Najom na dobu určitú a jeho ukončenie

  • Toto téma je prázdné.
  • Vytvořil
    Téma
  • #25988 Odpovědět
    Erika
    Host

    Dobrý deň,poprosím vás o radu. Od 1.3.2019-31.3.2020 sme mali uzatvorenú naj.zmluvu na byt na 13 mes. V byte sme naďalej po skončení bývali a prenajímateľ nám nedal predĺženie ani novú zmluvu. Teraz sme 14.2.2021 vypovedali najom a prenajímateľ požaduje od nás dodržanie 2 mes výpovednej lehoty na základe pôvod.naj.zmluvy. V zmluve mame možnosť výpovede parag.2287 zak 89/2012 s tým že vypov.lehota je 2 mes. Prenajímateľ nebol ochotný pristúpiť na dohodu, aby požadoval len 1 mes.najom a žiada až do 30.4.2021. Zároveň chce, aby sme aj po zaplatení byt hneď odovzdali, lebo musí ho pripraviť na další najom. Predložil nám vyúčtovanie energii a réžie za byt, s ktorým sme nesúhlasili nakolko po kontrole sme zistili, že ním vyčíslený vysoký nedoplatok je vlastne po oprave preplatok. Kauciu nám zadržiava z dôvodu aby sme doplatili 2 mesiace ako aj preplatok z vyúčtovania. Je evidentne dokázateľne, že nás chcel oklamať vo vyuctovani. Chcem sa spýtať, kedy sa pri predĺžení zmluvy môže použiť predĺženie podľa parag.2230 zak.89/2012? To by nám pomohlo, že by sme uhradili najom do 31.3.2021. A nie je zmluva neplatná,keď prenajímateľ určuje podmienky ako dominantná strana právneho vzťahu a ani sa na predĺžení druhej zmluvy 1.4.2020-30.4.2021 nejednal, nedal žiadne predĺženie, dodatok po skončení prvé zmluvy? Celé jednanie ohľadom ukončenia odporuje dobrým mravom a vykazuje známky úžery. Veľmi vás ziadam o pomoc, nakolko chceme veci uviesť čím skôr na pravú mieru a urovnať veci definitívne. Z našej strany bolo navrhnuté,aby bola oprava vyúčtovania korektná podľa podkladov, aj sme si najali pani,čo vec doriesuje s prenajímateľom. Urobil ústupok a opravuje vyúčtovanie. Len mame aj strach, že nám nevydá ani značný preplatok ani istinu mesačnú a stále požaduje 2 mesiace najom. V prípade ak zákon neumožňuje nejakým spôsobom znížiť požadované 2 mesiac. výpovednú lehotu skrátiť, tak sme skutočne nútení zaplatiť prip.odrátať 2 mes.z preplatku z vyúčtovania? Poznamenávam, že ak by prenajímateľ predložil od 1.4.2020 novú naj zmluvu s určitosťou viem, že by sme ju chceli len na rok, nakolko sme si neboli istí, či si udržíme zamestnanie v danej covid situácii. Ďakujem za skorú odpoved. Ak by bolo potrebné doložiť alebo doplniť Vám relevantne dôkazy prosím uveďte mi to na mail prip.kontakt na Vás.

Aktuálně jsou na stránce zobrazeny 2 vlákna odpovědí
  • Autor
    Odpovědi
    • #25989
       Ladislav Laker
      Host

      Eriko,

      Vámi zmíněné ustanovení § 2230 se na pronájem bytu nepoužije. Postupuje se podle speciálního § 2285. Podle § 2285 platí, že okračuje-li nájemce v užívání bytu po dobu alespoň tří měsíců po dni, kdy měl nájem bytu skončit, a pronajímatel nevyzve v této době nájemce, aby byt opustil, platí, že je nájem znovu ujednán na tutéž dobu, na jakou byl ujednán dříve, nejvýše ale na dobu dvou let; to neplatí, ujednají-li si strany něco jiného.

