Oprava lodžie

  • Toto téma je prázdné.
  • Vytvořil
    Téma
  • #23671 Odpovědět
    Alice
    Host

    Dobrý den,
    lodžie je v PV uvedena ve vybavení bytu. Podle § 1175 NOZ před novelizací jsem opravu lodžie měla hradit sama. Po novelizaci(hradí pouze údržbu a drobné opravy)se budou na opravě podílet všichni spoluvlastníci? Jedná se zřejmě o opravu vodotěsné izolace lodžie – pod lodžii došlo k odpadu omítky, zřejmě z důvodu zatečení vody.
    S pozdravem Alice

Aktuálně je na stránce zobrazeno 8 vláken odpovědí
  • Autor
    Odpovědi
    • #23679
       Ladislav Laker
      Host

      Alice, Váš dotaz je nesrozumitelný. Nelze odpovědět. Nevím co znamená formulace “lodžie je v PV uvedena ve vybavení bytu”. Až zde ocitujete co prohlášení praví o lodžii, mohla byste dostat nějakou odpověď.

       

       

      Odpovědět
    • #23680
       Alice
      Host

      Dobrý den,

      § 2 písm. f a § 5 ZoVB

      Jednotka č. 240/03 je byt 3+1 …se skládá z: …….lodžie (plocha lodžie se nezapočítává do celkové plochy bytové jednotky.

      S pozdravem Alice

      Odpovědět
    • #23720
       Ladislav Laker
      Host

      Děkuji za upřesnění obsahu vašeho prohlášení vlastníka budovy.

      Lodžie je pouze prázdný prostor, obklopený stavebními konstrukcemi  (stejně jako místnost, balkon a terasa). V prohlášení je Vaše jednotka definována jako výčet místností. To však neznamená, že by k vlastnictví místností bytu automaticky náleželo i vlastnictví stěn, stropů a podlahových konstrukcí obklopujících tyto místnosti.

      Naprosto stejně je tomu u lodžie, balkonu či terasy. Jestliže v prohlášení nemáte v popisu Vaší jednotky výslovně vyjmenováno vlastnictví konkrétních stavebních konstrukcí obklopujících prostor Vaší lodžie, pak platí, že všechny tyto stavební konstrukce jsou společné části domu.

      Ke společným částem domu tedy od počátku patří např. nosná podlahová deska lodžie, boční stěny, hydroizolace, oplechování, kotevní prvky, roznášecí vrstva, nášlapná vrstva, zábradlí. To vše jsou vodorovné a svislé konstrukce, které jsou nedílnou součástí průčelní zdi budovy. Pokud by tyto části měly být ve Vašem výlučném vlastnictví, muselo by toto být výslovně uvedeno v prohlášení vlastníka budovy v části definující Vaši jednotku (viz § 4 odst. 2 písm. b), c) zákona č. 72/1994 Sb. o vlastnictví bytů).

      Vzhledem k tomu, že tyto stavební prvky původní vlastník budovy nepřičlenil k Vaší jednotce, platí že zůstaly společné. Nikdy jste neměla povinnost hradit opravy těchto společných částí. Na opravách lodžií se pouze podílíte (podle spoluvlastnického podílu na společných částech).

      Na této skutečnosti nic nezměnilo ani přijetí zákona č. 89/2012 Sb. (který nemění původní definici jednotky(1994), ani novela tohoto zákona účinná od 1. 7. 2020.

      Odpovědět
    • #23721
       Alice
      Host

      Dobrý den,

      “Pokud by tyto části měly být ve Vašem výlučném vlastnictví, muselo by toto být výslovně uvedeno v prohlášení vlastníka budovy v části definující Vaši jednotku (viz § 4 odst. 2 písm. b), c) zákona č. 72/1994 Sb. o vlastnictví bytů).”

      Ale vždyť v PV je výslovně uvedeno, že lodžie je součástí bytu (podle § 4 odst. 2 písm. b), naproti tomu podle § 4 odst. 2 písm. c lodžie, které jsou přístupné všem zařadil původní vlastník do společných částí domu. Původní vlastník tedy v PV rozlišuje lodžie přístupné všem a lodžie přístupné pouze uživateli jednotky.

