Lodžie a balkóny se zejména v posledních letech stávají stále častějším místem našeho odpočinku, ale i nejrůznějších aktivit. Spolu s tím se také stále častěji objevují situace, které způsobují v rámci společného soužití pod jednou střechou problémy. Jaké jsou nejčastější a jak tyto prostory užívat, abychom konfliktním situacím předešli a případně jak je řešit?
Grilování na balkóně
Mezi oblíbené letní kratochvíle neodmyslitelně patří grilování. V bytových domech se však jejich obyvatelé musí omezit pouze na grilování v rámci balkónů nebo v lepším případě střešních prostor, pokud zde k tomu jsou vhodné podmínky. Grilování, ač ze své podstaty činnost v podstatě nerušivá (sousedské spory zde obvykle vznikají spíše kvůli hlučnosti při účasti většího množství lidí), však v bytových domech může působit problémy. Vzhledem k tomu, že balkóny a lodžie obvykle bývají umístěny v těsné blízkosti vedle sebe, mohou jisté obtíže způsobit kouřové zplodiny vznikající spalováním. Podobně jako cigaretový dým vnikající do bytu od sousedů náruživých kuřáků je pro spoustu lidí kouř z grilu velmi a vlastník by proto měl zajistit, aby grilování na balkónech v co nejnižší míře zatěžovalo nájemce či vlastníky v blízkosti. Pokud by obtěžování kouřem přerostlo únosnou míru, není vyloučeno toto chování klasifikovat jako protiprávní. Dle § 1175 OZ by se tzv. kouřové imise do bytů okolních vlastníků daly posuzovat jako ztížení výkonu jejich vlastnického práva a při nemožnosti řešit vzniklý problém dohodou, by se dotčení vlastníci mohli bránit žalobou.
Nábytek, bazének, ptačí voliéra
Pokud přijde řeč na letní osvěžení v prostorách balkónů a lodžií v bytových domech, logicky vyvstane otázka, co si zde k rekreaci může obyvatel domu umístit. Především je dobré myslet na to, že balkóny a lodžie jsou v drtivé většině společnou částí domu (ač obvykle ve výlučném užívání vlastníka příslušné bytové jednotky) a není proto možné je bez omezení upravovat dle představ vlastníka. Naprostou samozřejmostí je však možnost umístění nábytku k venkovnímu posezení, nebo třeba malého bazénku pro děti. Jednoduše řečeno – pokud nedojde k zásahu do společných částí domu nebo nadměrnému přetížení balkónu či lodžie a rušení okolních obyvatel domu, je možné zde v rozumné míře umísťovat téměř cokoliv, co nám může sloužit k letnímu odpočinku.
Za jakých podmínek můžete mít na balkóně umístěnou vnější část klimatizační jednotky?
Pozor však na tzv. splitové klimatizace, které vzhledem ke své konstrukci vyžadují umístění jedné vnitřní jednotky a druhé venkovní obvykle na fasádu domu v okolí balkónu. Vlastník jednotky, do níž se klimatizace instaluje, by měl o svém záměru informovat statutární orgán SVJ, získat jeho souhlas, anebo tuto záležitost vyřešit na shromáždění, pokud mu dle stanov náleží pravomoc o této záležitosti rozhodovat. Rozhodně se nevyplácí splitové klimatizace svévolně instalovat bez souhlasu příslušného orgánu SVJ, takovéto počínání by v krajním případě mohlo vést až k nucenému odstranění klimatizace.
Kdo je vlastníkem balkónu?
Většina sousedských sporů vyplývajících z výše uvedených záležitostí se zpravidla řeší (pokud se do takového stádia vůbec dostanou) před civilním soudem mezi příslušnými vlastníky. Jak již však bylo uvedeno výše, balkóny a lodžie obvykle spadají do režimu společných částí a zde má své slovo i příslušná bytová korporace, nejčastěji SVJ. Pokud vlastník bytové jednotky, či nájemce porušuje povinnosti stanovené zákonem, či stanovami (konkrétně pravidla pro užívání společných částí), může se do věci vložit SVJ a příslušného vlastníka hnát k odpovědnosti.
Vymahatelnost pokut a dalších sankcí
Vymahatelnost různých pokut ukládaných na základě porušení domovního řádu, které se ojediněle v praxi uplatňují, je sice velmi diskutabilní, nicméně nárok na zdržení se závadného chování nebo na náhradu škody vzniklé protiprávním chováním vlastníka (z povahy věci škody vzniklé na společných částech) může úspěšně vymáhat SVJ. Dle novely občanského zákoníku bude nad problémovými vlastníky jednotek od 1. července 2020 viset další bič v podobě nového modelu nuceného prodeje jednotky. Ustanovení §1184 OZ prošlo výraznou změnou, která z tohoto nepoužívaného a nefunkčního institutu činí reálnou hrozbu, kdy v rámci jediného soudního řízení může rovnou dojít k nařízení prodeje jednotky problémového vlastníka (dle aktuální právní úpravy bylo k tomuto nutné podstoupit dvě nalézací řízení, přičemž v prvním byla vlastníkovi uložena povinnost zdržet se protiprávního chování a v druhém eventuálně navazujícím nařízen prodej jednotky). Podání žaloby však musí předcházet písemná výstraha SVJ upozorňující vlastníka na porušování povinností, jímž podstatným způsobem omezuje výkon vlastnického práva ostatních vlastníků.