Péče o okna je typickým příkladem oblasti, kde se prolíná odpovědnost jednotlivých vlastníků a správy domu. Otázka odpovědnosti za okna patří v bytových domech k nejčastějším zdrojům nejasností.
Kdo a co?
Zatímco jedni považují okna za součást svého bytu, druzí je vnímají jako prvek společné konstrukce. Jak je to tedy správně z právního i praktického hlediska, co má na starosti SVJ a co jednotliví vlastníci — a proč je dobré mít tyto role jasně vymezené?
Z právního hlediska totiž záleží především na tom, zda jsou okna podle prohlášení vlastníka považována za součást jednotky, nebo za společnou část domu.
Když je okno společnou částí domu
V naprosté většině bytových domů jsou okna (včetně rámů, křídel a vnějších částí) definována jako společná část domu, protože tvoří součást obálky budovy a ovlivňují její technický stav, energetickou náročnost i vzhled fasády. V takovém případě je za jejich technický stav, opravy, výměny a seřízení odpovědné společenství vlastníků prostřednictvím výboru nebo správce.
O co by se měl starat sám vlastník?
Současně ale platí, že běžné užívání a základní péče o okna v jednotlivých bytech náleží vlastníkům jednotek. Patří sem například pravidelné větrání, běžné čištění, šetrné zacházení s kováním a těsněním nebo hlášení závad správci domu. Pokud vlastník dlouhodobě zanedbává užívání a způsobí tím škodu (například vznik plísní, poškození rámů nebo ostění), může nést odpovědnost za následky.
Jak to s okny tedy je?
SVJ odpovídá za technický stav oken jako stavebního prvku domu, vlastník odpovídá za způsob jejich užívání. Jasné vymezení těchto rolí a jejich komunikace směrem k obyvatelům výrazně přispívá k předcházení sporům i zbytečným nákladům.
Pokud má dům v prohlášení vlastníka okna výjimečně zařazena jako součást jednotek, odpovědnost se logicky přesouvá na jednotlivé vlastníky — i proto se vyplatí, aby výbor nebo správce měl tuto otázku jednoznačně vyjasněnou a v případě potřeby ji dokázal doložit.