      S pozdravem Alice

      Odpovědět
    • #23722
       Ludmila M
      Host

      Vaše “Prohlášení vlastníka” je základ. Vycházejme z toho, že toto “Prohlášení” schválili původní uživatelé bytů. Do vl. podílu se plocha balkonů a lodžií nezapočítala (to určil zákon) – tzn., že drtivá většina si tyto části, které nejsou ozdobou domu, ale slouží výhradně vlastníkovi bytu nikdy nezaplatila. Takový vlastník si užívá zajisté větší komfort a hlavně hodnota takového bytu je daleko vyšší než bez balkonu či lodžie – to vše zadarmo a proto požadovat účast na jejich opravách po všech vlastnících je nemravná. Bohužel, tehdy byli určitě všichni rádi, že budou vlastnit byt “za hubičku” a nějaké “Prohlášení” vůbec neřešili a mnozí o jeho existenci ani dnes nemají tušení.

      Odpovědět
    • #23739
       Ladislav Laker
      Host

      Alice, zjevně jste neporozuměla základním pojmům v českém jazyce. Už jsem Vám přece napsal: Lodžie (stejně jako místnost, balkon, terasa) je pouze prázdný prostor. Nepleťte si lodžii se stavebními konstrukcemi, které lodžii obklopují.

      Víte co je to prostor? Je to trojrozměrné nic. Je to prázdno plné vzduchu. Luft. Prázdnota.  Klidně si opravujte vašich 7 metrů čtverečních zemské atmosféry. Nic jiného není ve vašem prohlášení uvedeno než ten prázdný prostor.

      Pokud byste měla vlastnit stavební konstrukce, které obklopují Vaši lodžii, muselo by to být uvedeno v prohlášení vlastníka v definici Vaší jednotky. Napište nám co vaše prohlášení uvádí o vlastnictví stavebních konstrukcích ohraničujících „vaši“ lodžii. Těmito konstrukcemi jsou zejména: zábradlí, oplechování, vodorovná nosná deska, hydroizolace, roznášecí vrstva, svrchní nášlapná vrstva. Nejsou-li v prohlášení tyto stavební prvky zmíněny, pak jde o společné části domu. Viz nařízení vlády č. 366/2013 Sb..

      Definice místnosti podle ustanovení § 48a odst. 8 zákona 235/2004 Sb. o dani z přidané hodnoty: „Místností se rozumí místně a prostorově uzavřená část stavby, vymezená podlahovou plochou, stropem a pevnými stěnami.“ 

      Jiná definice:  Pojem ”místnost” je považován za notorietu. Obecně lze místnost definovat – jak vyplývá z ustálené soudní praxe i odborného výkladu – jako každý prostor  nacházející se v budově, který je uzavřen ze všech stran obvodovými stěnami, podlahou a stropem a je uzamykatelný, tedy je opatřen standardními zárubněmi a vstupními dveřmi.

      Ze stavařské příručky: “Lodžie je krytý otevřený prostor stavby nepřesahující její líc.”

      Žádná z těch tří definic neobsahuje ani slovo o stavebních konstrukcích. Zkusím Vám to přiblížit ještě jinak. Když zajdete do kavárny a dáte si kávu, co uděláte pak?

      1. Vypijete kávu, zaplatíte a odejdete.
      2. Vypijete kávu, zaplatíte, prázdný šálek schováte do kabelky a utečete.

      Zachováte se podle bodu 2? Prve jste přece tvrdila, že stavební konstrukce obklopující vaši lodžii jsou ve Vašem vlastnictví. Podle stejné logiky – když jste si zaplatila kávu, možná se domníváte, že  vlastníte lžičku, talířek i ten šálek, , ve kterém Vám tu kávu číšník naservíroval. Myslíte, že jste se stala vlastnicí toho prázdného šálku? Nebo rozpoznáváte, že káva (nalitá do prostoru šálku) je něco jiného než ten šálek? Kdybyste chtěla kávu i s nádobou, musela byste si výslovně objednat “kávu s sebou” nebo “kávu do kelímku”.

      S lodžií i s místností je to naprosto stejné. Vlastníte lodžii, tedy prázdný prostor plný vzduchu. Vlastníte místnosti, tedy prázdné prostory plné vzduchu. Kdybyste měla vlastnit i některé stavební konstrukce okolo těch prostorů, muselo by to být v prohlášení vlastníka výslovně uvedeno.

