„Ukažte mi faktury, jinak nic nezaplatím.“ Věta, která dokáže zkazit vztahy i mezi tím nejklidnějším pronajímatelem a nájemcem. Kde končí zákonná povinnost transparentnosti a kde začíná soukromí vlastníka bytu? Rozebereme si právo nájemce na kontrolu podkladů vyúčtování v roce 2026.
Pronajímatel je povinen na žádost nájemce umožnit nahlédnutí do podkladů
Zákon č. 67/2013 Sb., § 8, stanoví jasně: pronajímatel je povinen na žádost nájemce umožnit nahlédnutí do podkladů k vyúčtování a pořízení kopií. Častou chybou majitelů je, že tuto žádost berou jako projev nedůvěry nebo „špehování“. Právně jde o standardní kontrolní mechanismus, který nájemci umožňuje ověřit skutečné náklady, za které platí.
Nájemce totiž neplatí za službu „nájem“, ale hradí skutečné náklady spojené s užíváním bytu. Aby je mohl ověřit, musí mít možnost nahlédnout do faktur od dodavatelů a rozpisů od SVJ či družstva – ale pouze těch položek, které se ho týkají.
Co může nájemce vidět a co už ne?
Nájemce nemá právo kontrolovat náklady vlastníka, které nesouvisí s užíváním bytu, například:
- příspěvky do fondu oprav,
- odměny orgánům SVJ,
- pojištění domu,
- splátky úvěrů na rekonstrukci.
Princip anonymizace: Pokud nájemce žádá o doložení nákladů, poskytněte mu kopii vyúčtování od SVJ, ale začerněte položky, které nehradí (fond oprav, správa, odměny orgánům, splátky úvěru).
Vlastní rozpis: Ideální je vytvořit nájemci vlastní „list vyúčtování“, kde jsou jen položky teplo, voda, úklid, odpad a výtah. Originál od SVJ pak slouží jako podklad k nahlédnutí pro ověření těchto konkrétních čísel.
Co když nahlédnutí neumožníte?
Pokud pronajímatel žádost o nahlédnutí odmítne, vznikají dvě hlavní rizika:
- Nesplatnost nedoplatku: Dokud nájemce nemá možnost podklady kontrolovat, není povinen nedoplatek uhradit. Soud může takový nedoplatek uznat jako nesplatný, dokud se kontroly náležitě neumožní.
- Sankce z prodlení: Tato nečinnost může být soudem posouzena jako prodlení pronajímatele s nepeněžitým plněním, se sankcí standardně 50 Kč za každý den zpoždění, pokud není ve smlouvě sjednána jiná částka.
Často se ptáte: Musím nájemníkovi posílat kopie všech faktur e-mailem, nebo stačí, když ho nechám nahlédnout u mě v kanceláři?
Odpověď: Zákon vyžaduje pouze, aby pronajímatel umožnil nahlédnutí – nemá povinnost zasílat všechny kopie elektronicky. V praxi to znamená: určete místo a čas, kde jsou doklady fyzicky k dispozici (např. v bytě, kanceláři nebo v sídle SVJ). Nájemce si může na místě pořídit výpisy či kopie (např. mobilem).
Praktické rady k vyúčtování služeb
Pozor na GDPR při nahlížení: Pokud nájemci umožníte nahlížet do vyúčtování od SVJ, vždy začerněte údaje o ostatních vlastnících (jména, stavy měřidel, dluhy). Nájemce smí kontrolovat pouze náklady vztahující se k jeho jednotce a společným částem domu. Anonymizace je povinná, nikoliv „schovávání faktů“.
Vzory komunikace: Jak vyřešit nahlížení do podkladů
1. Proaktivní přístup pronajímatele (doporučujeme)
Tento text vložte přímo do e-mailu nebo dopisu, kterým posíláte roční vyúčtování. Ukážete tím, že nic neskrýváte:
„V příloze Vám zasílám roční vyúčtování služeb za rok 2025. V souladu se zákonem č. 67/2013 Sb. jsou pro Vás originální podklady od správce domu (faktury, rozpisy spotřeb) připraveny k nahlédnutí po předchozí domluvě u mě v kanceláři/bytě, a to až do konce lhůty pro podání námitek. Případné dotazy k rozúčtování ráda zodpovím.“
2. Žádost nájemce o doložení nákladů
Pokud jste v roli nájemce a dostali jste jen „strohé číslo“, použijte tuto formulaci:
„Děkuji za zaslané vyúčtování služeb. Vzhledem k výraznému nárůstu položky [např. ohřev vody] Vás tímto v souladu s § 8 zákona č. 67/2013 Sb. žádám o umožnění nahlédnutí do podkladů, z nichž vyúčtování vychází (zejména faktury dodavatelů a rozpis nákladů od SVJ), a to v termínu do [datum]. Potvrďte mi prosím čas a místo, kde budou doklady k dispozici.“