      Z uvedeného plyne, že nájem byl znovu ujednán, a to na dobu 13 měsíců (od 1.4.2020 do 30.4.2021). 

      Nový běh nájmu (novace nájemní smlouvy) znamená, že se postupuje podle původní nájemní smlouvy; ta obsahuje výslovný odkaz na § 2287. Podle tohoto ustanovení platí, že nájemce může vypovědět nájem na dobu určitou, změní-li se okolnosti, z nichž strany při vzniku závazku ze smlouvy o nájmu zřejmě vycházely, do té míry, že po nájemci nelze rozumně požadovat, aby v nájmu pokračoval.  Pro takový případ byla ve smlouvě  sjednána výpovědní doba dvouměsíční.

      Z uvedeného plyne, že chcete-li ukončit nájem předčasně (výpovědí z Vaší strany), jste povinna pronajímateli tvrdit a prokazovat, že se podstatně změnily okolnosti, ze kterých jste (pronajímatel i Vy) vycházeli při sjednávání nájemní smlouvy. Předpokládám, že nejste schopna prokázat že by se změnily okolnosti; proto pronajímatel není povinen akceptovat Vaši výpověď. Nedojde-li k dohodě, nájem skončí dnem 30.4.2021.

      Pro úplnost uvádím: Pokud by snad pronajmatel uznal Vaše výpovědní důvody, které jste uvedla ve výpovědi ze dne 14.2.2021, pak nájem skončí s koncem sjednané výpovědní lhůty – tedy také dne 30.4.2021.

      Jistotu (kauci) samozřejmě bude pronajímatel zadržovat až do doby skončení nájmu. Z jistoty si může započíst (tedy odečíst) případný dluh nájemce na nájemném a na dalších platbách (úhrada služeb, náhrada škody způsobené nájemcem na vybavení bytu, atd.).

      Pro skončení nájmu je bezvýznamné zda vyúčtování doručené pronajímatelem je bezchybné, nebo je vadné. Vyúčtování služeb se řídí zákonem č. 67/2013 Sb..

      Odpovědět
      • #26004
         Erika
        Host

        Dobrý deň, ďakujem Vám za odpoveď.

        Chcem sa spýtať, v prípade, že by sa byt prenajímateľovi odovzdal napr. ku dňu 15.03.2021, ako požadoval od nás prenajímateľ z dôvodu, aby mohol byt pripraviť na ďalší nájom (v byte nebývame od 28.02.2021, museli sme z osobných a finančných dôvodov riešiť iné bývanie),ani tak by nemohol byť prenajímateľ ústretový a pristúpiť k dohode, že by sme mu zaplatili iba za 03/2021 a nepožadoval by 04/2021?

        – K Vašej odpovedi týkajúcej sa vyúčtovania uvádzam, že počas celej doby nájmu od 01.03.2019 nám nebolo urobené vyúčtovanie podľa lehoty danej v zákone. Bolo nám t.č. predložené vyúčtovanie s vyčíslením nedoplatku -11.500KC. Ako som však už vyššie spomenula, s prenajímateľom konzultujeme vyúčtovanie a uvádzame ho na pravú mieru tak, aby nebol škodový ani prenajímateľ a mal pokryté všetko, čo sme za celý nájom minuli, ale nemohli sme prijať pôvodné vyúčtovanie, ktoré bolo skutočne v rozpore s predloženým dokladmi. Po konzultácii a oprave vyúčtovania bude vychádzať preplatok cca +10.100KC. Musíte prosím uznať, že sa nejedná o zanedbateľnú časť, ale o výšku skoro jedného nájmu za mesiac, ktorý od nás požaduje prenajímateľ. Ale v tomto je skutočne dobrá spolupráca v zjednaní nápravy. Neviem si však predstaviť, ako by vec dopadla, a naše peniaze si neoprávnene nechal prenajímateľ a ešte žiadal aj 2 mesiace nájom, ak by sme boli neopatrní a vec neskontrolovali. Nájomný vzťah má byť korektný voči obidvom zmluvným stranám.

