Zvyšování nájemného u smlouvy na dobu neurčitou

Odpověď pana Černého z roku 2018 je naprosto stejná jako odpověď kterou jsem Vám dal já. Nerozumím čemu na tom nerozumíte. Současná výše nájemného je ve Vašem případě určena dohodou (ujednáním) mezi nájemcem a pronajímatelem, a to od léta roku 2019. Je tedy vyloučeno postupovat podle § 3074.

Pokud se pronajímatel chce dovolávat ustanovení § 3074, musí tvrdit a prokazovat, že výše současného nájemného  je stanovena na základě jiného právního předpisu (tedy nikoliv dohodou stran, ani podle pravidel uvedených v občanském zákoníku č. 89/2012 Sb.). Takovými předpisy regulujícími výši nájemného byly v minulosti:

• vyhláška č. 176/1993 Sb.
• výměr Ministerstva financí č. 1/2002
• výměr Ministerstva financí č. 6/2002
• nařízení vlády č. 567/2002 Sb.
• zákon č. 107/2006 Sb.

Pan Černý odpověděl, že postup pronajímatele je oprávněný a může navýšit nájemné o 53%, jak se ptala paní tazatelka.   Chtěl jsem se ujistit, že tomu správně rozumím, že pokud bych před 2 lety nepřistoupil na navýšení o 20% podle zákona, tak  by mi nyní mohl pronajímatel taky navýšit nájemné o kolik by chtěl až na cenu obvyklou?  Ještě jste mi napsal: Výši nájemného jste si s pronajímatelem ujednal vícekrát: poprvé při sjednání nájemní smlouvy, naposledy tím, že jste dobrovolně přijal návrh pronajímatele na zvýšení o 20% v roce 2019. Proto jsem si myslel, že stačilo už jenom to první ujednání při sjednání nájemní smlouvy z r.1994, ale to by asi  nestačilo, jak jsem pochopil z odpovědi pana Černého.

Děkuji za pochopení, asi jsem se špatně vyjádřil.

M0123, opakuji: co napsal pan Černý je totéž co jsem napsal já. Vy zde nepravdivě tvrdíte cosi jiného. Budu tedy pana Černého citovat, abyste si přestal vymýšlet:

“… přechodné ustanovení § 3074 odst. 2 OZ zakotvuje výjimku pro způsob zvýšení nájemného a odstraňuje mimo jiné i 20% limit za předpokladu, že nájemné nebylo určeno dohodou stran nebo rozhodnutím soudu, nýbrž na základě jiného právního předpisu (obvykle tzv. regulované nájemné). Jestliže nájemné bylo i u Vás skutečně určeno tímto uvedeným způsobem, je postup pronajímatele oprávněný.“

Jiný právní předpis uvedený v § 3074 je nejspíše zákon č. 107/2006 Sb., o jednostranném zvyšování nájemného z bytu. Ten uzákonil zvyšování nájemného jednostranným oznámením pronajímatele (tedy bez dohody stran) v období od 1. ledna 2007 do 31. prosince 2010 (viz § 3 odst. 1 a 5 tohoto zákona). V některých obcích tato deregulace dobíhala ještě do roku 2012. Část zákona která umožňovala zvyšovat nájemné jednostranně byla zrušena s účinností ke dni 1. ledna 2014. Od toho dne již nebylo možné zvyšovat nájemné jednostranným oznámením.

Vy jste jasně napsal, že nájemné máte stanoveno od léta 2019. Ke zvýšení došlo nepochybně dohodou stran na návrh pronajímatele učiněný podle § 2249. Nelze tedy v budoucnu uplatnit § 3074. Zvyšování Vašeho nájemného se ode dne 1. ledna 2014 děje pouze v režimu § 2249 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, pokud se s pronajímatelem nedohodnete jinak.

Znovu opakuji, že jste to pochopil jinak než to bylo myšleno. Nikde jsem nepsa, že tvrdíte něco jiného? Jenom jsem se ptal  na rozdíl mezi dotazem tazatelky a mým případem, když tazatelce pronajímatel může navýšit nájemné o 53% a mně nemůže.

Ptal jsem se: Chtěl jsem se ujistit, že tomu správně rozumím, že pokud bych před 2 lety nepřistoupil na navýšení o 20% podle zákona, tak  by mi nyní mohl pronajímatel taky navýšit nájemné o kolik by chtěl až na cenu obvyklou?  Ještě jste mi napsal: Výši nájemného jste si s pronajímatelem ujednal vícekrát: poprvé při sjednání nájemní smlouvy, naposledy tím, že jste dobrovolně přijal návrh pronajímatele na zvýšení o 20% v roce 2019. Proto jsem si myslel, že stačilo už jenom to první ujednání při sjednání nájemní smlouvy z r.1994, ale to by asi  nestačilo, jak jsem pochopil z odpovědi pana Černého.

Bohužel jste mi na mé otázky jestli tomu správně rozumím(viz výše) neodpověděl Mohl byste mi, prosím ještě na ně odpovědět? Děkuji.

Nic jsem nepravdivě netvrdil, ani si nic nevymýšlel, znovu upozorňuji na to, že to byly mé dotazy zda tomu rozumím správně.

