Škody v nájemním bytě. Víte, kdo je zaplatí?

Mezi nejčastější a nejzásadnější obavy pronajímatele patří strach ze škody způsobené nájemcem v bytě. Na druhou stranu za újmu vzniklou nájemci může v některých případech nést odpovědnost i pronajímatel. Kdy tedy v souvislosti s nájmem bytu vzniká pronajímateli či nájemci právo na kompenzaci? A co v tomto ohledu říká zákon a co si lze upravit v nájemní smlouvě?

Byt ve stavu způsobilém k užívání

Podle občanského zákoníku má pronajímatel na začátku nájmu předat nájemci byt ve stavu způsobilém k užívání. Tím se myslí čistý byt v dobrém stavu, v němž jsou zajištěny nezbytné služby, typicky dodávky energií, přívod a odvod vody, zajištění dodávek tepla a podobně. Pokud se na tom pronajímatel a nájemce dohodnou, lze pronajmout byt i v horším stavu, ale pak se také musejí domluvit na úhradě nákladů, které nájemce vynaloží na úpravy bytu. Obvykle si takové náklady nájemce takzvaně odbydlí, tedy po nějakou dobu neplatí nájemné či jej hradí ve snížené výši. Při odevzdání bytu zpět pronajímateli, má nájemce povinnost odevzdat byt ve stavu, v jakém jej převzal s přihlédnutím k obvyklému užívání. Jenže právě v této souvislosti vznikají mnohá nedorozumění.

Běžná údržba bytu

„V naší spotřebitelské poradně se třeba často setkáváme s dotazem ohledně povinnosti nájemce vymalovat byt po skončení nájmu,“ uvádí Eduarda Hekšová, ředitelka spotřebitelské organizace dTest. A dále vysvětluje: „Pokud nedošlo bez dohody s pronajímatelem ke změně barvy výmalby, automaticky nelze po nájemci požadovat výmalbu zdí, ledaže by právě stav výmalby neodpovídal obvyklému opotřebení.“ Pronajímatel by mohl argumentovat i tím, že nájemce je povinen byt vymalovat v rámci takzvané běžné údržby bytu, kterou musí provádět během trvání nájmu, pokud se s pronajímatelem dohodne jinak.

Drobné opravy v bytě

Stejně tak je nájemce povinen hradit i drobné opravy v bytě. Co je běžnou údržbou a drobnými úpravami, vymezuje nařízení vlády. Dohodou mohou být povinnosti mezi nájemce a pronajímatele rozděleny jinak. Ovšem bude-li dohoda pro nájemce méně výhodná než pravidla stanovená právními předpisy, nemusí se jí nájemce řídit. Za situace, kdy ale nájemce závadu způsobí úmyslně či zanedbáním svých povinností, bude muset škodu vždy nahradit.

Čtěte také:  Změna dispozice bytu. Co přinese největší efekt?

Smlouva nebo zákon

Je v zájmu nájemce, aby se s pronajímatelem přímo v nájemní smlouvě dohodl i na tom, jak může pronajatý byt upravovat. Bez dohody se totiž bude postupovat podle zákona, který říká, že úpravy bytu musí vždy odsouhlasit pronajímatel. Výjimkou je pouze situace, kdy je úprava potřebná vzhledem k hendikepu nájemce, ovšem tu by musel povolit soud. Jestliže se tedy nájemce s pronajímatelem nedohodne, nezbude mu při skončení nájmu nic jiného než úpravy provedené v bytě odstranit. „Může tak dojít k situaci, kdy nájemce bude muset odmontovat novou kuchyňskou linku, kterou do bytu pořídil bez souhlasu pronajímatele. Navíc po něm může pronajímatel chtít, aby na její místo vrátil tu původní. Případně bude muset nájemce bez náhrady v bytě ponechat novou linku, pokud by její demontáží došlo k dalšímu poškození bytu,“ popisuje příklad Eduarda Hekšová.

Náhrada škody

Všechny požadavky na náhradu škody je nutné doložit důkazy, aby byla prokázána existence škody a určena výše náhrady. Je třeba praktické sepsat na začátku nájmu protokol o předání bytu a připojit k němu fotografie či videonahrávku pořízené mobilním telefonem, které prokážou, jaký byl stav bytu na začátku nájmu. Právě takový protokol doplněný o fotografie či videonahrávku může posloužit jako důkaz například o tom, zda nájemce poškodil či naopak nepoškodil umyvadlo, podlahu, kuchyňskou linku a podobně.

