Situace je častější než myslíte. Probíhá katastrální řízení o zápisu bytové jednotky na nového vlastníka. Zároveň se koná shromáždění vlastníků. Kdo se tohoto shromáždění může zúčastnit, jednat a hlasovat? Stávající prodávající vlastník, nebo kupující, který zatím není v katastru nemovitostí zapsán jako vlastník, ačkoliv kupní smlouva byla podepsána.
Rozhoduje doba vzniku vlastnického práva
Uplatní se zde základní princip, a to podle § 1198 odst. 2 občanského zákoníku je vlastníkem jednotky ten, kdo je zapsán jako vlastník v katastru nemovitostí. Zápis do katastru má konstitutivní účinek – to znamená, že vlastnické právo vzniká až vkladem vlastnického práva do katastru nemovitostí, nikoli podpisem kupní smlouvy.
Jaký to má důsledek pro účast na shromáždění SVJ
Dokud katastrální úřad pravomocně nepovolí vklad vlastnického práva ve prospěch kupujícího, je:
· vlastníkem stále prodávající,
· členem SVJ je také stále prodávající,
· hlasovací právo náleží prodávajícímu, nikoli kupujícímu.
Kupující se sice může shromáždění zúčastnit (např. na základě dohody s prodávajícím či jako host), ale:
· nemá právo hlasovat,
· nemá právo oficiálně jednat jménem vlastníka, pokud ho k tomu prodávající výslovně nezmocní (např. plnou mocí).
Jak to bude v praxi?
Pokud už proběhl podpis kupní smlouvy a návrh na vklad byl podán, mohou se účastníci dohodnout takto:
1. Prodávající se zúčastní shromáždění a hlasuje sám; nebo
2. Prodávající udělí kupujícímu plnou moc, aby za něj na shromáždění hlasoval (formulace např. „zmocňuji XY, aby mě zastupoval jako vlastníka jednotky č. … na shromáždění SVJ dne …“).
3. Prodávající udělí plnou moc třetí osobě
Plná moc nemusí být úředně ověřená, pokud to nevyžadují stanovy SVJ. Pokud by SVJ mělo stanovy, které plné moci upravují podrobněji (např. formu nebo povinnost doručit předem), plná moc b\y měla být upravena v jejich souladu.
Vzor plné moci pro zastupování na shromáždění
Zmocnitel (vlastník jednotky): Jméno a příjmení: ………………………………………………. Rodné číslo / datum narození: ………………………………. Bydliště: ……………………………………………………….. Číslo jednotky: ………………………………………………… (v domě na adrese ……………………………………………….)
Zmocněnec: Jméno a příjmení: ………………………………………………. Rodné číslo / datum narození: ………………………………. Bydliště: ………………………………………………………..
Rozsah plné moci
Zmocnitel tímto zmocňuje zmocněnce, aby jej zastupoval na shromáždění Společenství vlastníků jednotek domu na adrese ……………………………………………, které se koná dne …………….., a aby za něj hlasoval ve všech bodech programu a činil všechny úkony spojené s účastí na tomto shromáždění.
Tato plná moc se uděluje: ☐ na jedno konkrétní shromáždění uvedené výše ☐ do odvolání / s platností do: ……………….. (zatrhněte podle potřeby)
Prohlášení
Zmocnitel prohlašuje, že je ke dni udělení této plné moci vlastníkem výše uvedené jednotky a že si je vědom, že do doby pravomocného povolení vkladu vlastnického práva ve prospěch
kupujícího zůstává členem společenství vlastníků a vykonává hlasovací práva prostřednictvím této plné moci.
V ……………………….dne ……………………….
………………………………………… podpis zmocnitele (vlastníka)
………………………………………… podpis zmocněnce (kupujícího) – doporučeno, i když není povinné