Ano, psal jsem, že nájemné mám navýšeno o 20% od léta 2019, ale musel jsem sám poslat výpočet navýšení  o 20%, neboť pronajímatel toho nebyl schopen a posílal po sobě několik návrhů se stále se měnícími částkami, se kterými jsem nesouhlasil protože byly vyšší než 20 %. Nakonec mi poslal jenom návrh s konečnou částkou (navýšenou o 20% oproti poslednímu nájemnému).¨Ten jsem pak pronajímateli odsouhlasil a podepsal. Ale  to asi není podstatné, rozhodující je, že jsem přijal navýšení o 20%, tedy nájemné bylo navýšeno podle § 2249 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku.

Děkuji za pochopení

M0123, ptáte se:  “Pokud bych před 2 lety nepřistoupil na navýšení o 20% podle zákona, tak  by mi nyní mohl pronajímatel taky navýšit nájemné o kolik by chtěl až na cenu obvyklou?”

Ne, takto by to neprobíhalo. Pronajímatel musí nájemci vždy napřed navrhnout zvýšení nájemného a čekat minimálně 2 měsíce zda nájemce nabídku přijme. Pokud nájemce nevyjádří souhlas s nabídkou, pronajímatel se může obrátit na soud. Soud by pak na návrh pronajímatele rozhodl o nové výši nájemného, a to až do výše v místě obvyklé.

Tento postup se použije vždy, bez ohledu na to zda  jste před 2 lety přistoupil či nepřistoupil na navýšení o 20%. Viz § 3074 odst. 2, část věty za středníkem.

Ladislav Laker:

Napsal jsem pronajímateli, že nesouhlasím s neplatným návrhem navýšení nájemného podle § 2249 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb..a pronajímatel mně napsal, že jak chci, že podá návrh k soudu a ten rozhodne o vyšším nájemném než navrhoval on. Dnes jsem pronajímateli telefonoval a ten mi sdělil, že si najde cestu, jak se mě zbaví a pronajme byt někomu jinému.

Co když to skutečně udělá a podá návrh k soudu?
Bude se soud tímto návrhem zabývat nebo nebude? Nechci se soudit, nemám finance na placení případných soudních výloh.
Jsem vzorný nájemník, pravidla neporušuji, platím včas, může si na mě něco pronajímatel najít a vystěhovat mě?

Nevím jestli mě chce jen postrašit, abych přistoupil na jeho návrh. Co byste mi poradil, jak mám postupovat? Děkuji

Můžete z pouhé opatrnosti reagovat i na neplatný návrh, k němuž se nepřihlíží. Pouze pronajímateli oznámíte, že k jeho návrhu nepřihlížíte vzhledem k tomu, že nejde o řádný návrh na zvýšení nájemného s náležitostmi podle § 2249 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb..

Už jsem zde vysvětlil, že pronajímatel se může obrátit úspěšně na soud jedině v případě, kdy navrhl zvýšení nájemného v souladu s § 2249 zákona a nájemce tento návrh nepřijal.

Ve Vašem případě byl učiněn návrh na zvýšení nájemného, který ale nesplňuje podmínku uvedenou v § 2249:  Návrh musí dokládat, že  navržené zvýšení spolu s tím, k němuž již došlo v posledních třech letech, nebude vyšší než dvacet procent; k návrhu který nedokládá splnění podmínek podle tohoto ustanovení, se nepřihlíží.

Jestliže návrh nedokládá tuto skutečnost, nepřihlížíte k němu, a nemůže k němu přihlížet ani soud. Je tedy vyloučeno, aby soud rozhodoval o výši nájemného.

Pronajímatel Vám samozřejmě může dát kdykoliv výpověď z nájmu v tříměsíční výpovědní době z důvodů uvedených v § 2288 odst. 2 občanského zákoníku.  Možná měl na mysli právě toto, když sdělil že “se Vás zbaví”.

Dobře, ještě jednou děkuji za informaci, že soud by se tímto  návrhem nezabýval.

Pokud pronajímatel byt bude potřebovat pro nějakého příbuzného a dá mi výpověď podle § 2288 odst. 2 OZ, tak vím, že je v právu a nic s tím neudělám. Na druhou stranu si říkám, proč mi nedá tedy tu výpověď?  Myslím, že byt zatím pro nikoho blízkého nepotřebuje a jen to na mě zkouší, chce více peněz nebo mě zastrašuje a věří, že odejdu sám dobrovolně? To ví jenom on, co tím sleduje. Už jsem si i říkal, že bych i na to vysoké navýšení přistoupil, ale na druhou stranu, proč bych mu platil více, když nejedná narovinu a jen mi znepříjemňuje bydlení.

Ještě se chci zeptat.. Pronajímatel nyní pronajímá v celém domě 16 bytů  na dobu neurčitou. V domě se postupně uvolnily 4 byty, které teď pronajímá novým nájemníkům nyní už jen na dobu určitou na 1 rok? Nemám jako dlouholetý nájemník se smlouvou na dobu neurčitou nějaký nárok na to, aby mi pronajímatel navrhl, že se mohu přestěhovat do některého malého volného bytu opět na dobu neurčitou a ten malý byt, který nyní obývám mám uvolnit pro příbuzného, případně nemá příbuznému nabídnout některý již uvolněný byt?
Děkuji