Kdo platí fond oprav a komu patří přeplatek z ročního vyúčtování služeb? Správné rozúčtování služeb mezi pronajímatelem a nájemcem je častým zdrojem sporů, přitom zákonná pravidla jsou jasná: přeplatek nebo nedoplatek patří vždy tomu, kdo služby skutečně hradil.
Rozhoduje kdo je s kým ve vztahu
Společenství vlastníků (SVJ) vyúčtovává služby vždy vlastníkovi jednotky. Ten je totiž ze zákona členem společenství a právě on hradí zálohy na služby spojené s provozem domu. Pokud je byt pronajatý, nájemník není vůči SVJ účastníkem vyúčtování. Neexistuje mezi nimi přímý právní vztah ve věci vyúčtování služeb – veškerá komunikace i finanční vyrovnání probíhá přes vlastníka bytu.
Vlastník bytu v tomto procesu vystupuje jako jakýsi „převodový můstek“. Jakmile obdrží vyúčtování od SVJ, musí provést své vlastní vyúčtování směrem k nájemníkovi. To se však týká pouze situace, kdy nájemník hradí služby formou záloh, nikoliv paušální částkou.
Základní princip: Peníze následují plátce
Základní pravidlo pro rozdělení výsledku vyúčtování je prosté: přeplatek nebo nedoplatek zpravidla patří tomu, kdo služby skutečně hradil, pokud jsou služby účtovány formou záloh.
- Pokud nájemník platil zálohy na služby, případný přeplatek z těchto záloh se vrací jemu.
- Pokud zálohy nepokryly reálnou spotřebu, je nájemník povinen nedoplatek majiteli uhradit.
Rozhodující je však nastavení v nájemní smlouvě. Pokud jsou služby sjednány jako paušální, výsledek hospodaření SVJ nájemníka nezajímá a rozdíly (zisky i ztráty) zůstávají na straně majitele.
Které položky nájemník (ne)platí?
Častým zdrojem konfliktů je zahrnutí nesprávných položek do vyúčtování pro nájemce.
Nájemce standardně platí (provozní náklady):
- dodávku tepla a vody (teplá i studená)
- osvětlení a úklid společných částí domu
- provoz a revize výtahu
- odvoz komunálního odpadu
Majitel zpravidla hradí (náklady vlastníka):
- příspěvek do fondu oprav (dlouhodobá záloha na opravy)
- odměny členům výboru SVJ
- splátky úvěrů na rekonstrukci
- pojištění domu a některé další náklady spojené se správou domu (záleží na konkrétním rozúčtování a smluvním ujednání)
- revize technických a protipožárních zařízení v domě (typicky náklad vlastníka, pokud nejsou zahrnuty do služeb)
Často se ptáte: Patří přeplatek z vyúčtování nájemníkovi?
Odpověď: Ano, pokud nájemník hradí služby formou záloh. Přeplatek z těchto záloh je jeho přeplacenou částkou za spotřebované služby. Majitel je povinen tento rozdíl nájemci vyplatit v rámci ročního vyúčtování.
Praktické rady k vyúčtování služeb
Pozor na smlouvu: Náklady spojené s vlastnictvím jednotky (fond oprav, správa domu apod.) nelze nájemníkovi účtovat jako služby podle zákona o službách, i kdyby byly ve smlouvě označeny např. jako „poplatky za dům“. Rozhodující je jejich skutečná povaha. Takové ujednání může být neplatné a nájemce by mohl vyúčtování úspěšně napadnout.
Odkaz na legislativu, by nebyl? Protože pak by nájemník neměl hradit ve faktuře za odebranou elektřinu Distribuční poplatek, což je platba za dopravu energie ze sítě až k vám domů, údržbu sloupů, kabelů, trafostanic, sloupů vn, atd. V podstatě je to Fond oprav distributora el. energie. U plynu a vody to samé. Nebo to mám chápat jako diskriminaci vlastníka bytu, pro kterého jsou nastaveny jiné povinnosti?
