- Toto téma obsahuje celkem 7 odpovědí. Do diskuze (2 diskutující) se naposledy zapojil uživatel
a poslední změna proběhla před 6 roky a 7 měsíci.
-
Příspěvky
-
-
Při převodu vlastnického práva k jednotce přecházejí s jednotkou na nabyvatele dluhy převodce vůči osobě odpovědné za správu domu na příspěvcích na správu domu a pozemku a na plněních spojených nebo souvisejících s užíváním bytu a zálohách na tato plnění, měl-li je a mohl-li je nabyvatel zjistit. Za dluhy, které na nabyvatele jednotky přešly, ručí převodce osobě odpovědné za správu
Tedy
– dluh na příspěvcích na správu
– nedoplatek za služby? a dlužné zálohy na služby?Je nesplacený podíl převodce na úvěru SVJ jeho dluhem vůči SVJ? Podle navrhovatele viz. vypořádání připomínek nikoli.
Jaký je Váš názor?
Návrh již neobsahuje vypořádání nákladů za služby poměrem ke dni převodu.
-
Vážená paní Jarmilo,
novela § 1186 občanského zákoníku, který řeší problematiku přechodu dluhů vůči SVJ při prodeji jednotky, opravdu počítá pouze s přechodem dluhů na příspěvcích na správu domu a pozemku, dlužných částek záloh na služby a současně i nedoplatků na zálohách na služby. Na jiné dluhy, než uvedené, se § 1186 občanského zákoníku nevztahuje.
Úvěr, který si vzalo SVJ, většinou členové SVJ splácí v rámci příspěvku na správu domu a pozemku (výši příspěvku schvaluje shromáždění). Logicky by pak dluh na tomto příspěvku podléhal výše uvedenému § 1186 občanského zákoníku a za zde uvedených podmínek by přecházel na nabyvatele jednotky – tento závěr byl doposud převážně zaujímán i soudy. Pokud by způsob hrazení úvěru v SVJ byl odlišný a hradil by se mimo příspěvky na správu domu a pozemku, pak bude třeba postupovat dle obecných ustanovení o převodu vlastnického práva a posuzovat, zda dluh v daném případě přešel, či nikoliv.
Je však pravdou, že ne všechny odborníci souhlasí s tím, že by splátka úvěru SVJ měla být řazena do příspěvků na správu domu. Bude tak záležet především na soudech, k jakému závěru se po novele občanského zákoníku přikloní.
-
Nikoliv. Neexistuje žádný “nesplacený podíl převodce na úvěru SVJ”. Vlastník jednotky ani budoucí nabyvatel jednotky nemá žádný podíl na cizím úvěru!
Pan Eisenreich ve své odpovědi nesprávně napsal: “Úvěr, který si vzalo SVJ, většinou členové SVJ splácí v rámci příspěvku na správu domu a pozemku.” Není tomu tak. Zjevně si spletl a smíchal dohromady dvě různé finanční záležitosti:
(1) dluh SVJ vůči bance – jde o závazek právnické osoby SVJ vůči poskytovateli úvěru. SVJ je v postavení dlužníka. Vlastník jednotky není dlužníkem, pouze za tento cizí dluh ručí bance (poměrně podle svého spoluvlastnického podílu). Ručitelský závazek přechází na nabyvatele jednotky ze zákona. SVJ o tom účtuje jako o svém závazku vůči bance. Nikoliv jako o pohledávce za vlastníky!
(2) Dluh vlastníka jednotky vůči SVJ – jde o závazek vlastníka jednotky, vzniklý jako důsledek účelného vynaložení nákladů na správu domu. SVJ je vůči vlastníkovi jednotky v postavení věřitele. SVJ o této vynaložené částce účtuje jako o pohledávce za vlastníky jednotek. Právě této částky se bude týkat přechod dluhu převodce na nabyvatele v novelizovaném znění § 1183 ObčZ.
Jak je vidět, jde o dva různé závazkové vztahy, vzniklé z odlišných důvodů, v odlišné době a vedené v účetnictví SVJ na odlišných účtech. Odlišné jsou osoby dlužníka i věřitele. Samozřejmě i promlčecí doby jsou odlišné.
-
“Jak je vidět, jde o dva různé závazkové vztahy, vzniklé z odlišných důvodů, v odlišné době a vedené v účetnictví SVJ na odlišných účtech.”
Prosím.který zákon, vyhláška, účetní standard zajištějevrakovéto vedení účetnictví? Buď je účetní, které vedou účetnuctví a s nimi statutární orgány SVJ porušují nebo neexistují.
