Zvyšování nájemného u smlouvy na dobu neurčitou

Úvod Fóra Všechny kategorie Legislativa Zvyšování nájemného u smlouvy na dobu neurčitou

  • Toto téma obsahuje celkem 17 odpovědí. Do diskuze (2 diskutující) se naposledy zapojil uživatel Ladislav Laker a poslední změna proběhla před 1 měsícem.
Aktuálně je na stránce zobrazeno 6 vláken odpovědí
  • Autor
    Příspěvky
    • #27385 Odpovědět
      M0123M0123
      Účastník

      Dobrý den, mám dotaz ke zvyšování nájmu.
      Mám smlouvu z roku 1994 na dobu neurčitou, nájemné bylo zvyšováno ze začátku uvážením pronajímatele a v letech deregulace 2007-2012 pronajímatel využíval maximální možné jednostranné zvyšování nájemného podle zákona. Nájemné se za tuto dobu 5ti let navýšilo o více než 400 %. V létě 2019 mi pronajímatel navrhl navýšení o cca 30 %, s tím jsem nesouhlasil, nakonec jsme se dohodli na navýšení nájemného o 20 %.
      Nyní po 2 letech od posledního navýšení o 20% pronajímatel poslal nové navýšení o více jak 40 % a obhajuje to tím, že může nájemné navýšit až na cenu obvyklou a bere mě jako kdybych byl nově příchozí nájemník.

      Má na takové zvýšení pronajímatel nárok? Podle zákona § 2249 může pronajímatel navýšit nájemné o 20% za poslední 3 roky, tedy další zvýšení nájemného mi může navrhnout až od 09/2022 a zase jenom maximálně o 20 % na 3 roky. Je to tak?

      A ještě mě zajímá § 3074? Může ho v mém případě pronajímatel využít nebo ne? Názory totiž nejsou jednotné. Jeden názor je, že pronajímatel může navrhnout zvýšení až na místně obvyklé nájemné a nemusí dodržet 20 % limit, ale při dalším navyšování už musí dodržet 20 % limit. Naopak druhý názor je, že když pronajímatel už po deregulaci využil možnost zvyšování nájemného podle zákona o 20 %, tak nemůže zvyšovat nájemné kdy chce a o kolik chce, ale musí dodržet limit 20 % za poslední 3 roky.

      Jak to tedy skutečně je? A má pronajímatel nárok v případě mého nesouhlasu s navýšením obrátit se na soud? I pokud nedodrží podmínky navýšení max. 20 % za 3 roky?
      Předem děkuji.

      • Téma bylo upraveno před 1 rokem uživatelem M0123M0123.
    • #27387 Odpovědět
      Ladislav Laker
      Host

      Pronajímatel má právo navyšovat nájemné na cenu obvyklou, ovšem postupně tak, aby zvýšení nečinilo více než 20% během tří let.

      Jestliže pronajímatel navrhuje zvýšení nájemného (například) ode dne 1. října 2021, rozhodné tříleté období započalo 1. října 2018 (včetně) a skončí 30. září 2021 (včetně). Bude se tedy porovnávat poslední výše nájemného před začátkem tříletého období (nájemné za září 2018) s požadovanou částkou od října 2021. Pokud podíl obou částek nepřekročí 1.2 (tedy 120%), pak pronajímatel je oprávněn navrhnout zvýšení nájemného.  Vy jste ale napsal, že pronajímatel už těch 20% vyčerpal při zvýšení od 1. září 2019, takže další zvýšení by přicházelo v úvahu od 09/2022, jak jste napsal.

      Ustanovení § 3074 se vztahuje pouze na případ kdy nájemné nebylo určeno ujednáním pronajímatele a nájemce. Vás se to tedy nijak netýká.

      1 uživatel poděkoval za odpověď.
    • #27388 Odpovědět
      M0123M0123
      Účastník

      pro Ladislav Laker Děkuji za odpověď.

