- Toto téma obsahuje celkem 20 odpovědí. Do diskuze (3 diskutující) se naposledy zapojil uživatel
a poslední změna proběhla před 2 roky a 11 měsíci.
-
Příspěvky
-
-
Dobry den ,mam starú zmluvu som najemník a za rok 2017 som prispevala do FO 1200 kč mesíčne mimo energie možem žadat zpětne aby mi to vyplatil ak som to teda nemusela platit.Chcem vediet či to musim platit jelikož mam dostat novu zmluvu a tam to mam zase spoloč.prostory,vytah a pojištení bytu.Neviem ako sa mam branit ak to platit nemusim.S pozdravem Doležalova
-
Dobrý den, pronajímatel bytu nemůže dle zákona po nájemci požadovat jiné plnění, než nájemné a úhradu nákladů za služby poskytované pronajímatelem (teplo, dodávky vody, odvoz odpadu, úklid společných prostor, apod.). Nic mu ovšem nebrání zahrnout například příspěvek do fondu oprav, nebo pojištění bytu přímo do celkové výše nájmu. Rozhodující proto ve Vašem případě bude, jestli máte v aktuální smlouvě tento příspěvek zahrnutý do výše nájemného (může figurovat jako jedna z rozepsaných položek), anebo stojí samostatně mimo nájemné a účtované náklady za služby. Ve druhém případě by Vám skutečně příslušel nárok na vrácení této částky.
Při uzavírání nové smlouvy je nutné znovu si pečlivě ohlídat, jestli Vám pronajímatel zahrnuje příspěvky do fondu oprav a jiné platby vůči společenství vlastníků jednotek ve vašem domě přímo do celkové výše nájemného. V opačné situaci po Vás jejich úhradu jako samostatné platby mimo nájemné a náklady na služby nemůže požadovat.
Redaktor Okolobytu.cz, specializace na oblast SVJ a bytových družstev
-
Zdravim taky mame pronajaty byt a platime fond oprav 1100kc /mesicne..fond oprav mame ve smlouvevedeny jako sluzby..ted se vsude docitam ze nejsem povinna fond platit jak to tedy je ? Dekuju
-
Djen,
ptáte se, jak to tedy je. Z hlediska NOZ Vám odpověděl pan Černý.
Já přidám jiný pohled.
Váš původní dotaz zněl: “Najem mam 8000kc a fond oprav ve službách kdy sluzby cini 1900kc ale me rikala ze fond je 1100kc zbytek voda atd.Mam platit fond oprav ?”
Z dotazu usuzuji, že platíte měsíčně 9 900 Kč za byt. Smlouva je asi napsána špatně. Nicméně si odpovězte na otázku: seženete za stejné peníze ve stejné lokalitě stejný byt? Podle toho se můžete rozhodnout.
Hezký den!
-
-
Dobrý den,
ráda bych věděla, zda je v pořádku snížení částky placené za služby spojené s nájmem (voda, teplo atd.) a převod této částky do fondu oprav, tzn. do nájemného. Celková částka platby nájemného se nemění, ovšem samozřejmě se to projeví při ročním vyúčtování služeb. Konkrétně od 1.6.2017 mi byla snížena záloha na teplo o 200,- Kč (z důvodu zřízení vlastní domovní kotelny) a od 1.1.2019 došlo k převodu do nájemného (FO) dalších 150,- Kč bez uvedení důvodu (rovněž ze zálohy na teplo). Kromě toho mi bylo od 1.1.2018 zvýšeno nájemné “řádně” novou smlouvou o 500,- Kč, i když se od mého nastěhování v roce 2011 měnila v domě pouze okna, a to již před několika lety – zdůvodnění, oproti jiným bytům v domě je můj nájem nízký. Hovořím o garsonce o výměře 28 m2 v poměrně nedobrém stavu. Omlouvám se za postěžování si, důležitá je pro mne odpověď pouze na ty převody z plateb za služby do nájemného, zda je to v pořádku. Moc děkuji předem za vaši reakci. Přeji hezký den – Doubková V.
-
Dobrý den,prosím o radu,dcera s jejím manželem koupili byt,ve kterém žiji já s přítelem,platíme jim 2000kč.inkaso si platíme sami,a navíc ještě platíme fond oprav 1500kč.Příteli se to nelíbí,prý by fond oprav měla platit dcera s manželem,když defacto je byt jejich.děkuji za odpověd.
