do čistého výnosu se musí započítat i náklady za nezbytné běžné opravy, pravidelná údržba a způsobené škody. Špatný výběr nájemníka tedy přímo ohrožuje výnosnost investice a majitel investičního bytu tak přichází o zajímavé zhodnocení vložených finančních prostředků. Podobné je to i s vysokou fluktuací nájemníků, při které vznikají další náklady, pokud se vám nedaří nemovitost pronajímat nepřetržitě a máte velké prodlevy v obsazování bytu jednotlivými nájemníky.
Profesionální správa nemovitost zajistí stabilní zhodnocení
„Pokud neprovozujete investiční byty jako svoji práci na plný úvazek, je lepší správu svěřit profesionálům. Kvalitní správce dokáže s vaším souhlasem, ovšem bez vaší asistence řešit v podstatě vše, co nájemní vztah obnáší. Od vyhledání vhodného, bezdlužného nájemníka přes vybírání nájemného včetně zajištění minimalizace jeho výpadku po běžnou údržbu, opravy a veškerý styk s úřady či dodavateli služeb a energií. Vy pak už jen v klidu pobíráte rentu,“ pokračuje Novotný a dodává: „Při dobré obsazenosti dosáhnete nejvyššího možného výnosu až 7 % p. a. bez práce a starostí. Díky našim zkušenostem a odborným znalostem dosahujeme průměrně 98% obsazenosti. Služba si tak na sebe vydělá sama a navíc vám pomůže zvednout zisky.“
Zdroj: Bohemian Estates
jsem v pozici nájemníka, ale OK, nejsem žádnej nespolehlivec, včas platím, nejsou se mnou problémy. Pode mnou je další byt zase jinýho majitele. Za rok, co tady bydlím, už se tam vystřídali tři nájemníci a vždycky tak dívny typy, co dělají bordel, rušej noční klid, chovaj se hrozně. Jednou mě probudil takovej řev z chodby, šel jsem tam a tam stál majitel a ti nájemníci, hádali se tam u dveří, majitel na ně řval, ať okamžitě opustí byt. Musím uznat, že se mi ulevilo, když se pak stěhovali pryč, protože po celým domě se nesl jejich smrad a jejich řev. Nechcete takový sousedy. Ale za necelý tři týdny tam šla nová rodinka a zase něco podobnýho. Už to není sice takovej krajní extrém, ale na stupnici rizikových sousedů bych jim dal tak 7 z 10. Ani takový sousedy nechcete. Tak si říkám, že nakonec asi prohodím pár slov s tím majitelem spodního bytu, protože mi nejde do hlavy, proč vždycky ten byt pronajme tak divným lidem. Přece žádnej majitel nemůže chtít divný typy ve svým bytě, u kterých navíc je velká pravděpodobnost, že nebudou včas platit. Nějak mi to nebere hlava, ale už mně přijde, že to musí být záměr. Třetí nájemci a třetí tak divný lidi. Přemýšlím, co tím chce získat, jaký může mít výhody pronajmout byt těmhle typům. Nepracujou, žijou z dávek.. Už mě napadlo, jestli na ně nedostává nějaký příspěvky, Nevím, nerozumím tomu, ale přijde mi to divný.