      Ano, jak jsem psal, pronajímatel  mně již navyšoval nájemné od 09/2019  o  celých 20%.  Nemám se tedy obávat, že se mě týká ustanovení  § 3074 a skutečně pronajímatel nemůže navýšit nájemné již dříve než za 3 roky a  to i o více než  20%, jak mi nyní poslal asi o 40%?  A co myslíte tím ujednáním?  To, že jsem mu před 2 lety odsouhlasil navýšení nájemného o 20%? A pokud bych před 2 lety neodsouhlasil navýšení o 20 % tak  by mohl navýšit nájemné i jednorázově až do výše obvyklého nájemného anebo to chápu špatně?

      Nevím, proč to pronajímatel dělá, nezná svá práva anebo mě jenom zkouší?  Co když se obrátí na soud? Nemůže soud nakonec rozhodnout jinak a nakonec budu platit ještě více než mi poslal, že mám platit od 1.10.2021? Omlouvám se, že se ještě jednou ptám, ale potřeboval bych mít 100% jistotu než pronajímateli definitivně odmítnu protizákonné navýšení.

      Děkuji za pochopení

       

      • Odpověď byla upravena před 1 rokem uživatelem M0123M0123.
      • #27390 Odpovědět
        Ladislav Laker
        Host

        Podle ustanovení § 3074 odst. 2 zákona č. 89/2012 Sb. platí, že ustanovení 2249 odst. 1 se nepoužije v případě, že nájemné nebylo určeno ujednáním pronajímatele a nájemce nebo rozhodnutím soudu, ale na základě jiného právního předpisu.

        Z toho a contrario plyne, že v ostatních případech se § 2249 odst. 1 použije. Výši nájemného jste si s pronajímatelem ujednal vícekrát: poprvé při sjednání nájemní smlouvy, naposledy tím, že jste dobrovolně přijal návrh pronajímatele na zvýšení o 20% v roce 2019. Takže výjimka obsažená v ustanovení § 3074 odst. 2 se nepoužije a zvyšování Vašeho nájemného se řídí obecným ustanovením § 2249.

        Podle § 2249 odst. 1 platí, žepronajímatel může může navrhnout nájemci zvýšení nájemného až do výše srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě, pokud navržené zvýšení spolu s tím, k němuž již došlo v posledních třech letech, nebude vyšší než dvacet procent; k návrhu který nedokládá splnění podmínek podle tohoto ustanovení se nepřihlíží.

        Z uvedeného plyne, že řádný návrh na zvýšení nájemného musí obsahovat výpočet, kterým pronajímatel doloží, že požadované zvýšení nepřesahuje limitní hodnotu 20% v posledních třech letech. Nedoloží-li pronajímatel tuto skutečnost, k jeho návrhu se nepřihlíží. To znamená, že se můžete chovat jako byste žádný návrh neobdržel. Soud odmítne zabývat se návrhem, k němuž se nepřihlíží, protože nebyl učiněn platně v souladu se zákonem.

        Můžete z pouhé opatrnosti reagovat i na neplatný návrh, k němuž se nepřihlíží. Pouze pronajímateli oznámíte, že k jeho návrhu nepřihlížíte vzhledem k tomu, že nejde o řádný návrh na zvýšení nájemného s náležitostmi podle § 2249 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb..

    • #27398 Odpovědět
      Ladislav Laker
      Host

      Ještě mám poznámku, která je určena spíše propronajímatele: Chce-li pronajímatel maximalizovat své příjmy z nájemného bez skokových změn výše částky, může zvolit taktiku postupného zvyšování každoročně o 4,6635%  (vztaženo k výši nájemného v předcházejícím roce).  Zvýšení vyčíslené podle § 2249 bude 19,9999%, tedy těsně pod zákonnou maximální hodnotou 20%.

      Další možností je sjednat v nájemní smlouvě valorizaci nájemného, vázanou např. na roční míru inflace podle indexu spotřebitelských cen.