      Odpovědět
      • #23742
         Alice
        Host

        Dobrý den pane Lakere,

        jak si mám vyložit rozhodnutí NSS, jehož výklad  diskutované problematiky je v rozporu s Vaším výkladem. V rozhodutí NSS se uvádí, že zásadní význam v tomto směru má prohlášení vlastníka budovy. Lodžie přístupné pouze uživateli jednotky zařadil vlastník budovy jako součást jednotky a naproti tomu lodžie přístupné všem uživatelům domu zařadil do společných částí budovy. Tímto dal jasně najevo, jak lodžie rozlišovat. Nejvíce mě v rozhodnutí NSS zaujala věta “Je zřejmé, že hlavní nosné konstrukce domu jsou společnými vždy, to však neznamená, že by tento společný režim musely nutně mít všechny prostory jimi vymezené (např. prostor lodžie, a to třeba včetně dláždění).”

        Nařízení vlády č. 366/2013 Sb. se vztahuje pouze na domy rozdělené na jednotky(2012) prohlášením podle NOZ. Mohlo by se uplatnit pouze v případě, že  v prohlášení vlastníka nebude o lodžiích nic uvedeno. To ale není náš případ.

        ————————————————————————————————

        NSS totiž ve svém rozsudku vyložil, že balkón v budově ve spoluvlastnictví vlastníků bytů může být podle okolností ve spoluvlastnictví všech vlastníků bytových jednotek, nebo ve vlastnictví konkrétního vlastníka bytové jednotky, přičemž zásadní význam v tomto směru má prohlášení vlastníka budovy dle § 4 zákona o vlastnictví bytů. Dle § 4 odst. 1 zákona o vlastnictví bytů totiž „vlastník budovy svým prohlášením (dále jen „prohlášení“) určuje prostorově vymezené části budovy, které se za podmínek stanovených tímto zákonem a v souladu se stavebním určením stanou jednotkami [§ 2 písm. h)] a společnými částmi domu [§ 2 pí sm. g)]“. K názorům vyjádřeným v tomto rozhodnutí se kloní i část komentářové literatury, dle níž mohou být příslušenstvím bytu (bytové jednotky) nejen místnosti, ale i prostory typu balkónů, lodžií a teras. Ve výslovné návaznosti na rozsudek ze dne 21. 12.2005, č. j. 1 As 2/2004 – 214, se tak uvádí, že „problém nelze vykládat mechanicky – tedy tak, že rozhraní společných částí domu a jednotek je zcela jasné. Je zřejmé, že hlavní nosné konstrukce domu jsou společnými vždy, to však neznamená, že by tento společný režim musely nutně mít všechny prostory jimi vymezené (např. prostor lodžie, a to třeba včetně dláždění). To by totiž znamenalo, že by společenství vlastníků jednotek mohlo s těmito prostory disponovat zcela volně, a také by je muselo plně financovat, a to ačkoli jsou tyto prostory z hlediska užívání zpravidla určeny pouze k vymezeným jednotkám. Podle názoru autorů je třeba i tuto věc posuzovat individuálně, a to zejména z hlediska účelu dotčených ustanovení. Pokud tomu tedy nebrání potřeba funkčního zajištění provozu hlavních konstrukcí jako společných částí domu či zajištění vzhledu domu, je třeba přiznat vlastníkům jednotek i vlastnická, případně výlučná užívací práva k takovému příslušenství jejich jednotek s odpovídajícími důsledky. V tomto směru bude záležet právě na prohlášení vlastníka budovy, jak budou tyto společné části vymezeny, zda jejich prostory budou určeny jako příslušející k jednotce“ (Novotný, M., Fiala, J., Horák, T., Oehm, J., Holejšovský, J. Zákon o vlastnictví bytů. Komentář. 4.Vydání. Praha: C. H. Beck, 2011, s. 19). Na uvedenou judikaturu navázal Nejvyšší správní soud v již vzpomínaném rozsudku ze dne 31.10.2012, č. j. 4 As 44/2012 – 29, v němž opět akcentoval tu část definice dle § 2 písm.g) zákona o vlastnictví bytů, která hovoří o tom, že pro účely tohoto zákona se společnými částmi domu rozumí části domu určené pro společné užívání. Ve svých závěrech týkajících se balkónu jako vlastnictví konkrétního vlastníka jednotky zdejší soud odkázal i na usnesení Ústavního soudu ze dne 8. 12. 2004, sp. zn. III. ÚS 23/04, [Externí odkaz] pro zobrazení se prosím přihlašte, dle něhož jsou „společné části domu upraveny jako části určené pro společné užívání, jejichž příkladmý výčet je dále uveden. Vyjmenované prostory však jsou společnými částmi domu, jen pokud slouží společnému užívání a jsou k tomuto užívání určeny, v opačném případě nikoliv“.