         

        Odpovědět
        • #26006
           Ladislav Laker
          Host

          Eriko, zdá se že jsou dva protichůdné nároky. Vy tvrdíte, že jste nedostala včas vyúčtování služeb spojených s užíváním bytu. Případně jste vyúčtování dostala, ale  nebylo řádné. V tom případě je poskytovatel služeb povinen zaplatit Vám pokutu ve výši sjednané v nájemní smlouvě, ledaže by zdržení nastalo nikoliv jeho vinou. Pokud nebylo nic sjednáno, pak výše pokuty je 50 Kč denně. Podrobnosti najdete v zákoně č. 67/2013 Sb.

          Pokud jde o nájemné, nerozumím o co jde. Jestliže po vás chce pronajímatel abyste odevzdala klíč a uvolnila byt dne 15.3.2021, pak od toho okamžiku už nemůže požadovat žádné nájemné. Poslední Vaše platba nájemného tedy bude za první polovinu měsíce března.

          Odpovědět
        • #26008
           Erika
          Host

          Vazeny pán Laker, ďakujem Vám za odpovede. BDufš, že sa nám podarí dať do poriadku k obojstrannej spokojnosti. Prajem pekný večer.

          Odpovědět
    • #26032
       Ladislav Laker
      Host

      K otázce vyúčtování služeb

      Eriko, napsala jste: “… počas celej doby nájmu od 01.03.2019 nám nebolo urobené vyúčtovanie podľa lehoty danej v zákone”. Proberu tento stav podrobněji, protože se jedná o časté stesky nájemců: nedostali vyúčtování včas, nebo je nedostali vůbec.

      Podle zákona č. 67/2013 Sb. platí, že zúčtovacím obdobím [je] období, za které poskytovatel služeb provede rozúčtování a následné vyúčtování nákladů; zúčtovací období je nejvýše dvanáctiměsíční a jeho počátek určí poskytovatel služeb.

      Z uvedeného plyne, že se nemusí jednat o dvanáct měsíců, a počátek zúčtovacího období může být pronajímatelem určen na kterýkoliv den v roce.

      V první řadě si tedy zkontrolujte zda počátek zúčtovacího období služeb je uveden ve vaší nájemní smlouvě. (Mohlo by se jednat o období od 1.1. do 31.12., jak je běžné, nebo například o období od 1.3. do 28.2. s počátkem v den kdy jste začala byt užívat).

      Pokud snad platí druhá možnost, pak povinností vlastníka bytu bylo předložit Vám první vyúčtování služeb do 4 měsíců po skončení zúčtovacího období, to jest do 30.6.2020. Následovala pak lhůta k podání námitek příjemce služeb k (vadnému) vyúčtování a lhůta k opravě vad vyúčtování.

      Jestliže jste dodnes neobdržela řádné vyúčtování, pak prvním dnem prodlení pronajímatele byl den 1.7.2020; je tedy v prodlení celkem 610 dnů. Výše zákonné pokuty za toto prodlení je k dnešnímu dni 30500 Kč. Pokuta se stále zvyšuje – denně 50 Kč – pokud jste si v nájemní smlouvě nesjednali pokutu v odlišné výši .

      Je na Vás, zda budete pokutu uplatňovat a zda jste k tomu schopna prokázat odkdy došlo k prodlení. Soudím, že je to prokazatelné: jestliže Vám pronajímatel předložil vyúčtování až nyní (a je stále vadné), pak je zřejmé, že dne 30.6.2020 řádné vyúčtování ještě neexistovalo, a tedy Vám ani nemohlo být doručeno.

      Jde o zajímavou částku. Jako nájemce s ní můžete počítat, pokud se s pronajímatelem nedohodnete např. že nebudete pokutu uplatňovat. Taková dohoda by ovšem měla zahrnovat i nějaké ústupky ze strany pronajímatele.