      Postupné zvyšování nájemného je pro nájemce zpravidla ekonomicky i psychologicky přijatelnější, než jednorázové skokové zvýšení o pětinu.

      • #27401 Odpovědět
        M0123M0123
        Host

        Mohu váš ještě požádat o vysvětlení. Našel jsem  dotaz k článku na tomto webu okolo bytu – článek zvyšování nájemného o kolik je přípustné a za jakých pdmínek.

        Tazatelka měla podobný dotaz a pan Černý tady odpověděl, že § 3074 se v tomto případě použije a pronajímatel má právo na zvýšení nájemného nad limit 20 %.  Jak to tedy je? V čem je rozdíl mezi mým případem, kdy jste mi psal, že § 3074 se mě netýká a dotazem viz níže? Děkuji 

        Chmelová Marie1 rokem ago

        Dobrý den,jsme 70 letí důchodci, bydlíme v pronajatém bytě od roku 1979. Dvakrát změnil dům majitele.ale nájemní smlouva zůstala původní z r 1979. Od r. 1992 nám bylo ročně průběžně nájemné zvyšováno .Poslední nájemné nám bylo zvýšeno v letech 2010-2012 v součtu o více než 100 procent. Nyní jsme dostali návrh na zvýšení nájemného o 53 procent. Zdůvodnění zvýšení na srovnatelné nájemné v místě za použití paragrafu 3074 odst. 2 občanského zákoníku s přílohou znaleckého posudku-stanoveni obvyklého nájemného. Má pronajímatel ze zákona právo na toto navýšení? Moc krát děkuji za odpověď.

        [Externí odkaz] pro zobrazení se prosím přihlašte 1 rokem ago

        Dobrý den,
        úprava zvyšování nájemného v novém občanském zákoníku, pokud si strany zvyšování neujednali či úplně nevyloučili, stanovuje limity zvýšení nájemného poměrně jasně. Vámi <u>zmíněné přechodné ustanovení § 3074 odst. 2 OZ zakotvuje výjimku pro způsob zvýšení nájemného a odstraňuje mimo jiné i 20% limit za předpokladu, že nájemné nebylo určeno dohodou stran nebo rozhodnutím soudu, nýbrž na základě jiného právního předpisu (obvykle tzv. regulované nájemné). Jestliže nájemné bylo i u Vás skutečně určeno tímto uvedeným způsobem, je postup pronajímatele oprávněný.</u> Pokud s navýšením nebudete nesouhlasit, může pronajímatel podat návrh soudu, který výši nájemného určí na základě obvyklého nájemného v daném místě.

        • #27405 Odpovědět
          Ladislav Laker
          Host

          Odpověď pana Černého z roku 2018 je naprosto stejná jako odpověď kterou jsem Vám dal já. Nerozumím čemu na tom nerozumíte. Současná výše nájemného je ve Vašem případě určena dohodou (ujednáním) mezi nájemcem a pronajímatelem, a to od léta roku 2019. Je tedy vyloučeno postupovat podle § 3074.

          Pokud se pronajímatel chce dovolávat ustanovení § 3074, musí tvrdit a prokazovat, že výše současného nájemného  je stanovena na základě jiného právního předpisu (tedy nikoliv dohodou stran, ani podle pravidel uvedených v občanském zákoníku č. 89/2012 Sb.). Takovými předpisy regulujícími výši nájemného byly v minulosti:

          • vyhláška č. 176/1993 Sb.
          • výměr Ministerstva financí č. 1/2002
          • výměr Ministerstva financí č. 6/2002
          • nařízení vlády č. 567/2002 Sb.
          • zákon č. 107/2006 Sb.

