- Toto téma je prázdné.
-
Příspěvky
-
-
Dobrý den, prosíme o radu. Do suterénu domu začalo zatékat. Problém jsme identifikovali na stoupačce, po které stéká voda. Podle všech příznaků je kritické místo v rekonstruované koupelně ve druhém patře. Problém je, že změnili dispozici koupelny tak, že jsou stoupačky zcela zazděné, vodoměry horizontálně posunuli téměř o dva metry stranou, kde je pouze náhledové okénko pro výměnu vodoměrů. Tímto otvorem nelze na stoupačky ani dosáhnout, ani přes vzduchotechniku dohlédnout. V tuto chvíli je neověřený předpoklad, že stoupačka protéká v místě napojení odbočující trubky.
Jednáme s majitelem bytu o nápravě, která se neobejde bez bourání. Řešíme, kdo opravu uhradí. Společné části končí až vodoměrem, ale v tomto případě se domníváme, že by opravu měl hradit vlastník bytu. Jaký je váš názor? -
Otázkou je zda bezpečně víte v čem je závada a kdo ji způsobil. Píšete, že vlastník jednotky (dále “VJ”) poškozuje společné části protékáním vody. SVJ je povinno vyzvat jej k nápravě, a to prokazatelně, a poskytne mu k tomu přiměřenou lhůtu. Je tedy VJ povinen zdržet se dalšího vnikání vody do společných částí. K tomuto účelu slouží žaloba zdržovací. Vůbec neřešíte kdo opravu uhradí, protože ji samozřejmě kompletně uhradí ten, kdo poškozuje společné části a kdo způsobil únik vody.
Při tom je z hlediska nákladů bezvýznamné, zda jde o závadu (netěsnost) na společné části, nebo o netěsnost na části ve vlastnictví VJ. Rozhodující je, zda únik vody byl způsoben prováděním prací. Ten, kdo nechal provádět práce při kterých vzikla závada :
- je odpovědný za škodu která vznikla únikem vody,
- ponese náklady spojené se zpřístupněním poškozeného místa,
- ponese náklady spojené s opravou poškození,
- ponese náklady spojené s uvedením koupelny do předchozího stavu.
V tomto okamžiku se ovšem nedá bez prohlídky poškozeného místa zjistit, zda závada je způsobena činností VJ, nebo např. poruchou materiálu společné části (hlavní uzávěr pro byt, vodoměr, společná část rozvodu). Proto doporučuji, aby všechny kroky při opravě provádělo SVJ za asistence soudního znalce, který určí a zdokumentuje místo úniku a určí jak (jakým dějem) došlo k závadě. Podle toho pak SVJ rozhodne, zda bude vymáhat na VJ, nebo zda se uhradí vše z prostředků SVJ (šlo by pak o standardní náklad na opravu společné části).
Samostatnou otázkou ovšem je kdo bude hradit náklad na zpřístupnění místa závady (bourací práce) a na případné uvedení koupelny zpět do předchozího stavu (body č. 2 a 4) v případě kdy VJ svévolně znepřístupnil (zazdil) instalační šachtu a ztížil tím přístup ke společným částem v šachtě. Tento náklad může mnohonásobně převýšit náklad na samotnou opravu. K tomu jste neposkytl dostatek informací.
- Pokud se VJ neodchýlil od kolaudačního stavu stavby (instalační šachty v bytech jsou od počátku zazděné) a nezpůsobil únik vody, pak je povinen umožnit přístup ke společným částem podle § 1183 a platí: “Při poškození jednotky prováděním prací [při opravě uvnitř bytu] nahradí vlastníku jednotky škodu společenství vlastníků jednotek.”
- Pokud se VJ odchýlil od kolaudačního stavu stavby a zazdil to, co mělo zůstat přístupné, pak je chyba na jeho straně. Je povinen umožnit přístup ke společným částem podle § 1183 a ponese veškeré náklady s tím spojené: “Prováděl-li však tyto práce ve svém zájmu jen některý vlastník jednotky, nahradí škodu sám.”
-
Děkuji za výklad, pomohl jste nám, jdeme řešit.
-