-
Ve smlouvě o pronájmu mohou být různé položky a pak ovšem všechny budou platit. Zkuste problém rozdělit na kapitoly:
Nájemné – platba za právo bydlet v pronajimatelově bytě,
Služby – zálohová, nebo paušální platba za spotřebu energií, vody, za úklid, za osvětlování společných prostor, za provoz výtahu, za popelnici, za komíny, za STA a podobné dodávky v souvislosti s užíváním bytu.
Fond oprav – platba za udržování stavby a bytu v provozuschopném stavu.
Tzv. fond oprav je ale zpravidla obsažen v nájemném, pronajímatel musí do nájemného započíst svoje náklady na držbu bytu plus svůj zisk. Pokud nebude fond oprav jako samostatná položka, o to jistě bude vyšší nájemné, ve kterém se fond oprav schová.
Zisk pronajímatele je pouze takový, jaký mu tržní situace dovolí: Když částku příliš nadsadí, nájemce nepřijde a byt bude “žrát” náklady bez výnosu ( “Kdo chce víc, nemá nic”). Když nasadí částku nízkou, zisk bude malý a zhodnocení investice se vrátí za příliš dlouhou dobu.
Není tedy důležité, které položky jsou v návrhu smlouvy o pronájmu, nýbrž výsledná částka kterou za pronájem nájemce měsíčně zaplatí.
-
-
Zdravím, mám obdobnou smlouvu asi jako ostatní. “Nájemce je povinen platit pronajímateli úhradu za užívání předmětu nájmu (dále jen nájemné) stanovené dohodou ve výši 9000,- měsíčně a zároveň zálohy na služby, energi a plnění spojená s užíváním předmětu nájmu (dále jen zálohy na služby) ve výši 3000,- měsíčně z toho elektřina 400kč vodné a stočné 600kč plyn 700kč osvětlení a úklid společných části domu a ostatní služby 250kč provoz výtahu 70kč měsíční fond oprav 980. Celkem činí součet nájemného a záloh na služby částku 12000,- měsíčně.” Nejsem tedy povinen platit Fond oprav a tím mohu platbu žádat zpět při vyúčtování? Děkuji.
-
Takzvaný “fond oprav” samozřejmě nepatří mezi poskytované služby spojené s užíváním bytů. Jde o podvodnický trik pronajímatele. Můžete samozřejmě tuto část nájemní smlouvy napadnout – je totiž absolutně neplatná a “fond oprav” je jako náklad na služby nevymahatelný. Pronajímatel bude tedy povinen vrátit Vám celou zálohu, kterou od Vás vybral na neexitující službu “fond oprav”.
Ale jistě si umíte spočítat, že za 3 roky zpětně máte nárok na vrácení částky ve výši kolem 30000 Kč. S těmito penězi v kapse pak nejspíše budete muset hledat jiný byt.
Počítejte samozřejmě s tím, že pronajímatel zareaguje – možná Vám tento podvodník ukončí nájem, nebo těch 900 Kč přesune do nájemného. Záleží tedy na tom zda chcete vytrestat podvodníka, nebo chcete i nadále bydlet na nynější adrese.
Dnes jsou ceny nájmů nízké, takže na změně můžete jedině vydělat.
-
Dobrý den, chtěla jsem se zeptat, rok bydlím v pronajatém bytě, platím fond oprav 1500 měsíčně. Teď pan majitel byt prodal. Tak se chci zeptat jestli mám nárok na vrácení aspoň části peněz z toho fondu. Moc děkuji za odpověď Pomezná
-
Odpověď naleznete ve výše uvedených příspěvcích.
-
Paní Kamilo, jak už zde bylo uvedeno, nájemce je povinen hradit dvě položky: nájemné a úhrady za služby spojené s užíváním bytů podle zákona č. 67/2013 Sb.. K tomu po něm může být požadována vratná záloha.
Výši nájemného máte jistě v nájemní smlouvě uvedenu. Takže “fond oprav” nemá s nájemným žádnou souvislost. Rozsah služeb máte v nájemní smlouvě nejspíše uveden výčtem poskytovaných služeb, takže neexistuje služba která by se nazývala “fond oprav”. Není zřejmé o jakou službu by se mělo jednat, a pronajímatel nemůže úspěšně tvrdit, že by Vám takovou službu poskytoval.
Zbývá tedy jediná možnost: “fond oprav” je vratná záloha. Důvod její úhrady má – podle názvu – zřejmě souvislost s opravami bytu a s odstraněním poškození, které by způsobil nájemce. Podle § 2267 zákona č. 89/2012 Sb. platí, že neodstraní-li nájemce poškození nebo vadu způsobené okolnostmi, za které odpovídá, odstraní je na náklady nájemce pronajímatel.
