Co je prohlášení vlastníka a kdy do něj potřebujeme nahlédnout?

Bytové domy, budovy plnící funkci hromadných garáží i budovy určené pro kanceláře či provozovny. Tam všude může vyvstat potřeba vlastnické právo k nemovitosti (budově) jako celku rozdělit na vlastnická práva ke konkrétně vymezeným jednotkám, ať už bytovým, nebo nebytovým. K vymezení těchto jednotek je nutné, aby vlastník budovy zpracoval tzv. prohlášení vlastníka budovy o rozdělení na jednotky.

Které právní předpisy prohlášení vlastníka upravují?

Prohlášení vlastníka je upraveno občanským zákoníkem č. 89/2012 Sb., a podrobněji také  nařízením vlády č. 366/2013 Sb. Prohlášení zpracovaná v době účinnosti zákona o vlastnictví bytů, tj. od 1. 5. 1994 do 31. 12. 2013 zůstávají i nadále v platnosti.

Které části domu jsou určeny pro výhradní užívání vlastníkem bytu a které mají sloužit všem

Zpracováním prohlášení vlastníka a jeho založením do katastru nemovitostí vzniká v bytovém domě bytové spoluvlastnictví. Jedná se o zvláštní druh spoluvlastnictví, upravené v občanském zákoníku, které má oproti obecnému spoluvlastnictví řadu odlišností. Na rozdíl od obecného spoluvlastnictví je prohlášením vlastníka jasně určeno, které části domu jsou určeny pro výhradní užívání vlastníkem bytu a které mají sloužit všem. Z právního hlediska pak jistě stojí za zmínku rozdílné pojetí ručení za závazky spojené se správou domu – v případě obecného spoluvlastnictví se jedná o tzv. solidární ručení, kdy za společné závazky ručí každý spoluvlastník v plné výši.  V režimu bytového spoluvlastnictví pak vlastník jednotky ručí pouze do výše, která odpovídá jeho podílu na společných částech.

Co prohlášení vlastníka zahrnuje?

Bytové spoluvlastnictví založené prohlášením vlastníka bylo do českého právního řádu zavedeno zákonem o vlastnictví bytů č. 72/1994 Sb. Zákon o vlastnictví bytů pracoval se  základními pojmy, s nimiž pracujeme dosud – , „jednotka“, „společné části domu a pozemku“ a „spoluvlastnický podíl na společných částech domu a na pozemku. Jednotku vymezenou do r. 2013 podle zákona o vlastnictví bytů tvoří místnost nebo soubor místností, přičemž podle jejich stavebního určení půjde buď o bytovou nebo nebytovou jednotku.K jednotkám náleží (není však jejich součástí) spoluvlastnický podíl na společných částech domu a spoluvlastnický podíl na pozemku. Jednotky vymezené po r. 2014 podle občanského zákoníku zahrnují byt (nebo nebytový prostor) jako prostorově oddělenou část domu a v jednotce je již zahrnut i podíl na společných částech nemovité věci vzájemně spojené a neoddělitelné.

Čtěte také:  Nezmeškejte webinář dlužníci a dluhy v SVJ

Společnými částmi domu podle zákona o vlastnictví bytů jsou ty jeho části, které jsou určeny pro společné užívání (myšleno všemi, či pouze některými vlastníky jednotek), zejména základy, střecha, hlavní svislé a vodorovné konstrukce domu, vchody, schodiště, chodby, balkony, terasy, prádelny, sušárny, kočárkárny, kotelny, komíny, výměníky tepla, rozvody tepla, rozvody teplé a studené vody, kanalizace, plynu, elektřiny, vzduchotechniky, výtahy, hromosvody, společné antény, a to i když jsou umístěny mimo dům, a rovněž příslušenství domu (například drobné stavby) a společná zařízení domu (například vybavení společné prádelny). Občanský zákoník pak definuje společné části nikoli jejich určením, ale jejich povahou, když za společnou část považuje vždy pozemek pod domem nebo věcné právo zakládající právo mít na pozemku dům, stavební části podstatné pro zachování domu včetně jeho hlavních konstrukcí, a jeho tvaru i vzhledu, jakož i pro zachování bytu jiného vlastníka jednotky, a zařízení sloužící i jinému vlastníkovi jednotky k užívání bytu. Podrobnosti u jednotek vymezených podle občanského zákoníku upravuje nařízení vlády č. 366/2013 Sb.

Zvláštní kategorií jsou případy, kdy je některá část vymezena jako společná, ale je určena některému vlastníku k výhradnímu užívání. Typickým příkladem takového prostoru jsou balkony – využívá je pouze jeden vlastník jednotky, ale jejich řádná údržba je v zájmu celého domu.

Úkolem prohlášení je tedy určit hranici mezi bytem (nebytovým prostorem) ve výlučné dispozici vlastníka jednotky a společnými částmi, o něž se stará a které spravuje osoba odpovědná za správu domu a pozemku. Kromě toho má prohlášení určit velikost podílů vlastníků jednotky na společných částech (to je ovšem možné jen u prohlášení přijatých po r. 2014, neboť prohlášení vyhotovené do r. 2013 podle zákona o vlastnictví bytů mohlo stanovit podíl vlastníka jednotky na společných částech výlučně poměrem podlahové plochy bytu k součtu podlahových ploch všech bytů v domě.

Čtěte také:  Legislativa družstevního bydlení je nedostačující. V jakých situacích neumí pomoci?

Prohlášení má rovněž upravit, jak vlastníci jednotek mají přispívat na společnou správu, zejména tehdy, má-li být podíl jejich příspěvků odlišný od podílu spoluvlastnických podílů na společných částech nebo tehdy, mají-li se zohlednit ve výši příspěvků také společné části výlučně užívané některým z vlastníků.

Bytovou jednotku a spoluvlastnický podíl nelze oddělit

„Jednotku je nutné vždy převádět společně se spoluvlastnickým podílem, není možné prodat či darovat pouze jedno z nich. Na to je třeba pamatovat zejména u jednotek vymezených podle zákona o vlastnictví bytů. V jednotkách vymezených podle občanského zákoníku je již podíl na společných částech zahrnut. Totéž platí pro spoluvlastnické podíly na pozemku pod domem nebo na dalších pozemcích funkčně s domem souvisejících. V případě pozemků se dokonce někdy může stát, že nejsou zahrnuty v prohlášení, nebo nejsou zapsány v katastru nemovitostí na stejném listu vlastnictví jako budova. Tak tomu může být u pozemku, který byl např. dokoupen vlastníky jednotek později, nebo měl jiný právní režim než budova a ta se nestala jeho součástí. Doporučuji proto vždy prolustrovat a ve smlouvě správně definovat převod podílů na pozemku pod domem i pozemků funkčně s domem souvisejících. V případě chybějícího údaje o převodu podílu na pozemku pod domem by byla smlouva neplatná. Pokud by smlouvou nebyly převedeny podíly na pozemcích funkčně souvisejících, které nejsou součástí prohlášení, nešlo by sice o převod neplatný, ale rozklížení skupiny spoluvlastníků by znamenalo do budoucna komplikace při správě těchto pozemků” doplňuje Kateřina Horáková ze Svazu českých a moravských bytových družstev.

Napsat komentář