Pro pronajímatele může být složité od nájemce náhradu škody vymoci. „Proto řada pronajímatelů požaduje na začátku nájmu sloužení jistoty neboli kauce, kterou lze započítat na náhradu případných škod. Výše kauce nesmí činit více než trojnásobek nájemného sečteného s případnými smluvními pokutami,“ upozorňuje Eduarda Hekšová.

Kompenzace nájemci

Někdy však může určitou kompenzaci požadovat i nájemce. Jedná se předně o situace, kdy mu pronajímatel nezajistí nerušený nájem, což je jeho zákonnou povinnost. V takovém případě může nájemci vzniknout nárok na slevu z nájemného. Ovšem tu může požadovat až od okamžiku, kdy pronajímatele na problém upozorní, jelikož od té doby může pronajímatel podniknout kroky k nápravě. Otázkou je přiměřenost slevy, jejíž výše by záležela na závažnosti situace. Pronajímatel se může někdy bránit tím, že se jedná o běžnou součást bydlení. Například pokud dochází k rekonstrukci sousedního bytu, požadavek na slevu z nájemného by nebyl oprávněný. Ledaže by byla například velmi dlouhá či příliš hlučná.

1 komentář u „Škody v nájemním bytě. Víte, kdo je zaplatí?“

  1. V článku je uvedeno toto nesprávné tvrzení: “Výše kauce nesmí činit více než trojnásobek nájemného sečteného s případnými smluvními pokutami,“ upozorňuje Eduarda Hekšová.

    Pokud by platilo takové (v zákoně neuvedené) pravidlo, pak by vztah mezi jistotou (J), nájemným (N) a smluvní pokutou (Sp) byl vyjádřen vzorcem
    J = 3 × (N + Sp) = (3 × N) + (3 × Sp)
    Tvrzení je ovšemže nesmyslem: Na počátku nájemního vztahu nelze nijak určit jaká bude případně v budoucnu výše pokut, ani nelze určit zda vůbec pronajímateli vznikne či nevznikne právo na nějakou pokutu. Částka (3 × Sp) je tedy neurčitá a nelze ji předem určit v okamžiku sjednávání nájemní smlouvy. V tom případě ovšem není možno předem nijak určit ani maximální hodnotu jistoty J. Tvrzení Eduardy Hekešové vede k absurdním výsledkům, proto je třeba je odmítnout.

    Druhým důvodem odmítnutí uvedeného tvrzení je samotná zákonná úprava: Ta je naprosto odlišná. Podle § 2254 platí, že je-li ujednáno složení jistoty a zároveň i případná smluvní pokuta, nesmí jistota a právo na zaplacení smluvní pokuty v souhrnu přesáhnout trojnásobek měsíčního nájemného. Z uvedeného plyne, že tvrzení uvedené v článku je nesprávné. Po nájemci nesmí být požadována nikdy vyšší počáteční jistota než trojnasobek nájemného:
    J = 3 × N

    Jestliže kdykoliv během nájmu vznikne pronajímateli právo na pokutu, pak výše jistoty v souhrnu s právem na pokutu nesmí převýšit trojnásobek měsíčního nájemného:
    J + Sp = 3 × N
    a po úpravě:
    J = (3 × N) – Sp
    Jinými slovy: Jestliže pronajímatel požaduje od nájemce pokutu za porušení nájemcových povinností, musí přiměřeně k tomu snížit částku jistoty tak, aby jistota držená pronajímatelem nikdy nepřesáhla hodnotu 3 × N (trojnásobek měsíčního nájemného). Toho dosáhne nejlépe tím, že svůj nárok na pokutu uspokojí přímo ze složené jistoty. Nesmí pak požadovat na nájemci aby jistotu doplnil na původní výši, neboť takový požadavek by byl v rozporu s ustanovením § 2254 zákona č. 89/2012 Sb..

    Odpovědět

Napsat komentář

Cookie Consent with Real Cookie Banner