Podle § 2251 platí, že pronajímatel nesmí požadovat po nájemci jiná plnění než nájemné a zálohy na služby. Z uvedeného plyne, že pronajímatel porušil zákon, jestliže Vám předepsal další – v zákoně neuvedenou – platbu.
Máte tedy nárok na vrácení celé částky, kterou jste hradila bez právního důvodu pod označením “fond oprav”. Přitom je vedlejší, zda šlo o nějakou zálohu a na co byla případně určena.
-
-
Dobrý večer
Kupuji byt v revitaliz.domě a domovní fond činí 3015 kč. Je to přiměřená cena?byt je 2+1, Děkuji
-
Bylo-li v domě již ustanoveno SVJ, je třeba se seznámit se stanovami a dalšími dokumenty, kterými se řídí jeho činnost. V našem SVJ to je jasně dáno ve stanovách větou, že do působnosti shromáždění vlastníků patří “… schválení druhu služeb a výše záloh na jejich úhradu, jakož i způsobu rozúčtování cen služeb na jednotky…”. Co se týče “fondu oprav” (ve Vašem případě “domovního fondu”), shromáždění vlastníků schválilo příspěvek v určité výši za 1 m2 plochy bytu. Přestože z tohoto “fondu” splácíme úvěr na zateplení domu, je částka u bytů 2+1 zhruba poloviční, než uvádíte. Je tedy třeba se obrátit na výbor SVJ a požádat jednak o vysvětlení způsobu stanovení částky, jednak také o zápis ze schůze shromáždění vlastníků jako nejvyššího orgánu SVJ, ve kterém byl schválen buď přímo příspěvek nebo způsob jeho stanovení.
-
Paní Aleno, napsala jste že dům je “revitalizovaný”. Nevím co to obnáší. Revitalizovat znamená oživit někoho, kdo byl již na pokraji smrti. Pokud jste chtěla napsat, že dům byl opraven, mohla jste to napsat i česky a rozuměli bychom tomu všichni. Pokud snad došlo ke zlepšení domu (např. zateplení, trojskla namísto dvojskel v oknech), pak čeština používá pojem “zlepšení” nebo přesněji “technické zhodnocení”.
Jestliže se chystáte zakoupit byt, využádejte si u prodávajícího potvrzení vystavené právnickou osobou SVJ o tom jaké závazky na vás přejdou s vlastnictvím jednotky. Ale pozor!!! Ten největší závazek Vám SVJ zatají! To je taková malá česká past na kupce bytů.
Budte se pak po podpisu smlouvy velmi divit. Ten krásný byt v krásném “revitalizovaném” domě je totiž kompletně zadlužen – a splácet to všechno budete Vy, do poslední koruny. Revitalizovalo se na dluh, a teď jde o to kdo se nechá nachytat a všechno to zaplatí. Ano, budete to Vy, nový vlastník. SVJ Vám ovšem určitě zatají že dluží miliony bance, že zde je úvěr který se bude ještě X roků splácet.
Jen pro informaci: já platím na správu domu obdobnou částku, kolem 3000 Kč, ovšem za pětipokojový byt o ploše 99 m2. U nás se ovšem nerevitalizovalo, takže se nesplácí žádný úvěr.
-
Aleno,
píšete, že kupujete byt, tj. nejste ještě členem SVJ.
1) Potom Vám výbor nemá povinnost cokoliv objasňovat, např. proč jsou příspěvky v určité výši, poskytovat nějaké zápisy atd. Nicméně můžete o informace požádat prostřednictvím budoucího prodávajícího, který se může opřít o § 1179 NOZ.
2) Kupovat byt v neopraveném domě není žádná výhra. Máme revitalizaci za sebou. Nejezdily určitý čas výtahy, okna se měnila z bytu, při instalaci zateplení byla okna zakrytá igelitem, prach, hluk, lešení na domě atd.
3) Nevím proč by Vám SVJ mělo tajit úvěr od banky. SVJ na zatajení úvěru nemá žádný vlastní zájem. Splácení úvěru by možná chtěl zatajit budoucí prodávající.
O tom, zda má SVJ úvěr se lze většinou dozvědět z publikované účetní závěrky, kterou musi SVJ zveřejňovat ve veřejném rejstříku.
Pro jistotu si lze postupem podle bodu 1) vyžádat údaje z účetnictví např. obratovou předvahu či hlavní knihu. Na účtu 951 se dozvíte výši úvěru, na účtu 544 výši úroků.
Pokud se k těmto údajům nedostanete, tak je to významný signál pro to, abyste byt nekupovala.
Hodně imunity a zdraví!
