Od doby, kdy vám bylo doručeno letošní vyúčtování, již uplynulo několik měsíců. Nyní však nastal termín, do kdy jste měli uhradit nedoplatek. Z pohledu zajištění provozu domu je úhrada nedoplatků ze strany vlastníka či nájemníka bytu může být i zásadní. Co bychom měli ohledně úhrady nedoplatků vědět a nedopustili jste se i vy poměrně časté chyby?
Podání námitek proti vyúčtování vám po termínu již nebude nic platné
Vyúčtování obsahuje řadu položek. Pokud se domníváte, že jste ve svém vyúčtování zaznamenali chybu, máte právo podat vůči vyúčtování námitku a požádat o kontrolu, vysvětlení, případně opravu. Pozor ale na termín. Podle zákona č. 67/2013 Sb., lze námitky proti vyúčtování podat ve lhůtě do 30 dnů od jeho doručení. Od 1. 1. 2023 navíc platí, že pokud příjemce služeb (nájemce) námitky nepodá, má se za to, že se způsobem a obsahem vyúčtování bez dalšího souhlasí.
Tato lhůta platí pro nájemní, družstevní i vlastnické bydlení obecně. Pokud v této lhůtě není námitka podána, považuje se vyúčtování za správné. “V naší praxi a v rámci právních konzultací se často setkáváme se situací, kdy nájemce nebo jiná osoba začne správnost vyúčtování řešit až v okamžiku, kdy se blíží doba splatnosti nedoplatku. V této době však již není možné správnost vyúčtování rozporovat. Je proto důležité na tuto podmínku pamatovat a vyúčtování zkontrolovat ihned po jeho doručení,” upozorňuje advokátka Lenka Veselá, předsedkyně Sdružení nájemníků ČR.
Do kdy musí být uhrazen nedoplatek za vyúčtování?
Pokud se jedná o standardní vyúčtování za uplynulý kalendářní rok, nedoplatek se musí vyrovnat nejpozději do čtyř měsíců od doručení vyúčtování. Finanční vyrovnání provedou poskytovatel a příjemce služeb v dohodnuté lhůtě, nejpozději však ve lhůtě 4 měsíců ode dne doručení vyúčtování příjemci služeb. Vady vyúčtování neovlivňují splatnost přeplatku. Splatnost nedoplatku neovlivňují takové vady vyúčtování, které nemají vliv na vypočtenou výši nedoplatku.
Jestliže platí obvyklý termín, kdy je vyúčtování doručováno do konce dubna, splatnost je tedy do konce srpna. Po tomto termínu je k dlužné částce připočítáván zákonný úrok z prodlení. Je-li v rámci nájemní smlouvy uveden úrok z prodlení vyšší, je toto ustanovení neplatné a i v tomto případě je pro nájemce závazná zákonná výše úroku.
Poznámka redakce: Do stejného termínu, tedy do konce srpna, musí být vyrovnány i případné přeplatky, které v rámci vyúčtování nastaly.
Jak by měli vlastníci bytu, družstvo nebo SVJ správně postupovat, pokud nebyl nedoplatek v termínu uhrazen?
Prvním krokem by měla být písemná informace, že dluh nebyl dosud uhrazen se stanoveným termínem úhrady. Tento krok by měl být učiněn bezodkladně po termínu splatnosti nedoplatku. “Pozor na promlčení lhůtu dluhu, která je tři roky. Poté již není možné dlužnou částku vymáhat. Proto doporučujeme jednání s dlužníkem neodkládat,” upozorňuje advokátka Lenka Veselá. Prodleva může vznikat například u SVJ, kde v mezičase dojde ke změně statutárních zástupců a neúplnému předání agendy, což není až tak výjimečné.
“Pokud dlužník nedoplatek nebo přeplatek z vyúčtování neuhradí, doporučuji mu zaslat předžalobní výzvu, jejímž obsahem je kromě sdělení výše dlužné částky také upozornění, že pokud k úhradě nedojde v rámci stanovené lhůty, bude věřitel svůj nárok vymáhat soudní cestou. K soudu se pak lze obrátit s návrhem na vydání platebního rozkazu. Pokud dlužník neuhradí dluh ani na základě pravomocného rozhodnutí soudu může věřitel podat návrh na exekuci.” popisuje správný postup advokátka Lenka Veselá.
Jaké poznatky ohledně vyúčtování přináší poradenská praxe SON?
“S žádostí o kontrolu či vysvětlení jednotlivých položek vyúčtování se na nás může obrátit kdokoliv – vlastníci, nájemci a další adresáti vyúčtování. Z naší praxe můžeme konstatovat, že se kvalita vyúčtování rok od roku zvyšuje, což je jistě dobrá zpráva,” konstatuje Lenka Veselá.
/Zpracováno v rámci projektu Odborné bytové poradenství/
V článku je uvedena tato nepravdivá informace o třicetidenní lhůtě k podání námitky k vyúčtování služeb: “Pokud v této lhůtě není námitka podána, považuje se vyúčtování za správné.” to ovšem není pravda. Neexistuje celostátně účinný právní předpis, který by stanovil něco v tomto smyslu. Naopak platí, že správnost vyúčtování je možné napadnout bez ohledu na uplynutí lhůty 30 dnů. Obecná promlčecí lhůta subjektivní je tříletá, objektivní pak desetiletá od okamžiku, kdy se oprávněný o svém nároku dozvěděl nebo dozvědět mohl.
Tuto nepravdu tvrdila advokátka Lenka Veselá, předsedkyně Sdružení nájemníků ČR. Cituji: “V naší praxi a v rámci právních konzultací se často setkáváme se situací, kdy nájemce nebo jiná osoba začne správnost vyúčtování řešit až v okamžiku, kdy se blíží doba splatnosti nedoplatku. V této době však již není možné správnost vyúčtování rozporovat.” Samozřejmě, že správnost vyúčtování je možné rozporovat i po uplynutí třicetidenní lhůty. Konečným arbitrem v tomto případě bude nezávislý soud.
Lenka Veselá si totiž plete stav, kdy příjemce služby s vyúčtováním souhlasí (nevyvratitelná právní domněnka), se stavem, kdy vyúčtování je bezchybné (obsahuje všechny náležitosti a je vystaveno na správnou částku). Pouhý subjektivní souhlas příjemce služeb neznamená ještě, že vyúčtování je objektivně bezvadné. Jde o dvě různé skutečnosti, které nejsou synallagmatické (nijak spolu vzájemně nesouvisejí).
Souhlas či nesouhlas osoby s určitou právní skutečností – to má význam pouze pro popis subjektivního stav mysli této osoby v okamžiku O. Toto však nemůže nijak ovlivnit objektivní skutečnost. V případném soudním sporu by se soud musel zabývat právě jen objektivní skutečností – to znamená řešil by otázku zda vyúčtování je či není řádné. A řešil by to bez ohledu na to, zda příjemce služby v minulosti souhlasil či nesouhlasil s obsahem doručeného vyúčtování.