        S pozdravem Alice

        Odpovědět
    • #23740
       Ludmila+M
      Host

      NOZ nemohlo změnit obsah vašeho “Prohlášení” !

      Odpovědět
    • #23825
       Ladislav Laker
      Host
      • Alice, citovala jste tuto větu:  “Je zřejmé, že hlavní nosné konstrukce domu jsou společnými vždy, to však neznamená, že by tento společný režim musely nutně mít všechny prostory jimi vymezené (např. prostor lodžie, a to třeba včetně dláždění).”  

      Tato věta obsahuje naprosto totéž co jsem Vám předtím napsal já: jednoznačně odlišuje stavební konstrukce od prázdných prostorů, které jsou těmito konstrukcemi vymezeny. Přesně toto jsem Vám napsal a vysvětlil.

      K tomu jsem dal i příklad: koupíte-li si kávu, vlastníte jen to kafe nalité v prázdném prostoru (v šálku). Samotný šálek obklopující Vaše kafe jste si ale nekoupila.

      Právě proto se nemůžete beztrestně vrtat v hydroizolační vrstvě lodžie, nesmíte bez povolení a bez oprávnění odstranit stavební příčku mezi byty,  nesmíte probourat strop do bytu nad vámi (i kdyby sousedka souhlasila, že to je fantastický nápad – chodit na návštěvy po žebříku rovnou, a ne oklikou přes chodbu a schodiště).

      Prostory jsou Vaše. Stavební konstrukce nikoliv (pokud nejsou výslovně vyjmenovány v prohlášení jako vlastnictví vlastníka jednotky). K vlastnictví prostoru v budově zpravidla přistupuje i vlastnictví vnitřních povrchových úprav (omítky či tapety, podlahová krytina v místnosti, dlažba na balkoně lodžii či na terase). To by mělo být upřesněno v prohlášení (vlastníka budovy), pokud není vadné.

      Většinou je to právě takto obecně chápáno, i když snad prohlášení o povrchových úpravách mlčí. Těžko byste přesvědčila SVJ, že Vám má financovat vymalování bytu. Nesetká se s úspěchem ani návrh, aby se vaše nové parkety v obýváku uhradily ze společných peněz na správu domu. Hydroizolační vrstva a nosná deska lodžie, balkonu či terasy – to nejsou pouhé povrchové úpravy! Jde o důležité součást stavební konstrukce fasády (obvodového pláště stavby). Nedovedu si představit ten chaos, kdyby se v hydroizolaci či v nosných prvcích balkonu, lodžie či terasy měl vrtat každý vlastník jednotky sám, podle své úvahy, bez potřebných znalostí, dovedností a bez zkušenostmi se sanací a s aplikací speciálních těsnicích a izolačních materiálů.

      Mimochodem, ten citát není z rozsudku. Soud pouze citoval komentářovou literaturu:  Novotný, M., Fiala, J., Horák, T., Oehm, J., Holejšovský, J. Zákon o vlastnictví bytů. Komentář. 4. Vydání. Praha: C. H. Beck, 2011, str. 19.

      Odpovědět
    • #23842
       Alice
      Host

      Zatím je to pouze teorie. Jaká bude praxe?

      1. Oznámím výboru poškození hydroizolace lodžie.

      2. Výbor objedná odbornou firmu, která danou situaci posoudí a navrhne postup opravy.

      3. Jsem povinna umožnit přístup na lodžii z důvodu opravy, nebo přístup na lodžii bude řešen postavením lešení, případně vysokozdvižnou plošinou?

      4. Cena za opravu bude rozúčtována všem spoluvlastníkům podle velikosti SP?

      S pozdravem Alice

      Odpovědět
Aktuálně je na stránce zobrazeno 8 vláken odpovědí
Odpověď na: Oprava lodžie

Pravidla diskuzního fóra naleznete zde.
Your account can't use Advanced BBCodes, they will be stripped before saving.

Osobní informace:




Log in with your credentials

Forgot your details?