           

        • #27412 Odpovědět
          M0123M0123
          Host

          Pan Černý odpověděl, že postup pronajímatele je oprávněný a může navýšit nájemné o 53%, jak se ptala paní tazatelka.   Chtěl jsem se ujistit, že tomu správně rozumím, že pokud bych před 2 lety nepřistoupil na navýšení o 20% podle zákona, tak  by mi nyní mohl pronajímatel taky navýšit nájemné o kolik by chtěl až na cenu obvyklou?  Ještě jste mi napsal: Výši nájemného jste si s pronajímatelem ujednal vícekrát: poprvé při sjednání nájemní smlouvy, naposledy tím, že jste dobrovolně přijal návrh pronajímatele na zvýšení o 20% v roce 2019. Proto jsem si myslel, že stačilo už jenom to první ujednání při sjednání nájemní smlouvy z r.1994, ale to by asi  nestačilo, jak jsem pochopil z odpovědi pana Černého.

          Děkuji za pochopení, asi jsem se špatně vyjádřil.

        • #27413 Odpovědět
          Ladislav Laker
          Host

          M0123, opakuji: co napsal pan Černý je totéž co jsem napsal já. Vy zde nepravdivě tvrdíte cosi jiného. Budu tedy pana Černého citovat, abyste si přestal vymýšlet:

          “… přechodné ustanovení § 3074 odst. 2 OZ zakotvuje výjimku pro způsob zvýšení nájemného a odstraňuje mimo jiné i 20% limit za předpokladu, že nájemné nebylo určeno dohodou stran nebo rozhodnutím soudu, nýbrž na základě jiného právního předpisu (obvykle tzv. regulované nájemné). Jestliže nájemné bylo i u Vás skutečně určeno tímto uvedeným způsobem, je postup pronajímatele oprávněný.

          Jiný právní předpis uvedený v § 3074 je nejspíše zákon č. 107/2006 Sb., o jednostranném zvyšování nájemného z bytu. Ten uzákonil zvyšování nájemného jednostranným oznámením pronajímatele (tedy bez dohody stran) v období od 1. ledna 2007 do 31. prosince 2010 (viz § 3 odst. 1 a 5 tohoto zákona). V některých obcích tato deregulace dobíhala ještě do roku 2012. Část zákona která umožňovala zvyšovat nájemné jednostranně byla zrušena s účinností ke dni 1. ledna 2014. Od toho dne již nebylo možné zvyšovat nájemné jednostranným oznámením.

          Vy jste jasně napsal, že nájemné máte stanoveno od léta 2019. Ke zvýšení došlo nepochybně dohodou stran na návrh pronajímatele učiněný podle § 2249. Nelze tedy v budoucnu uplatnit § 3074. Zvyšování Vašeho nájemného se ode dne 1. ledna 2014 děje pouze v režimu § 2249 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, pokud se s pronajímatelem nedohodnete jinak.

        • #27414 Odpovědět
          M0123M0123
          Host

          Znovu opakuji, že jste to pochopil jinak než to bylo myšleno. Nikde jsem nepsa, že tvrdíte něco jiného? Jenom jsem se ptal  na rozdíl mezi dotazem tazatelky a mým případem, když tazatelce pronajímatel může navýšit nájemné o 53% a mně nemůže.

          Ptal jsem se: Chtěl jsem se ujistit, že tomu správně rozumím, že pokud bych před 2 lety nepřistoupil na navýšení o 20% podle zákona, tak  by mi nyní mohl pronajímatel taky navýšit nájemné o kolik by chtěl až na cenu obvyklou?  Ještě jste mi napsal: Výši nájemného jste si s pronajímatelem ujednal vícekrát: poprvé při sjednání nájemní smlouvy, naposledy tím, že jste dobrovolně přijal návrh pronajímatele na zvýšení o 20% v roce 2019. Proto jsem si myslel, že stačilo už jenom to první ujednání při sjednání nájemní smlouvy z r.1994, ale to by asi  nestačilo, jak jsem pochopil z odpovědi pana Černého.

          Bohužel jste mi na mé otázky jestli tomu správně rozumím(viz výše) neodpověděl Mohl byste mi, prosím ještě na ně odpovědět? Děkuji.