-
Milý Pavle, máte pravdu, že se výbor SVJ “nemusí bavit” s nečlenem o věcech týkajících se SVJ. Ale:
Jsem předsedou výboru SVJ již několik let. K obměně majitelů bytů již také došlo. Stalo se, že se na mne obrátil kupující s dotazy na různá témata ze “života” SVJ. Někdy přišel i s prodávajícím. Vždy jsem ho seznámil s tím, co bylo na domě již provedeno, jaké jsou plány do budoucna, hospodařením SVJ, výše příspěvku na údržbu domu, výší úvěru a způsobem splácení, příp. zodpověděl další dotazy. V našem SVJ si nehrajeme na utajování, proto také veškeré zápisy ze schůzí jsou vyvěšeny na nástěnce, rozesílám je i majitelům e-mailových schránek. To ocenili i 2 realitní makléři, kteří zprostředkovávali prodej bytů.
Z chování potencionálního kupce se dá také dobře odvodit, jak se bude chovat coby majitel bytu.
Souhlasím plně s Vaším bodem 2) – také jsme si to užili, ale dnes jsou majitelé rádi, že to přináší výhody za tu trochu nepohodlí.
-
Pane Pavle, SVJ skutečně prodávajícímu zatají jeho budoucí závazek. Stačí podívat se do potvrzení, které vystaví SVJ podle § 1186 odst. 3 zákona č. 89/2012 Sb.. Ten největší závazek tam určitě uveden nebude.
Jde o zákonný ručitelský závazek za nesplacené dluhy společenství. A ta částka připadající na nabyvatele bytu nebude v potvrzení nikde uvedena. Nabyvatel bude platit nechvalně známý “fond oprav” a vůbec mu nedojde, že ty peníze nedává na budoucí opravy a údržbu domu. Že je SVJ obratem přeposílá bance na úhradu svých starých dluhů.
Jen podotknu, že zatajení výše ručitelského závazku vlastníka jednotky za dluhy společenství je podle judikatury zcela v pořádku. Soud to onehdy zdůvodnil šalamounsky: Vzhledem k tomu, že vlastník jednotky platí pouze určené částky měsíčně, není nutno mu prozrazovat kolik bude muset celkem zaplatit na úhradu dluhu SVJ u banky. Přebírá sice ručitelský závazek, ale o výši závazku nemusí být informován.
Kdo se nebude aktivně starat a nezjistí si celkovou výši dluhu v účetní závěrce SVJ, nezjistí o tom nic. Doufejme že tazatelka si zjistí fakta a s jejich znalostí se pak rozhodne jakou cenu je ochotna zaplatit za “zadlužený” a “revitalizovaný” byt.
-
-
-
Paní Aleno, pan Laker píše jako do advokátních rozhledů:
“Budte se pak po podpisu smlouvy velmi divit. Ten krásný byt v krásném “revitalizovaném” domě je totiž kompletně zadlužen – a splácet to všechno budete Vy, do poslední koruny. Revitalizovalo se na dluh, a teď jde o to kdo se nechá nachytat a všechno to zaplatí. Ano, budete to Vy, nový vlastník.“
Otázka pro Vás ale zní: Kdo by revitalizaci, která zhodnotí dům do budoucna, měl hradit? Ten majitel, co odešel, nebo ten, který výhody revitalizace bude užívat? “Nenechte se nachytat” a kupte byt v nerevitalizovaném domě.
Malý
P.S. Pana Lakera si vážím a prosím ho za shovívavost.
-
Dobrý den,
prosím pěkně,
Ohledně fondu oprav mám ve smlouvě uvedeno:
Nájemné se sjednává dohodou stran ve výši 10.000,- Kč měsíčně. V ceně nájmu nejsou
zahrnuty ceny služeb související s Předmětem nájmu, tj. zejména dodávky energií
(elektřiny a tepla), vodné a stočné, odvoz komunálního odpadu, osvětlení a úklid
společných částí domu, úklid společných částí v okolí domu, provoz a čištění komínů,
případně provoz výtahu (dále jen „Služby“).
Smluvní strany se tímto dohodly, že Nájemce bude platit Pronajímateli nad rámec výše
sjednaného nájemného platby do fondu oprav a tyto budou vyúčtovány v zálohách na
Služby.
Nájemce je povinen platit Pronajímateli, ve stejném termínu jako nájemné, zálohy na
Služby ve výši 3.500,- Kč měsíčně.
Podle toho co tady pročítám, mám právo na vrácení peněz, které jsem majitelce po dobu 3 let do fondu oprav platil? Činí to nejakých 38 000,-
děkuji,
-