Jak si jinak vysvětlit skutečnost, že se kupující o zavazku splácet úvěr nedozvídají? Copak soudy nezkoumají, jají, že SVJ o úvěru v účetnictví lžou?
-
Jarmilo,
předně novela NOZ 2020 bude nejdříve od roku 2021. ST 411 je teprve ve druhém čtení.
Kupující se podle mých skušeností o účetnictví SVJ většinou nezajímají a pak není divu, že se o úvěru SVJ nedozví.
Nedomnívám se, že SVJ o úvěrech lžou i když výjimky u 65 000 SVJ mohou existovat. Úvěry jsou zachyceny v účetní závěrce, která se musí ukládat do veřejného rejstříku.
Soudy obecně účetnictví nezkoumají. Účetní závěrky se ukládají do VR bez kontroly soudem a je to tak podle zákona o veřejných rejstřících.
Jiná věc je, že by účetní závěrka mohla být pro účetní laiky čitelnější. Ale toho se asi nedočkáme, protože odbor 28 Metodika účetnictví bude k 1.1.2020 silně redukován a rozprášen do jiných útvarů MF.
Hezký den!
-
-
-
Pavle,
nevíte kdy proběhlo druhé čtení?
A mimochodem, novela, kdy jejím cílem mělo být odstranění nejednoznačných výkladů, ve věci přechodu dluhu žádné vyjasnění nepřinese. Jak víte připomínku Ing. Klainové ohledně splátek úvěru zamítl s tím, že nejde o dluh, neboť nedospěl, aniž by
jakkoli promítl do zákona povinnost SVJ informovat o závazku prodávajícího.
Dále novela neřeší, kdo zaplatí případný nedoplatek za služby.Všichni víme, že soudní spory jsou nekonečné, drahé a jak vidno z judikátů, nevědí ani soudci, jak spory řešit, když různé úrovně soudů mají často zcela odlišná stanoviska.
Dále píšete:
“Kupující se podle mých skušeností o účetnictví SVJ většinou nezajímají a pak není divu, že se o úvěru SVJ nedozví.”
Máte na mysli účetní závěrku v rejstříku, předpokládám. Ani z té se samozřejmě kupující nedozví o skutečné výši závazku prodávajícího souvisejícího s úvěrem.
Ne každý vlastník je povinen nechat si zhodnotit majetek na dluh a celková výše dlu
“Nedomnívám se, že SVJ o úvěrech lžou i když výjimky u 65 000 SVJ mohou existovat.”
To bohužel my dva nezjistíme, účetnictví SVJ nepodléhá auditu, ale z případů, které se objevují u soudů plyne, že v předpisech plateb je splátka úvěru zahrnuta v příspěvku na správu domu, někdy tzv. fondu oprav, to ještě nemusí vypovídat nic o tom, jak SVJ o splátkách úvěru účtuje, ale z mé praxe vím, že o splátkách zvlášť SVJ neúčtují.“Jiná věc je, že by účetní závěrka mohla být pro účetní laiky čitelnější. Ale toho se asi nedočkáme, protože odbor 28 Metodika účetnictví bude k 1.1.2020 silně redukován a rozprášen do jiných útvarů MF.”
Pavle, oba víme, že z ÚZ toho laik moc nevyčte, navíc jeli ve zjednodušené verzi.Takže to shrňme:
Pokud si prodávající nechal zhodnotit svůj majetek na dluh, měl by se to kupující samozřejmě dozvědět. To ale ani novela neřeší. Žádná povinnost vystavit doklad o pohledávce za prodávajícím SVJ z novely neplyne.
Nechce se mi věřit, že tvůrci zákona jsou tak hloupí, takže to vyhodnocuji tak, že jde o záměr.
A to je samozřejmě špatná zpráva pro občana stejně jako likvidace oddělení metodiky na MF.Jarmila
Jarmila
-
Jarmilo,
1) dne 31.10.2019 se bude ST 411 projednávat na ústavněprávním výboru
2) informace o úvěru SVJ má být součástí přílohy v účetní závěrce
3) pokud laik hodlá vynaložit miliony na nákup bytu, tak částka na zaplacení osoby, která by laikovi “přečetla” účetní závěrku se může pohybovat v desetinách procenta kupní ceny
4) nevolejte po auditech účetních závěrek, to by Vám těch 67 252 SVJ určitě nepoděkovalo
5) nemyslím si, že by špatné zákony, a to nejenom NOZ, který extra paskvilem, byly úmyslem, je to jen neschopnost předkladatelů zákona a neschopnost poslanců a senátorů.
Hezký den!
-
