- Toto téma obsahuje celkem 6 odpovědí. Do diskuze (2 diskutující) se naposledy zapojil uživatel
a poslední změna proběhla před 1 týdnem a 4 dny.
-
Příspěvky
-
-
Dobrý den,
moc prosím o radu. Jsme BD, které dosud dva byty v domě mělo jen v pronájmu, protože když se družstvo zakládalo, tak si nájemci nechtěli byty odkoupit. Nyní tyto byty budou volné, protože se nájemníci stěhují do domu s pečovatelskou službou. Byty budeme chtít prodat, proto mě zajímá informace, zda si jako družstvo můžeme dát podmínku, aby nový majitel v bytě bydlel a nechtěl ho pouze dále pronajímat. Také by mě zajímalo, zda je můžeme prodt tzv. na vlastní pěst nebo musíme využít realitku?
Předem děkuji za radu. -
Chcete prodat byt a zavázat nabyvatele podmínkou, že aby nový majitel v bytě bydlel a nechtěl ho pouze dále pronajímat. V tom případě ovšem nechápu, proč vůbec družstvo plánuje prodej těch bytů, když si chce i nadále ponechat vliv na způsob jejich budoucího užívání.
Jistě je možné sjednat kupní smlouvu, ve které se nabyvatel bytu jednostranně zaváže k tomu, že jej nebude pronajímat. Avšak bude moci takový závazek kdykoliv porušit. Soudím, že BD by nebylo nijak schopno vynutit si dodržení takového absurdního závazku. Ani soud by družstvu nepřisvědčil, protože na straně BD nebude existovat právo, které by mohlo být porušeno pronajímáním cizího bytu jeho vlastníkem.
-
Mirko,
poskytujete málo informací. Velmi záleží na skutečnosti, zda se jedná o dům rozdělený Prohlášením vlastníka na jednotky (v KN jsou zapsány jednotlivé byty) nebo zda je v KN zapsáno družstvo jako vlastník domu.
Pokud se jedná o dům rozdělený na jednotky a uváděné 2 osoby nemají k těmto bytům vlastnický vztah, tak družstvo jako vlastník bytů pochopitelně může jednotky prodat. Využití realitky zákon neukládá. Mohou to ale uložit stanovy nebo rozhodnutí členské schůze. Smluvní omezení vlastnického práva, že nový vlastník nesmí byt pronajímat, by hodně snížilo tržní cenu bytu. Nevidím to jako rozumné. Při prodeji bytu se připravte na to, že z prodeje velmi pravděpodobně družstvo odvede velkou daň z příjmů, která se navíc v příštím roce zvýší na základě Zdražovacího balíčku zvyšujícího daně.
Zcela jiná situace je v případě, že dům není rozdělen na jednotky. Předpokládám, že uvádění 2 nájemci nejsou členy družstva a že v družstvu nemají družstevní podíl (§ 595 a násl. ZOK). V tomto případě nemůžete “prodat družstevní byt”, protože nic takového není v KN zapsáno. V praxi se to řeší jinou výší dalšího členského vkladu (§ 563/2 ZOK) pro nové členy družstva, která bude daleko vyšší, než jsou další členské vklady u ostatních členů družstva. Nový člen družstva bude s družstvem v nájemním vztahu a pokud bude chtít uzavřít podnájemní smlouvu musí mu to družstvo povolit.
Hezký den!
-
Pro mně jsou naopak informace dostačující akorát Mirka použila nesprávné termíny (pronájem-podnájem).
Byli jsme v devadesátých letech v úplně stejné situaci. Obec nabídla byty k odkoupení s podmínkou vzniku BD. Také byli dva byty co do toho nechtěli jít ale nakonec zdravý rozum zvítězil protože cena za byt byla na dnešní dobu směšná a ještě rozpočítána do splátek. Předpokládám, že kdyby se tak nestalo, tak ty dva byty odkoupí vzniklé BD a dotyční, jako nečlenové BD nebudou v pronájmu ale v podnájmu.