      Odpovědět
      • #26046
         Ladislav Laker
        Host

        Omlouvám se z chybný text ze dne 02/03/2021 v 06:50. Princip pokut při prodlení poskytovatele služeb jsem popsal, ale nesprávně jsem uvedl výši pokuty podle § 13 zákona č. 67/2013 Sb. (chyba v počtech).

        Tazatelka Erika neuvedla datum kdy jí pronajímatel doručil vyúčtování, ani datum kdy k tomuto vyúčtování podala námitku. Bez těchto údajů není možné hodnověrně stanovit celkovou dobu prodlení poskytovatele služeb;  proto není možné  určit výši pokuty jen na základě poskytnutých údajů. Nevíme totiž, zda vyúčtování bylo nebo nebylo doručeno v zákonné lhůtě čtyř měsíců po skončení zúčtovacího období, ani zda a kdy Erika podla námitku podle zákona č. 67/2013 Sb..

        Odpovědět
        • #26125
           Erika
          Host

          Dobrý deň pán Laker, upresňujem údaje: vyúčtovanie za rok 2019 prenajímateľ predložil nájomcovi dňa 24.02.2021. Nájomca vzniesol námietku 25.02.2021. Do dnešného dňa nie je vyúčtovanie ukončené. Z akého dôvodu, si dovoľujem popísať nižšie. Vyúčtovanie bolo dohodnuté v nájomnej zmluve v rozsahu:1. voda T+S, kúrenie-táto položka bola zúčtovaná z ročnej spotreby na základe kópie riadneho podkladu s tým, že z ročnej spotreby sa účtoval mesačný priemer x 10 mesiacov (NZ od 1.3.2019), nakoľko na začiatku NZ nebol urobený zo strany prenajímateľa odpis meračov. S týmto postupom nájomca súhlasí, z dôvodu, že nie je možné presne určiť stavy meračov na začiatku nájmu. 2. Vyúčtovanie energií za byt elektrina + plyn je doriešené na základe predložených faktúr a z celkovej spotreby alikvotná časť za 10 mesiacov nájmu. 3. Vyúčtovanie služieb spojených s užívaním bytu a dohodnutých v NZ konkrétne: elektrina SP, vývoz odpadu, údržba a servis výťahu, pravidelné upratovanie SP a umývanie okien SP bolo dohodnuté NZ. Náklady za služby spojené s bytom, ktoré vyčíslil prenajímateľ, nie je schopný do dnešného dňa predložiť riadne kópie podkladov a vychádza iba z jeho ročného predpisu od SVJ, ktorý chcel zúčtovať predpis z roku 2020 a nie 2019. Prenajímateľ tvrdí, že nemá k dispozícií nájomcom požadované podklady a posiela len nejaké tabuľky. Snažíme sa spoločne dospieť k ukončeniu vyúčtovania, ale bez riadnych podkladov sa nedá presne určiť výsledok. Ale už teraz je jasné, že prenajímateľ si nárokoval celkový nedoplatok a pri tom bude z uhradených záloh preplatok. Oboznámili sme sa so Zákonom 67/2013 Sb. a vieme aj to, že ak nepredloží prenajímateľ riadne podklady, tak nájomca nie je povinný uhradiť náklady, ale prenajímateľ v tom prípade, nie je ochotný vydať zadržiavaný preplatok. Touto cestou však nejdeme a chceme len dospieť k skutočných nákladom, ktoré majú byť podľa NZ, užívania a Zákona účtované. Nehovoriac o tom, že vyúčtovanie je robené len formou tabuliek a zaslania nekompletných podkladov. Budeme požadovať, aby vyúčtovanie bolo zhotovené vo forme tak, že prenajímateľ účtuje nájomcovi a presný rozpis jednotlivých úhrad na predmet nájmu. To však je možné dokončiť po doriešení vznesených námietok. Mrzí ma, že prenajímateľ, napriek predloženiu zlého vyúčtovania, sa stále stavia do pozície, ako by mal škodovať. Pri tom o nič iné nám nejde, len aby predložil riadne podklady, na základe ktorých sa dajú presne určiť náklady tak, aby mal pokryté všetky náklady, ktoré prináležia uhradiť nájomcovi z NZ a platného zákona. Nájomný vzťah je obojstranný, čiže nemá škodovať ani nájomca. Ďakujem Vám vopred za odpoveď ohľadne zákonné pokuty za prodlení. Rok 2020 a 2021 (1-2/2021) ešte riešime, ale tam je lehote do 30.04.2021.