          Nic jsem nepravdivě netvrdil, ani si nic nevymýšlel, znovu upozorňuji na to, že to byly mé dotazy zda tomu rozumím správně.

          Ano, psal jsem, že nájemné mám navýšeno o 20% od léta 2019, ale musel jsem sám poslat výpočet navýšení  o 20%, neboť pronajímatel toho nebyl schopen a posílal po sobě několik návrhů se stále se měnícími částkami, se kterými jsem nesouhlasil protože byly vyšší než 20 %. Nakonec mi poslal jenom návrh s konečnou částkou (navýšenou o 20% oproti poslednímu nájemnému).¨Ten jsem pak pronajímateli odsouhlasil a podepsal. Ale  to asi není podstatné, rozhodující je, že jsem přijal navýšení o 20%, tedy nájemné bylo navýšeno podle § 2249 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku.

          Děkuji za pochopení

        • #27468 Odpovědět
          Ladislav Laker
          Host

          M0123, ptáte se:  “Pokud bych před 2 lety nepřistoupil na navýšení o 20% podle zákona, tak  by mi nyní mohl pronajímatel taky navýšit nájemné o kolik by chtěl až na cenu obvyklou?”

          Ne, takto by to neprobíhalo. Pronajímatel musí nájemci vždy napřed navrhnout zvýšení nájemného a čekat minimálně 2 měsíce zda nájemce nabídku přijme. Pokud nájemce nevyjádří souhlas s nabídkou, pronajímatel se může obrátit na soud. Soud by pak na návrh pronajímatele rozhodl o nové výši nájemného, a to až do výše v místě obvyklé.

          Tento postup se použije vždy, bez ohledu na to zda  jste před 2 lety přistoupil či nepřistoupil na navýšení o 20%. Viz § 3074 odst. 2, část věty za středníkem.

        • #27587 Odpovědět
          M0123M0123
          Host

          Ladislav Laker:

          Napsal jsem pronajímateli, že nesouhlasím s neplatným návrhem navýšení nájemného podle § 2249 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb..a pronajímatel mně napsal, že jak chci, že podá návrh k soudu a ten rozhodne o vyšším nájemném než navrhoval on. Dnes jsem pronajímateli telefonoval a ten mi sdělil, že si najde cestu, jak se mě zbaví a pronajme byt někomu jinému.

          Co když to skutečně udělá a podá návrh k soudu?
          Bude se soud tímto návrhem zabývat nebo nebude? Nechci se soudit, nemám finance na placení případných soudních výloh.
          Jsem vzorný nájemník, pravidla neporušuji, platím včas, může si na mě něco pronajímatel najít a vystěhovat mě?

          Nevím jestli mě chce jen postrašit, abych přistoupil na jeho návrh. Co byste mi poradil, jak mám postupovat? Děkuji

           

          Můžete z pouhé opatrnosti reagovat i na neplatný návrh, k němuž se nepřihlíží. Pouze pronajímateli oznámíte, že k jeho návrhu nepřihlížíte vzhledem k tomu, že nejde o řádný návrh na zvýšení nájemného s náležitostmi podle § 2249 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb..

        • #27589 Odpovědět
          Ladislav Laker
          Host

          Už jsem zde vysvětlil, že pronajímatel se může obrátit úspěšně na soud jedině v případě, kdy navrhl zvýšení nájemného v souladu s § 2249 zákona a nájemce tento návrh nepřijal.

          Ve Vašem případě byl učiněn návrh na zvýšení nájemného, který ale nesplňuje podmínku uvedenou v § 2249:  Návrh musí dokládat, že  navržené zvýšení spolu s tím, k němuž již došlo v posledních třech letech, nebude vyšší než dvacet procent; k návrhu který nedokládá splnění podmínek podle tohoto ustanovení, se nepřihlíží.

          Jestliže návrh nedokládá tuto skutečnost, nepřihlížíte k němu, a nemůže k němu přihlížet ani soud. Je tedy vyloučeno, aby soud rozhodoval o výši nájemného.