Pokud BD nechce řešit převody bytů do osobního vlastnictví, tak neprodává byty ale družstevní práva a dotyčný se stává členem družstva. Podmínka aby nájemník (člen BD) nemohl byt podnajímat je nesmysl.
Nevím jestli je to řešeno přímo zákonem nebo je to dané stanovami BD (mluvím pouze z vlastní zkušenosti) ale když nájemník chce prodat svá družstevní práva, tak nepotřebuje souhlas BD. Jiné je to v případě podnájmu, tam už souhlas BD musí dostat.
-
Lojzo,
jen několik poznámek k Vašemu příspěvku.
1) domnívám se, že z úvodního příspěvku nelze poznat, zda BD, kde je tazatelka, plánuje prodat byt zapsaný v KN a vlastněný družstvem (moje první varianta) nebo zda její BD hodlá přijmout nového člena BD (moje druhá varianta). To má úplně jiné právní a hlavně daňové dopady. Jistě prozradíte, podle čeho soudíte, že Mirka poskytla dostačující informace.
2) Uvádíte, že “Předpokládám, že kdyby se tak nestalo, tak ty dva byty odkoupí vzniklé BD a dotyční, jako nečlenové BD nebudou v pronájmu ale v podnájmu.”
To je nesmysl. Členové i nečlenové družstva jsou v pro/nájmu. Pronajímatel je družstvo. V podnájmu je ten, kdo uzavře podnájem s nájemcem.
3) Uvádíte: “Podmínka aby nájemník (člen BD) nemohl byt podnajímat je nesmysl.”
To je další nesmysl. Tazatelka chce: “aby nový majitel v bytě bydlel a nechtěl ho pouze dále pronajímat.”
Pokud nebude nájemník (člen družstva) v bytě bydlet, tak ho nesmí bez souhlasu družstva podnajímat. Stačí nahlédnout do § 2 275 NOZ.
4) Uvádíte, že podnájemník musí mít souhlas s prodejem “svých družstevních práv”.
To je další nesmysl. Podnájemník žádná družstevní práva nemá. Členská práva má pouze člen družstva.
Chtělo by to ujasnit si pojmy:
4a) pronajímatel – družstvo
4b) nájemce – člen či nečlen družstva
4c) podnájemce – ten, kdo má podnájemní smlouvu s nájemcem
Hezký den!
-
Pavle jen několik poznámek
ad 1) z úvodního příspěvku je naprosto jasné, že se jedná o druhou variantu
ad 2) nečlenové BD nemůžou být v nájmu právě proto že nejsou členy BD, takže automaticky musí být v podnájmu
ad 3) trochu si protiřečíte, co chce tazatelka je jedna věc a to na čem se usnese schůze BD je věc druhá
já jsem totiž napsal že podnájem musí odsouhlasit BD, což jste mi potvrdil
nikde jsem netvrdil že podnájemník musí mít souhlas BD, napsal jsem že NÁJEMNÍK (člen BD) musí mít souhlas k podnájmu bytu!
-
-
-
- Lojza: “ad 1)z úvodního příspěvku je naprosto jasné, že se jedná o druhou variantu”
Naopak! Z úvodního příspěvku je naprosto jasné, že se jedná o PRVNÍ variantu: Privatizační družstvo, které převedlo většinu bytů na své členy. Dva dosavadní nájemci neměli zájem o převod, a tak tyto bytové jednotky jsou stále ve vlastnictví družstva.
- Lojza: “ad 2) nečlenové BD nemůžou být v nájmu právě proto že nejsou členy BD, takže automaticky musí být v podnájmu …”
Totální nesmysl! Pokud družstvo nemá nebydlící členy, pak může své byty pronajmout komukoli – samozřejmě i nečlenovi. V tomto případě se ale nejedná o žádný nájem či dokonce podnájem. BD chce prostě prodat dvě bytové jednotky.
- Lojza: “ad 3) trochu si protiřečíte, co chce tazatelka je jedna věc a to na čem se usnese schůze BD je věc druhá … já jsem totiž napsal že podnájem musí odsouhlasit BD…”
Zbytečné mudrování. BD chce prodat poslední jednotky které vlastní, a pak půjde do likvidace.
-