          Odpovědět
        • #26135
           Ladislav Laker
          Host

          Eriko, není pravda že by vaše nájemní smlouva “byla prodloužená”.  K žádnému prodloužení nedošlo! Byla sjednána nová smlouva se shodným obsahem.

          Z Vašeho textu se dá alespoň zjistit, že poskytovatel služeb stanovil konec prvního zúčtovacího období na den 31.12.2019. Předložil vyúčtování za období do toho dne, takže nelze pro skončení zúčtovacího období dovodit žádné jiné datum.  Jeho povinností bylo doručit Vám první vyúčtování do dne 30.4.2020. Svou povinnost splnil dne 24.2.2021.  Prodlení bylo v délce 299 dnů = 14950 Kč.

          Poskytovatel služeb byl povinen vyřídit Vaše uplatněné námitky nejpozději do 30 dnů od doručení námitky.  Uvedla jste, že “nájomca vzniesol námietku 25.02.2021”.  Námitka má být vyřízena nejpozději dne 29.3.2021.  K prodlení se splněním této povinnosti tedy zatím nedošlo.

          Pro úplnost dodávám, že další zúčtovací období započalo dne 1.1.2020 a skončilo dne 31.12.2020. Poskytovatel služeb bude povinen doručit Vám vyúčtování do dne 30.4.2021.

          Odpovědět
        • #26127
           Erika
          Host

          Dobrý deň pán Laker, ešte upresním k Vašej odpovedi zo dňa 02.03.2021 6:50 a môjmu dotazu zo dňa 13.03.2021 12:02: Nájomná zmluva ako viete bola od 01.03.2019-31.03.2020, následne predĺžená od 01.04.2020-30.04.2021 (§2285 zákona 89/2012). O predĺžení nemáme žiadny písomný doklad, ale je dokázateľné úhradami nájmu a záloh za služby na účet prenajímateľa. Nájomné a poplatky služby spojené s užívaním bytu boli splatné do 13.dňa stávajíciho mesiaca na mesiac nasledujúci. Prenajímateľ má zloženú od nájomcu istinu, ktorú budeme riešiť pri odovzdaní bytu. Dovolím si citovať časť našej NZ čl. V. z ods.2.: “Ceny za uvedené služby budou rozúčtovany takto: Vyúčtovaní záloh na ceny služeb bude uskutočneno 1 x ročne.”

          K veci uvádzam, že za rok 2019 je v riešení teraz vyúčtovanie od 01.03.2019-31.12.2019, nakoľko SVJ (pred tým Družstvo) robí zúčtovanie voda S+T, kúrenie a služby za spoločné časti domu od 01.01-31.12.2019 a predkladá vlastníkom bytov 3-4 mesiac v nasledujúcom roku. Čo sa týka vyúčtovacia za elektrinu a plyn, vyúčtovacie faktúry sú vystavené od dodávateľa k 12.mesiacu v roku. Vychádzajúc z Vašej odpovede zo dňa 02.03.2021 6:50 a čl.V.ods.2.našej nájomnej zmluvy, malo byť zúčtovacie obdobie zrejme od 01.03.2019-28.02.2020 , t. j. do 4 mesiacov po skončení zúčtovacieho obdobia, to je do 30.06.2020.

