Odpověď na: oprava lodžie ve výhradním užívání vlastníka bytu

Naďa napsala: “Dům s jednotkami vymezenými ještě dle zákona o vlastnictví bytů, v prohlášení vlastníka je lodžie součásti bytové jednotky.” 

Naďo, máte vadné prohlášení. Lodžie nemůže nikdy být součástí jednotky, protože to vylučoval zákon č. 72/1994 Sb. o vlastnictví bytů. Z vadného prohlášení nelze dovozovat nějaká neexistující práva či povinnosti.

• Podle § 2 písm. h) zákona č. 72/1994 Sb. platí, že  jednotkou [je] byt nebo nebytový prostor nebo rozestavěný byt nebo rozestavěný nebytový prostor jako vymezená část domu podle tohoto zákona.
• Podle § 2 písm. b) zákona č. 72/1994 Sb. platí, že bytem [je] místnost nebo soubor místností, které jsou podle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k bydlení.
• Podle § 3 písm. g) vyhlášky č. 268/2009 Sb. platí, že bytem [je] soubor místností, popřípadě jedna obytná místnost, který svým stavebně technickým uspořádáním a vybavením splňuje požadavky na trvalé bydlení a je k tomuto účelu užívání určen. Podle § 3 písm. h) téže vyhlášky platí, že místností [je] prostorově uzavřená část stavebního díla, vymezená podlahou, stropem nebo konstrukcí krovu a pevnými stěnami.
• Lodžie (stejně jako balkon, terasa, kóje či garážové stání) není místnost. Nemůže tedy být ani součástí bytu, ani součástí jednotky. Máte vadné prohlášení.

Jsem si vědom toho, že existuje starší vadný judikát Nejvyššího správního soudu, který tvrdí (o balkonu) opak. Popletení soudci se z toho dodnes neumějí vymotat, protože netuší co je v prohlášení vlastníka budovy obsahem neurčitého pojmu “lodžie” či “balkon”. Tyto pojmy označují pouze prázdné neuzavřené prostory (tedy prázdno plné vzduchu). Tyto pojmy ovšem v prohlášení neoznačují žadné konkrétní stavební konstrukce!

Naprosto stejně je to přece v prohlášení s pojmem “místnost”. Tento pojem také zahrnuje pouze prázdno plné vzduchu, bez jakýchkoliv stavebních konstrukcí (stěn, stropů, podlah, oken či dveří).  Jestliže vlastník má vlastnit něco víc než ty metry krychlové vzduchu, musí to být v prohlášení výslovně uvedeno. V prohlášení je přece vždy jednoznačně určeno co navíc (kromě toho prázdna) je ve vlastnictví vlastníka jednotky: například vstupní dveře do bytu, možná i okna,  radiátory a ventily, vnitřní povrch stěn a stropu, svrchní nášlapná vrstva na podlaze, rozvody elektřiny a vody v bytě, sanitární keramika a obklady v koupelně, vestavěné skříně, atd. V prohlášení to takto máte vypsáno i Vy, Naďo. Není-li něco z toho uvedeno v prohlášení, pak je to společné, že?

Lodžii nelze vlastnit jako “součást jednotky”, to už jsem prokázal citacemi z právních předpisů. Naďo, pokud si děláte nárok na nějaké stavební konstrukce domu, najděte si v prohlášení zda jsou ve Vašem vlastnictví. Musely by tam být výslovně uvedeny např. nosná deska lodžie, hydroizolace lodžie, roznášecí podlahová vrstva, svrchní nášlapná vrstva, oplechování, zábradlí.

Máte toto uvedeno v prohlášení vlastníka budovy jako vlastnictví vlastníka jednotky? V tom případě jste lastníkem a opravy hradíte sama.  Pokud to v prohlášení vypsáno nemáte, pak tyto součásti stavby jsou společné. Rozhoduje o nich SVJ.