Komentujeme: Smluvní pokuta v nájemní smlouvě. V jaké výši a na co ji může pronajímatel využít?

Novela občasného zákoníku se od 1.7.2020 dotkla i smluvního vztahu při pronájmu bytu, kde byl odstraněn zákaz smluvních pokut v nájemní smlouvě. To ovšem neznamená, že smluvní pokutu může pronajímatel nájemci stanovit bez jakýchkoliv omezení. I po novele platí, že nájemci nelze ukládat nepřiměřené povinnosti, takže po něm nelze ani požadovat nepřiměřeně vysokou smluvní pokutu.

Na které povinnosti nájemníka se může smluvní pokuta vztahovat?

Smluvní pokutou nelze zajistit plnění těch povinností, které neodporují zákonu. Například nelze uložit smluvní pokutu za chov domácích mazlíčků nebo podnikání, protože tyto činnosti jsou v nájemním bytě občanským zákoníkem výslovně povoleny. Smluvní pokutu nelze také stanovit za nevýznamné porušení nájemcových povinností, neměla by totiž sloužit k šikaně nájemce. 

O jaké pokuty se může jednat?

 Mezi nejčastější smluvní pokuty, se kterými se poradci ve spotřebitelské poradně dTestu setkávají, patří sankce za poškozování bytu, jeho nevymalování při skončení nájmu nebo za zpoždění s odevzdáním bytu zpět pronajímateli. Dříve nájemce dostal radu, aby smluvní pokutu nehradil s odkazem na zákonné ustanovení, které ji zakazovalo. Nově to však je složitější. Musí se třeba zkoumat, zda je v daném případě smluvní pokuta přípustná a rovněž zda je v přiměřené výši.

Výši smluvní pokuty limituje i další omezení stanovené občanským zákoníkem

Smluvní pokuta, respektive souhrn všech smluvních pokut nesmí společně s kaucí přesáhnout trojnásobek měsíčního nájemného. Je třeba pamatovat i na to, že pokud k porušení povinnosti nájemce, na kterou je vázána smluvní pokuta, došlo do konce června loňského roku, nájemce není povinen ji zaplatit. Ovšem pokud právo na smluvní pokutu vzniklo až po tomto datu, musí ji nájemce uhradit s výše uvedenými omezeními.

Přiměřenost smluvní pokuty 

Například smluvní pokuta za nevymalování bytu sice může být stanovena, ale při jejím posouzení se může zjistit, že není přiměřená. Záleží tak na konkrétní situaci. Jestliže nájemce nezměnil barvu výmalby nebo jsou zdi pouze běžně opotřebené, nelze po něm požadovat vymalování bytu, a tím pádem ani zaplatit smluvní pokutu za porušení této povinnosti. Za situace, kdy pronajímatel může vymalování bytu požadovat, protože nájemce změnil barvu výmalby nebo její stav při skončení nájmu bytu neodpovídá běžnému opotřebení, je nutné dále zkoumat přiměřenost výše smluvní pokuty. Ta by měla přibližně odpovídat nákladům na výmalbu bytu, jinak je nepřiměřená a nájemce ji nemusí zaplatit.

Čtěte také:  Pozvánka na webinář: Per rollam – Korespondenční hlasování v SVJ

Na co má pronajímatel právo?

Komentář pro Informační servis Okolobytu.cz připravila Eduarda Hekšová, ředitelka spotřebitelské organizace dTest. Komentář navazuje na článek Okolobytu.cz Šikana ze strany pronajímatele. Na co má právo a co už je za čárou?

Napsat komentář

Cookie Consent with Real Cookie Banner