          Za obdobie roku 2020 a časť 1-2/2021 bude prenajímateľ zúčtovávať skôr, nakoľko dňom 30.04.2021 nám končí nájomná zmluva, ale byt je od 28.02.2021 neužívaný, len sme museli dodržať 2 mesačnú výpovednú lehotu, na ktorú si nárokoval prenajímateľ. Nájomné za 2 mesiace (3-4/2021) má prenajímateľ pokryté z nami uhradených celkových záloh (tak vysoký preplatok) a z istiny. Kľúče a byt sme ešte neodovzdali, lebo nie sú doriešené vyúčtovania a vydanie našich financií zo strany prenajímateľa. V nájomnej zmluve nie je určená dohoda, aká výška pokuty bude účtovaná v takomto prípade. Verím, že som uviedla všetky potrebné údaje, aby bolo možné zistiť nárok na uplatnenie zákonnej pokuty a jej vyčíslenia.

           

           

          Odpovědět
        • #26128
           Erika
          Host

          Prosím chcem sa tiež spýtať, ak sú zálohy dohodnuté za energie plyn+elektrina vo výške 760/mes.a záloha za služby spojené s užívaním bytu vo výške 3000 voda S+T, kúrenie,odpad, výťah, upratovanie SP a umývanie okien SP , ako je posudzované z pohladu zákonnej pokuty 50KČ/deň? Ako jedno nedoručenie vyúčtovania v zákonnej lehote? Ale je nárok na zákonnú pokutu aj za energie aj za služby?

          Odpovědět
        • #26134
           Ladislav Laker
          Host

          Eriko, neexistuje žádné dělení záloh na “zálohy na energie” a “zálohy na služby”. Takové dělení nemá oporu v žádném celostátně platném právním předpisu.

          Jestliže pronajímatel Vám poskytuje dodávku plynu a elektrickou energii (nemáte sjednané smlouvy na Vaše jméno přímo s dodavateli), pak tato plnění jsou součástí služeb spojených s užíváním bytu.  Zpravidla existuje jen jedno vyúčtování všech těchto služeb.

          Odpovědět
    • #26129
      MilanMkujbc mku03375
      Host

      V zákoně č. 67/2013,  § 13 Pokuta za prodlení s nepeněžitým plněním najdete  odpověď:

      <b style=”text-indent: 7.1pt;”>(1)</b> Jestliže poskytovatel služeb nebo příjemce služeb nesplní svoji povinnost stanovenou tímto zákonem, zejména nesplní-li příjemce služeb povinnost oznámit změnu počtu osob, nebo nedoručí-li poskytovatel služeb včas vyúčtování nebo nesplní povinnosti spojené s právem příjemce služeb nahlížet do podkladů k vyúčtování a povinnosti spojené s vypořádáním námitek, je povinen zaplatit druhé straně pokutu, ledaže by splnění povinností ve stanovené lhůtě nebylo spravedlivé požadovat nebo k nesplnění lhůty došlo zaviněním druhé strany.

      <b style=”mso-bidi-font-weight: normal;”>(2)</b> Výši pokuty poskytovatel služeb ujedná alespoň s dvoutřetinovou většinou nájemců v domě, nebo o ní rozhodne družstvo, anebo společenství. Ujednaná výše pokuty nesmí přesáhnout 50 Kč za každý započatý den prodlení. Nedojde-li k ujednání s nájemci nebo rozhodnutí družstva anebo společenství, činí výše pokuty 50 Kč za každý započatý den prodlení.

      Zde se hovoří pouze o vyúčtování, nikoliv o tom, jaké položky obsahuje.

      Odpovědět
      • #26145
         Erika
        Host

        Ďakujem za odpoved. Len som presne nevedela ktorý deň sa považuje za ukončenie prodleni.

        Odpovědět
Aktuálně jsou na stránce zobrazeny 2 vlákna odpovědí
Odpověď na: Odpověď č. 26128 v Najom na dobu určitú a jeho ukončenie

Pravidla diskuzního fóra naleznete zde.
Your account can't use Advanced BBCodes, they will be stripped before saving.

Osobní informace:




Storno

Log in with your credentials

Forgot your details?