          Pronajímatel Vám samozřejmě může dát kdykoliv výpověď z nájmu v tříměsíční výpovědní době z důvodů uvedených v § 2288 odst. 2 občanského zákoníku.  Možná měl na mysli právě toto, když sdělil že “se Vás zbaví”.

        • #27590 Odpovědět
          M0123M0123
          Host

          Dobře, ještě jednou děkuji za informaci, že soud by se tímto  návrhem nezabýval.

          Pokud pronajímatel byt bude potřebovat pro nějakého příbuzného a dá mi výpověď podle § 2288 odst. 2 OZ, tak vím, že je v právu a nic s tím neudělám. Na druhou stranu si říkám, proč mi nedá tedy tu výpověď?  Myslím, že byt zatím pro nikoho blízkého nepotřebuje a jen to na mě zkouší, chce více peněz nebo mě zastrašuje a věří, že odejdu sám dobrovolně? To ví jenom on, co tím sleduje. Už jsem si i říkal, že bych i na to vysoké navýšení přistoupil, ale na druhou stranu, proč bych mu platil více, když nejedná narovinu a jen mi znepříjemňuje bydlení.

           

          Ještě se chci zeptat.. Pronajímatel nyní pronajímá v celém domě 16 bytů  na dobu neurčitou. V domě se postupně uvolnily 4 byty, které teď pronajímá novým nájemníkům nyní už jen na dobu určitou na 1 rok? Nemám jako dlouholetý nájemník se smlouvou na dobu neurčitou nějaký nárok na to, aby mi pronajímatel navrhl, že se mohu přestěhovat do některého malého volného bytu opět na dobu neurčitou a ten malý byt, který nyní obývám mám uvolnit pro příbuzného, případně nemá příbuznému nabídnout některý již uvolněný byt?
          Děkuji

    • #27484 Odpovědět
      MilanMkujbcMilanMkujbc
      Účastník

      Ještě drobnost – na tomto serveru je článek nazvaný “O kolik a kdy je možné zvyšovat nájem”, datovaný 19.3.2021.

    • #29393 Odpovědět
      Milena
      Host

      Dobrý den, bydlím 29 let v nájemním bytě a mám smlouvu na dobu neurčitou. Nájemné bylo během let různě zvyšováno, nicméně dnes je stále pod úrovní nájmů v bytech v této lokalitě.

      Nyní došlo ke změně majitele a nový majitel mi sdělil že mi navýší nájemné o víc jak 20procent od září 2022 a od nového roku opět dojde k navýšení o víc než 20 procent, tak aby se v dohledné době nájemné dostalo na úroveň v této lokalitě.

      Mám dotaz zda má majitel právo to udělat?

      Děkuji za odpověď

      Vojáčková

       

    • #29449 Odpovědět
      Ivet
      Host

      Dobrý den,

      platí zvyšování nájemného podle OZ i pro obecní byty? Musí tedy Obec (jako pronajímatel) udělat návrh na zvýšení nájemného a musí s tímto návrhem souhlasit obě strany? Do jaké procentuelní výše stávajícího nájemného může pronajímatel jít? Respektive o kolik procent může zvýšit nájemné a v jaké periodě? Tedy jak často může nájemné navyšovat?

      Děkuji

      • #29450 Odpovědět
        Ladislav Laker
        Host

        Ivet, při zvyšování nájemného je rozhodující že jde o nájem bytu k účelu bydlení. Je při tom úplně jedno kdo je vlastníkem bytu. Postup je stejný.

        Na všechny ostatní otázky zde bylo už několikrát odpovězeno. Čtěte.

Aktuálně je na stránce zobrazeno 6 vláken odpovědí
Odpověď na: Zvyšování nájemného u smlouvy na dobu neurčitou

Pravidla diskuzního fóra naleznete zde.
Your account can't use Advanced BBCodes, they will be stripped before saving.

Osobní informace:




Cookie Consent with Real Cookie Banner