Dobrý den, váš pohled je logický – distribuce skutečně kryje údržbu sítě. Nicméně z hlediska českého práva je zásadní rozdíl mezi tím, co je investice do hodnoty nemovitosti, a co je náklad na provoz, bez kterého nelze službu čerpat.
Proč nájemce platí distribuci, ale ne fond oprav? Hlavní rozdíl spočívá v adresátovi a účelu platby. Zatímco příspěvek do fondu oprav (dlouhodobá záloha na opravy) buduje hodnotu konkrétního domu, který vlastní pronajímatel, distribuční poplatky u energií jsou nedílnou součástí ceny za dodávku služby.
Bez zaplacení „cesty“ elektřiny nebo vody k jističi či kohoutku nelze danou komoditu využívat. Legislativa proto na distribuci nahlíží jako na provozní náklad spojený s užíváním bytu, nikoliv s jeho vlastnictvím.
Legislativa ukazuje, jak se oddělují různé typy plateb (distribuce vs.fond oprav):
Zákon č. 67/2013 Sb. (Zákon o službách): Tento zákon definuje, co jsou služby (voda, teplo, odvoz odpadu atd.). Distribuce elektřiny nebo plynu je podle energetického zákona pevnou složkou ceny za tyto služby. Protože zákon o službách říká, že nájemce hradí náklady na služby, které spotřebovává, zahrnuje to i distribuční poplatky. Bez nich služba technicky neexistuje.
§ 1180 Občanského zákoníku: Ten se vztahuje přímo k „fondu oprav“ (příspěvku na správu domu). Jasně říká, že tuto povinnost má vlastník jednotky. Tato platba neslouží k provozu služby pro nájemce, ale k údržbě společných částí domu (majetku).
§ 2247 Občanského zákoníku: Ten řeší nájemní vztah. Potvrzuje, že nájemce hradí služby spojené s užíváním bytu.
redakce Okolobytu.cz
Následující řádky jsou určeny vlastníkům jednotky (Pronajímatelům).
§ 1180 Občanského zákoníku upravuje Práva a povinnosti vlastníka jednotky vůči osobě odpovědné za správu domu Neřeší trojúhelník vlastník jednotky –
správce – podnájemník. S podnájemníkem se můžete domluvit, že si energie (plyn, elektrika, voda) přehlásí na sebe. U Fondu oprav to nelze. Fyzickým plátcem musí být vždy vlastník jednotky (Pronajímatel).
No a dostáváme se k podstatě věci. Ona existuje vyhláška č. 85/1997 Sb. Je to vyhláška Ministerstva financí o nájemném z bytů pořízených v družstevní bytové výstavbě a úhradě za plnění poskytovaná s užíváním těchto bytů. Cituji § 3, Věcně usměrňované nájemné:
(1) Věcně usměrňované nájemné zahrnuje ekonomicky oprávněné náklady na dům, včetně tvorby rezerv k jejich úhradě, snížené o příjmy z nebytových prostor a o jiné zdaněné příjmy z domu, a to ve výši, o které rozhodne orgán družstva, který je k tomu oprávněn podle stanov družstva, (dále jen “orgán družstva”) a nezahrnuje zisk. V nájemném nejsou zahrnuty ceny služeb. Ekonomicky oprávněnými náklady pro účely této vyhlášky jsou
a) splátky dlouhodobého investičního úvěru,5) dalších investičních a provozních úvěrů (dále jen “úvěry”) a úroky z nich,
b) náklady na opravy a údržbu bytů a domu a jeho příslušenství (dále jen “dům”) a výdaje na technické zhodnocení6) domu,
c) náklady na správu družstva a domu,
d) náklady na pojištění domu,
e) daň z nemovitostí související s domem,
f) náklady spojené s užíváním pozemku věcně příslušejícího k domu,
g) ztráta z hospodaření družstva s domem vykázaná za uplynulý rok, rozhodne-li tak nejvyšší orgán družstva,7) popřípadě orgán příslušný k takovému rozhodnutí podle stanov družstva.
Nic vám tedy nebrání platbu do Fondu oprav Nájemníkovi naúčtovat. Jedná se o oprávněné náklady. A to jsem vyučená švadlena.